Мыльный пузырь на рынке недвижимости Кипра: правда или вымысел?

Мыльный пузырь на рынке недвижимости Кипра: правда или вымысел?
25 Февраля 2022 Vlad Yazykov
4806

Что такое «мыльный пузырь» на рынке недвижимости и кто его надувает?

Вначале разберемся с определениями и понятиями.

Пузырь на рынке недвижимостиэто разновидностью экономического пузыря, происходящей на рынке недвижимости и обычно следующей за земельным бумом.

Земельный бум это быстрый рост рыночных цен на недвижимость, в частности на жильё, пока они не достигнут неприемлемого уровня, а затем не снизятся.

Пузырь раздувает ажиотажный спрос на какой-либо актив, в результате которого его цена быстро растет, причем совершенно необоснованно. Так происходит «надувание пузыря», а чуть позже наступает момент «лопания», когда цена начинает крайне быстро и панически снижаться. Это случается после того, как участники осознают, что предшествующая завышенная цена была явно неадекватной.

Пузыри на рынке жилья, как правило сильнее влияют на экономику, чем пузыри на фондовом рынке.

Исторически сложилось так, что падение цен на акции происходит в среднем каждые 13 лет, длится 2,5 года и приводит к потере ВВП примерно на 4 процента. Скачки цен на жилье происходят реже, но длятся почти в два раза дольше и приводят к вдвое большим к потерям производства. Цены снижаются медленнее, потому что рынок недвижимости менее ликвиден.

Несмотря на то, что различные экономические школы определяют факторы перегрева рынка по-разному, обычно выделяются четыре признака мыльного пузыря на рынке недвижимости:

  1. Финансовая доступность. Измеряется стоимостью недвижимости к величине ВВП. Может определяться для отдельной взятой территории как стоимость к доходам населения.
  2. Размер ипотечных платежей. Измеряется долей ипотечных платежей к доходу населения.
  3. Ставка аренды. Определяется как ставка аренды к стоимости дома.
  4. Рентабельность строительства. Определяется как прибыль к затратам.

Допандемийные опасения

С начала нулевых, с поправкой на кризисы, а во многом, благодаря мерам, направленным на их преодоление, Кипр переживает бум в сфере недвижимости. Практически повсеместно появились небоскребы и элитные объекты.

Однако сектор элитной недвижимости, в котором с появлением программы «Гражданство за инвестиции», фиксировался наибольший рост, живет по своим законам. Все проекты нетиповые, локации особенные, у каждого свой уникальный пул преимуществ, что с одной стороны препятствует адекватной оценке имущества, а с другой дает продавцу возможности для накруток.

Похоже, что мы создали еще один мыльный пузырь в секторе недвижимости. Рынок недвижимости на Кипре растет темпами, которые в целом не согласуются с основными показателями экономики, такими как ВВП, спрос и демография. Быстро растущие цены на недвижимость и рост объемов строительства опасны и не являются хорошим знаком для экономики, что может причинить ущерб в будущем. При этом, он главным образом имел в виду программу «Золотых паспортов», которую не критиковал тогда только ленивый. Я часто сталкиваюсь с людьми, которые говорят мне, что живут в Лондоне, хотя у них кипрский паспорт. Когда я спрашиваю их о том, как они обзавелись паспортом, они отвечают, что купили дом в Лимассоле. Все это напоминает мне о схеме фиктивных браков, писал в 2019 году единственный кипрский нобелевский лауреат по экономике, ныне живущий в Лондоне, Христофорос Писсаридис.

По данным кипрского представительства Королевского института сертифицированных оценщиков (RICS), в первой половине 2018 года цены на квартиры на Кипре выросли на 7,6% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года, на дома — на 4,8%, на офисы — на 11,6%, на склады — на 4,2%, а на торговые помещения — на 1,7%, при этом ВВП Кипра в 2018-м вырос на 4%.

Однако уже к концу 2019 ситуация стала радикально меняться. Вначале, в соответствии со словами Писсаридиса, усилилось давление Европейских и мировых контролирующих организаций на инвестиционную программу, в результате чего были приняты решения по ужесточению требований к кандидатам.

Дальше становилось только хуже. В конце года стало известно, что в китайском Ухане зафиксирован случай заражения человека неизвестной формой коронавируса, еще через год инвестиционной программе Кипра был нанесен сокрушительный удар, после которого она в конечном счете приказала долго жить. С 1 ноября 2020 года программа «Гражданство через инвестиции» была приостановлена.

Два года коронакризиса

На игроков сектора недвижимости Кипра, на протяжении двух лет, главным образом влияли два фактора: пандемия и отмена паспортной программы. При таком раскладе предполагаемый пузырь должен был лопнуть, однако этого не произошло. Рынок пережил серьезный кризис, «полежал под ИВЛ», но перенес напасти. Пандемия и продолжительная серия локдаунов не привела к катастрофе в секторе недвижимости.

Напомним, по итогам 2019 года продажи недвижимости оказались рекордными за последние 10 лет. Причем рос как спрос от иностранных инвесторов, которые хотели заскочить в последний вагон уходящего поезда кипрской инвестпрограммы, так и внутренний.

Департамент земельных ресурсов и исследований Республики Кипр зарегистрировал 10 366 сделок: 4 482 объекта приобрели киприоты, 5 884 иностранцы.

С приходом коронавируса и продажи ожидаемо просели. В 2020 году число сделок сократилось до 7 968 (4 983 на местном рынке, 2 985 на внешнем). Однако, и в первый пандемийный год число сделок было выше, чем в спокойном 2016-м, когда Департамент земельных ресурсов и исследований зафиксировал 7 063 сделок.

