Подводные камни при инвестициях в недвижимость на Кипре

Подводные камни при инвестициях в недвижимость Кипра
13 Октября 2022 Irina Starinskaia
1745

Сегодня Кипр является одним из ведущих направлений в Европе для инвестиций в недвижимость.

При этом страна остается максимально лояльной ко всем покупателям и практически не ограничивает аппетит и возможности желающих вложить деньги в ее экономику. 

По последним данным Eurostat, на Кипре цены на аренду и покупку недвижимости самые выгодные в Европе. Учитывая то, что в 2010 году на острове был пик цен, сегодняшние цены нельзя назвать действительно высокими. Более того, с 2010 года стоимость снизилась на 6%. Таким образом, есть основания полагать, что потолок цен не достигнут и есть перспективы роста.

Портрет кипрского инвестора

Кипр широко открыт международному рынку и имеет мягкую налоговую программу для бизнесменов и высококвалифицированных специалистов, приезжающих жить на остров с семьями. Соответственно здесь очень много иностранцев. При этом в среде инвесторов преобладают граждане Китая и стран Ближнего Востока. Немало инвесторов из России и стран СНГ, выбирающих Кипр в том числе и для постоянного проживания. Поток капитала сдерживает смутная ситуация на оккупированных территориях ТРСК, но то, с каким рвением государство защищает права собственников на обеих частях разделенного острова, внушает доверие толстосумов. 

Есть люди, которые ищут недвижимость для себя, — они в первую очередь смотрят на цену и выбирают варианты поскромнее. Есть инвесторы, которые смотрят шире: в целом на застройщика, на проект, его расположение и четко понимают, как они на этом заработают в будущем.

Как правило, профессиональные инвесторы вкладываются в жилые комплексы, которые позже сдают в аренду. К примеру, вложили в строительство комплекса 2-3 млн евро, а потом сдают их по 25-30 тысяч евро каждый месяц. 

При этом средняя доходность от покупки новостроек составляет 5-9%. Инвесторы, которые купили новую недвижимость на этапе off-plan уже в процессе строительства могут ее перепродать с выручкой 30-40%. 

С какой целью люди инвестируют в недвижимость Кипра сегодня:

  1. Сохранение капитала, пожалуй, основная цель. Идея «припарковать» свои кровные деньги в стране с мягким инвестиционным климатом многим кажется разумной. 


  1. Стабильный дополнительный доход — приятный бонус для тех, кто пока не готов к крупным масштабам, но хочет проверить, как это все работает.


  1. Получения основного дохода. Поясним: ряд инвесторов на Кипре, имеющих пулы от 5-6 объектов недвижимости и выше, вполне могут зарабатывать на недвижимости. Особенно это относится к коммерческому сектору рынка. 


  1. Получение ВНЖ. Вложить 300 тысяч евро в недвижимость и навсегда забыть о ежегодных визитах семьи за документами в Иммиграционный центр. 

Что на деле проще: инвестировать или продать недвижимость Кипра. 

Страшный сон инвестора — неликвидная недвижимость. 

В целом инвестиционный рынок и рынок продаж — это два абсолютно разных направления бизнеса. Тот, кто выбирает инвестиции в недвижимость, он действительно зарабатывает на этом. 

К примеру, инвестор выбрал проект за 400 тысяч евро, который будет строится 1,5 года. Есть в наличии off-plan и получено разрешение на стройку. Через 7 месяцев он внес примерно 150 тысяч евро. На этом этапе проект становится популярнее и его уже можно перепродать по цене 500 тысяч евро. Даже не нужно дожидаться окончания стройки. 

Также есть ряд более долгих проектов. Например, 180° Limassol Residence на первой береговой линии, а котором стоимость квадратного метра на сегодня составляет всего 6 тысяч евро. К моменту окончания проекта цена может с легкостью подняться до 8-9 тысяч евро за квадратный метр. 

Для сравнения, приведем в пример проект Eden Roc Residence блок A в Лимассоле. Когда он строился, мало кто решался купить в нем дорогую недвижимость, которую оценивали в 6 тысяч евро за квадратный метр. Ну а сейчас вторичная недвижимость в данном блоке выставляется минимум по 8-9 тысяч евро за квадратный метр. 

Подводные камни при инвестициях

Вторичная недвижимость 

Требуется проверка на обременение. Инвестируя во вторичную недвижимость, всегда нужно проверять наличие наследников, которые могут претендовать на недвижимость. Для этого организуют процедуру по исследованию, что влечет за собой дополнительные расходы. 

Качество жилья, построенного до 2005 года значительно проигрывает зданиям, построенным после 2010 года и более современным. Прежде всего это касается энергоэффективности и сейсмоустойчивости конструкций. В этом отношении выгодно выделяются дома 2016 года и моложе.

Часто требуется капитальный ремонт. Причем это касается не только квартиры, но и самого здания. Речь идет о таких сложностях, о которых узнают лишь при заселении. К примеру, в доме могут быть проблемы с канализацией, насекомыми, сливами дождевой воды в зимний период и прочее.

Вторичная недвижимость часто требует реновации. Эксперты рекомендуют обращать внимание на то, какой застройщик строил здание и какие материалы использовались. Причина в том, что есть на Кипре и 30-летние дома в идеальном состоянии и совсем ветхие 20-летние здания, которые ремонтировать бесполезно. 

Наличие несогласованных перепланировок. Это не является большой проблемой: все можно согласовать в дальнейшем. Но бюрократический процесс может растянуться на года. Для перепродажи лучше выбирать объекты с полным соответствием архитектурному плану помещения.

