Безопасность сделок купли-продажи жилья на Кипре

Как и в любом островном государстве, на Кипре ценят землю.

Ее немного, а плоды при рачительном хозяине, она приносит обильные. Как в прямом, так и в переносном смысле.

У киприотов тысячелетиями воспитывалось очень трепетное отношение к земельной собственности, к «корням предков», уходящим в белесый известняковый грунт. Землю чтили и чтят, как самое ценное семейное имущество, ревниво берегут и с большим трудом с ней расстаются.

Наверное, именно исходя из этих древних традиций, законы, касающиеся купли-продажи земли, разрабатываются и принимаются особенно тщательно. Не будем забывать, что именно благодаря сделкам с недвижимостью, по большей части, в рамках ныне закрытой программы «Гражданство за инвестиции», Кипр смог залатать дыры в бюджете после «большой стрижки».

В стране сложился земельный кодекс, который надежно защищает собственника от любых посягательств. Кипрское правительство неоднократно подтверждало приверженность политике поддержания благоприятного инвестиционного климата. Местное законодательство надежно защищает инвестора уже на стадии покупки недвижимости. Чтобы покупателю наилучшим образом соблюсти свои интересы, следует придерживаться определенной стратегии.

Какие шаги необходимо сделать, чтобы обезопасить себя на этапе приобретения недвижимости:

1. Проверить статус недвижимого имущества в Земельном кадастре (Land Registry), чтобы удостовериться, что данное имущество не является предметом банковского залога или иных обязательств, которые могут воспрепятствовать передаче прав собственности покупателю. Также следует проверить наличие и правильность оформления разрешений на разработку проектной документации и строительство. Их отсутствие или неправильное заполнение не позволит получить свидетельство о собственности.
2. Проверить финансовую состоятельность продавца через Регистрационную палату (Registrar of Companies), что также поможет избежать различных неприятных сюрпризов.
3. Составить и подписать договор купли-продажи, предварительно удостоверившись, что объект недвижимости действительно может быть продан, а право собственности передано покупателю, можно перейти к составлению договора купли-продажи. Делать это лучше вместе с адвокатом.
4. Оплатить гербовый сбор (Stamp duties). Это необходимое условие для регистрации договора купли-продажи в Земельном кадастре. Его оплачивают в процессе легализации сделки на счёт налоговой службы (Inland Revenue Department).
5. Зарегистрировать договор купли-продажи в окружном офисе Земельного кадастра. Сделать это нужно в течение 60 дней с момента его подписания. Процедура гарантирует то, что договор не может быть аннулирован кем-либо, кроме покупателя. Таким образом, объект недвижимости не может быть повторно продан, сдан в аренду или заложен.
6. Оформить Титул (title deed)— свидетельство о собственности на недвижимое имущество Кипра. Иностранные покупатели недвижимости могут оформить «титул» только после одобрения покупки Советом министров Кипра. За перевод права собственности на имя покупателя Земельный кадастр взимает единовременную пошлину в размере 3% от суммы до 85.430 евро; 5% с суммы от 85.431 евро до 170.860 евро; и 8% от суммы свыше 170.860 евро.

После всех вышеуказанных процедур документ о праве собственности, выданный покупателю, регистрируется в государственном архиве. Хранящаяся в архиве информация является конфиденциальной, а доступ к ней предоставляется только в особых случаях.

Какие могут быть статусы у собственника недвижимости на Кипре?

На Кипре существует три статуса собственника недвижимости:

Собственник недвижимости

После подписания договора купли-продажи недвижимости и оплаты минимум 30% ее стоимости происходит депонирование договора в государственном органе — Земельном Комитете (Land District Office). В результате вы становитесь собственником недвижимости (Owner).

Суть процедуры заключается в том, что государственный регистратор оформляет и закрепляет текущий статус недвижимости. Начиная с этого момента, получить, в частности, кредит в банке под залог этой недвижимости может только покупатель, а продавец сделать это уже не сможет, поскольку первое право требования отныне принадлежит покупателю. Одновременно с депонированием происходит оплата гербового сбора (Stamp Duty).

Фактический собственник недвижимости

После полной оплаты недвижимости и подписания Акта приемки-передачи, собственник получает ключи от приобретенной недвижимости и становится фактическим собственником, который физически владеет этой недвижимостью и может проживать в ней.

Зарегистрированный собственник недвижимости

Этот статус получается, после оформления «Титула» (Title Deed) на купленную недвижимость и перевода его на имя нового собственника. Это «бронебойная бумага», документ, который обеспечивает безусловное право собственности на недвижимое имущество. Никто, никогда, ни при каких обстоятельствах не сможет оспорить его.

Минус в том, что получение «титула» - длительная бюрократическая процедура, которая может растянуться 1-3 года. Однако именно долгая и тщательная государственная проверка правильности всех аспектов, связанных со строительством, делает Title Deed документом, который нерушимо гарантирует ваши права собственника.

Стоит отметить, что благодаря поправкам внесенным в кипрское законодательство в последние годы, права добросовестных приобретателей недвижимости без Титула стали надежно защищены.

Отметим, что некоторые зарубежные покупатели, приобретая недвижимость, нарочно не оформляют Титул. У этого могут быть две причины:

1. Иностранный гражданин может получить Title Deed только на один объект недвижимости. В то же время, законодательством не ограничено число договоров купли-продажи, которые имеет право заключить иностранец.
2. Государственная пошлина, которую необходимо выплатить при оформлении Title Deed, достаточно велика, а инвестору выгоднее приобрести недвижимость, затратив как можно меньше денег.

Впрочем, это сомнительная экономия и ее с лихвой окупают преимущества, которые дает Титул. Между тем ограничения на покупку недвижимости можно при желании обойти.

Дело в том, что ограничение касается только физлиц и не распространяются на фирмы. Поэтому инвестор не являющийся гражданином ЕС и намеревающийся вложить средства в ряд объектов, может зарегистрировать компанию, через которую и будут осуществляться сделки.

Полезный совет

Чтоб обезопасить себя от подводных камней при покупке кипрской недвижимости лучше обратиться к профессионалам. Деятельность риелторов на Кипре регулируется законом и лицензируется Советом по регистрации агентов недвижимости. Рекомендуем вам обратиться в топовое агентство недвижимости на Кипре DOM, с самым большим каталогом недвижимости на всем острове.

В последнее время в связи с печальными событиями в Украине, у граждан России могут возникать некоторые сложности с приобретением недвижимости на острове. Однако, существует возможность купить недвижимость удаленно.

Решили купить апартаменты или домна Кипре? Обращайтесь в DOM! На сайте представлен огромный выбор объектов недвижимости —жилой и коммерческой. Опытные броекры с радостью помогут вам сделать правильный выбор.

Читайте также:

1. Как удаленно купить недвижимость, чтобы быстро получить ПМЖ и переехать жить на Кипр?
2. Покупка недвижимости на Кипре за криптовалюту
3. ТОП-12 квартир и домов в Лимассоле с ПМЖ в комплекте
4. Land Registry Department на Кипре
5. Как продать ипотечную квартиру на Кипре: личный опыт
6. Залоговая недвижимость на Кипре
7. Ипотека одобрена: как выглядит портрет идеального заемщика на Кипре