Здесь сыграли свою роль несколько факторов. Во-первых, далеко не все застройщики ориентировались на «паспортников». Во-вторых, часть компаний сумела адаптироваться к новым условиям и перестроить свою работу снизив запросы. В третьих, сработали вовремя принятые меры поддержки внутреннего спроса. В четвертых, несмотря на то, что программа «золотых» паспортов больше не актуальна, в Республике Кипр продолжает действовать другая госпрограмма, по которой иностранные инвесторы, купившие недвижимость стоимостью от 300 тысяч евро, могут получить постоянный вид на жительство на Кипре, а спустя несколько лет гражданство. В марте 2021 года условия этой программы были упрощены, опций для инвестиций стало больше.

То есть кипрский рынок недвижимости в очередной раз за новейшую историю показал гибкость и высокую адаптацию к новым условиям.

Строительная отрасль в 2021 году демонстрировала достаточно быстрое восстановление: только за первые четыре месяца 2021 года количество разрешений на строительство выросло примерно 45%, а число введенных в эксплуатацию объектов увеличилось почти на 50%.

Несомненно, рынок недвижимости изменился.

При этом, изменения в сфере кипрской недвижимости происходят, но они не столь динамичные, как это было в предыдущие кризисные годы.

Рынок от 300 тысяч до миллиона очень активный, есть много интересных проектов. Что касается объектов «два миллиона плюс» – элитной недвижимости, которую раньше приобретали под паспортную программу, то спрос на них есть, но люди тяжелее принимают решение. Паспортной опции все же не хватает. Наиболее активны те, кто уже живет на Кипре и имеет гражданство. И это понятно, поскольку когда человек потратил два миллиона, он привязывается к месту и хочет продолжать инвестиции.

Хорошо сработали государственные субсидии на покупку жилья эконом-класса. За первое полугодие 2021 года 68% сделок совершили сами киприоты.

Кстати, воспользоваться господдержкой могут и иностранцы с ПМЖ на Кипре.

Что год грядущий нам готовит?

Согласно данным Индекса цен на недвижимость на Кипре, представленном KPMG, в настоящее время главным триггером роста цен на недвижимость Кипра является повышенный спрос на квартиры и коммерческую недвижимость в прибрежных районах.

Комментируя результаты, Кристофорос Анайотос, глава сектора недвижимости KPMG, отметил рост предложений квартир (в большинстве районов), торговой недвижимости (в Пафосе), складских помещений (Ларнака) и офисной недвижимости в Лимассоле и Пафосе. При этом, курортная недвижимость рассчитанная на туристов переживает небольшой спад.

В целом импульс, данный в конце прошлого года, нарастает до позитивных перспектив в секторе недвижимости, и тенденция, вероятно, сохранится и в 2022 году.

Улучшение ситуации в сфере недвижимости также фиксируют Центробанк Кипра и статистические службы. Так, в ЦБ отметили, что покупка квартир в основном поддерживает продолжающийся рост цен на недвижимость, зафиксированный в третьем квартале 2021 года.

Так что же с пузырем?

Основываясь на приведенных выше данных легко заметить, что предсказания, о том, что ужесточение условий кипрской инвестиционной программы приведет к прорыву пузыря не оправдались. Даже полное сворачивание продаж «золотых» паспортов, сфера недвижимости Кипра пережила. Пузырь не лопнул, ажиотаж в элитном секторе несколько подостыл, но спрос сохранился.

Теоретически негативно повлиять на рынок недвижимости могут два фактора (если, конечно не возникнет новых угроз). Это продолжающейся рост цен на строительные материалы и энергоносители, а также слишком дешевая ипотека.

Процент по ипотеке низкий и довольно много заемщиков реально не могут себе позволить ипотеку, но все равно стараются успеть оформить ее на льготных условиях, пока есть возможность. Число рискованных заемщиков растет, чему способствует и пандемия. Если действие программы закончится, то пузырь действительно может схлопнуться, но вероятность такого сценария невысока, поскольку финансовые организации и власти будут стараться этого избежать.

Решили купить апартаменты или домна Кипре? Обращайтесь в DOM! На сайте представлен большой выбор объектов недвижимости—жилой и коммерческой. Опытные специалисты агентства с радостью помогут вам сделать правильный выбор.

Читайте также:

  1. Покупка недвижимости на Кипре за криптовалюту
  2. Хранение в гостиной: 7 вдохновляющих идей для владельцев недвижимости Кипра
  3. Elite Island Properties: продолжая ближневосточные традиции на Кипре
  4. ПМЖ на Кипре - постоянный вид на жительство через инвестиции в недвижимость
  5. Ближе к звездам: как выглядят самые роскошные пентхаусы Кипра
  6. Land Registry Department на Кипре
  7. Cyprus Developers Alliance (CDA Group): доступная роскошь на Кипре
Source: DOM
Photos: pixabay.com
Еще никто не оставил комментарий
Оставьте свой комментарий...
Новые объекты

Продается дом

€ 9 800 000

Продается дом

€ 1 500 000

Продается дом

€ 320 000

Продается коммерческая недвижимость

€ 2 500 000

Продается коммерческая недвижимость

€ 2 200 000

Продается квартира

€ 214 000

Продается дом

€ 725 000

Продается квартира

€ 450 000

Продается дом

€ 725 000

Продается дом

€ 350 000
Компания «Dom Real Estate» Контакты:
Адрес: Limassol, Cyprus,
Телефон:+357 25 212 212, Электронная почта: info@dom.com.cy