Наличие «опасных» соседей. Скорее всего все не так плохо, как может показаться на первый взгляд, но уличные вечеринки у подъезда и терпкие ароматы карри могут начать утомлять. В общем любая недвижимость, которую сдают в аренду, независимо от сегмента рынка, таит в себе этот тяжелый подводный камень. 

Плюсы при инвестициях во вторичку:

  1. Готовое и понятно жилье, которое можно потрогать, посмотреть и проверить перед покупкой.
  2. Инфраструктура рядом с домом.
  3. Нет НДС.

Подводные камни при инвестициях

Первичная недвижимость 

Неясности с размером площадей. Застройщики по-разному рассчитывают жилую площадь недвижимости. По мнению специалистов рынка, постепенно они приходят к общему знаменателю. Причина подобных разногласий в различии подхода к бизнесу иностранных компаний. К примеру, квартира площадью 100 м2 может на деле оказаться 70 м2, поскольку застройщик посчитал нужным включить площадь лестничной площадки на этаже, а заодно и ресепшн для консьержа. 

Не всегда соответствует ожиданиям. Покупка недвижимости на начальной стадии не всегда соответствует ожиданиям: на картинке одно, а в результате — другое. Действительно, общий архитектурный дизайн не всегда на 100% соответствует. Но в целом это касается мелочей: оттенка отделочных материалов, цвета сантехники и прочее.

НДС 19% придется заплатить. В любом случае при перепродаже эти 19% инвестор включит в цену. Напомним, что когда речь идет о покупке первой и основной недвижимости НДС составит 5%. Сумма 5% налога не изменится, если первые 10 лет владения недвижимость не будет использована в коммерческих целях).

Новостройки стоят дорого. На Кипре первичная недвижимость дороже, чем в среднем по России и в странах СНГ, но дешевле, чем в среднем по Евросоюзу и прочих финансовых центрах мира. Плюс покупая на Кипре новостройку доходность составит 5-9%. Средняя цена квадратного метра 3000 евро.

Инфраструктура и придомовая территория не всегда являются приоритетом застройщиков. Тем не менее сегодня заметна тенденция к повышению внимания застройщиков к придомовой территории: появляются закрытые комплексы с бассейнами, кафе, подземными парковками, детскими парками и прочей инфраструктурой.

Нет Титула. Документ на право собственности — Титул — иногда действительно приходится ждать годами. К счастью, чаще всего это не так, документ выдают сразу после утверждения завершенного проекта государственным комитетом. Все это предусмотрели девелоперы Кипра: чтобы сегодня перепродать новостройку на этапе строительства Титул не нужен. По времени такая сделка может занимать не более одних суток. Через застройщика готовят Соглашение об аннулировании сделки — cancellation agreement. Далее Договор со старым покупателем отменяют, а с новым владельцем заключают соответственно новый Договор. Иногда обходятся даже без cancellation agreement, подробно описывая сделку в новом договоре. 

Сезонность. Несмотря на то, что последние 10 лет ощущается общая тенденция отхода от сезонности, она еще существует в курортных городах Айа-Напе, Протарасе и Паралимни. Причем последние два города пустынными не назовешь: они круглый год заселены местными жителями. Но есть города, в которых сезонность уже отсутствует напрочь: столица Никосия, деловой Лимассол, да и Ларнака уже зимой не дремлет. В Пафос за последние годы переехало на постоянное место проживания тысячи иностранцев и коренных жителей. И нет никаких сомнений в том, что население городов будет только расти. 

Плюсы при инвестициях в новостройки:

  1. Чистая история.
  2. Поэтапная оплата на начальных стадиях стройки.
  3. Современное жилье.
  4. Высокая доходность. К концу, а иногда и к середине, стройки недвижимость дорожает в среднем на 30-40%. 

Мы постарались перечислить все возможные подводные камни при инвестициях в недвижимость Кипра. Но не стоит забывать, что каждая сделка индивидуальна, уникальна и интересна по-своему.

Больше вариантов недвижимости вы можете найти в каталоге агентства №1 на Кипре DOM, а еще получить консультацию профессиональных брокеров, узнать о новых проектах во всех городах Кипра.

Читайте также:

  1. Лучшие жилые семейные комплексы закрытого типа в Лимассоле
  2. Генеральная система медицинского обслуживания ГЕСИ на Кипре
  3. Вилла или апартаменты: что выбрать для проживания в Пафосе?
  4. 10 причин инвестировать в недвижимость Протараса
  5. Как выгодно арендовать офис на Кипре?
  6. Школа рядом с домом: варианты покупки недвижимости вблизи самых популярных учебных заведений Кипра
Source: DOM
Photos: DOM, Pixabay
Майя П
Майя П
29 Ноября 2022 2:59
хорошо что есть надежные компании по недвижимости
Олег К
Олег К
3 Декабря 2022 11:10
согласен
Оставьте свой комментарий...
Новые объекты

Продается дом

€ 600 000

Сдается коммерческая недвижимость

€ 2 300

Сдается квартира

€ 3 500

Продается дом

€ 3 300 000

Продается квартира

€ 450 000

Продается дом

€ 2 850 000

Сдается дом

€ 1 700

Сдается дом

€ 2 000

Продается квартира

€ 2 600 000

Сдается дом

€ 2 000
Компания «Dom Real Estate» Контакты:
Адрес: Limassol, Cyprus,
Телефон:+357 25 212 212, Электронная почта: info@dom.com.cy