Краткосрочная аренда на Кипре определенно выгодна: туристов много, спрос большой, выгода ощущается даже с учетом сезонности. Правда, просто так сдать свое уютное жилье не получится — законы острова теперь строги, и они требуют обязательной регистрации.
Несложно догадаться, что все меры со стороны государства — это способ не терять доходы от туризма. Но так же несложно сдать жилье в аренду легально: процесс регистрации прост, налоги более чем лояльны, а управлять недвижимостью вообще можно удаленно, спасибо XXI веку.
Законна ли краткосрочная аренда на Кипре
Сдача жилья на Кипре доступна всем желающим — как гражданам этого замечательного острова, так и иностранцам. Отдельные ограничения существуют у муниципалитетов и кондоминиумов/жилых комплексов, и их нужно уточнять при покупке недвижимости. Нельзя рекламировать свой объект без номера лицензии. А что значит рекламировать? Размещать объявления на площадках типа Airbnb и Booking — тоже реклама. В лучшем случае, объявление просто не опубликуют. В худшем — можно получить штраф от 5 тысяч евро и даже сесть в тюрьму на один год. Поэтому лучше не шутить и изучить все законодательные нюансы.
Какая аренда считается краткосрочной
По классике, сроки краткосрочной аренды исчисляются 3 месяцами или менее. Порой арендодатели предпочитают сдавать от недели, но в принципе, возможно заселение на два-три дня.
В отличие от долгосрочной аренды, краткосрочная приносит больше дохода и больше издержек. В большинстве районов надо учитывать и сезонность: зимой квартира или вилла простаивают, иногда даже по нескольку месяцев.
Важно! На Кипре долгосрочная аренда не считается получением дохода в туристической области, а вот краткосрочная — да. Поэтому требований к арендодателю хватает.
Какие объекты можно сдавать
Особых ограничений нет — главное, чтобы квартира или вилла прошли проверку при оформлении регистрации (правила см. ниже). Если министерство выдало разрешение на краткосрочную аренду, проблем не будет.
Нужно обращать внимание на лимиты и особые условия в закрытых комплексах — там для спокойствия жильцов могут быть особые правила, иначе отдельные кондоминиумы рисковали бы превратиться в обычный отель.
Заповедные территории и некоторые локации тоже могут подразумевать ограничения, об их соблюдении беспокоится муниципалитет.
Если говорить о доходности, то практически весь Кипр — отличная «площадка» для туристической аренды. Но наибольший спрос, конечно, приходится на прибрежные районы.
Подсказка! Лимассол — самый денежный в плане доходности, но и квартиры там стоят дороже на 5-20% по сравнению с другими кипрскими городами.
Кто может быть владельцем
Владеть недвижимостью и сдавать ее может любой человек. Единственный момент — при покупке жилья иностранцу нужно получить разрешение Кабинета министров. Отказов практически не бывает, рассмотрение занимает мало времени.
Если говорить конкретно об аренде на Кипре, то зарегистрироваться может и юрлицо, и физлицо. Тут вопрос будет только в исчислении налогов.
Важный момент: некоторые типы виз не позволяют работать на Кипре. Но получение дохода со сдачи жилья (спасибо кипрским законам) не считается трудовой деятельностью. Это пассивный доход.
Регистрация и лицензия на краткосрочную аренду
Лучше получить разрешение до горячего сезона. Если озаботиться оформлением бумаг за 1–2 месяца, все пройдет гладко.
Куда подавать заявление
Краткосрочная аренда на Кипре «ставится на учет» в Реестре самозанятых объектов. Им занимается Министерство туризма. Этапы довольно просты:
- подача заявки на разрешение на аренду онлайн;
- предоставление всех документов на жилье (список ниже);
- уплата госпошлины (см. ниже);
- адекватное страхование жилья (не базовый минимум);
- получение одобрения — и лицензионного номера, который как раз и необходим для публикации объекта на разных онлайн-площадках.
Срок рассмотрения заявки занимает примерно один месяц, именно поэтому лучше не ждать сезона и делать разрешение как можно скорее.
Стоимость и срок действия лицензии
Госпошлина составляет 222 евро на каждый объект. Лицензия действительна в течение 3 лет, затем ее нужно будет обновить — и, соответственно, снова заплатить пошлину.
Регистрация в налоговой и открытие счета в местном банке
Владелец арендной недвижимости будет платить на Кипре налоги. Значит, нужно зарегистрироваться в качестве налогоплательщика. Отдельное внимание — регистрации договора аренды. Его тоже нужно будет отметить в налоговой, на это дается 100 дней.
Открыть счет в банке Кипра — условие не обязательное, но желательное. Тем более что при покупке через девелопера все равно придется это сделать. Да, можно получать деньги за аренду и в зарубежный банк, даже в российский. Но платить налоги и взносы намного удобнее, если есть кипрский банковский счет.
Требования к недвижимости
Объект должен соответствовать определенным требованиям. Ничего сверхъестественного, все в рамках адекватности и юридической прозрачности:
- получить лицензию на сдачу жилья в аренду на Кипре можно только на готовый объект, пригодный для жилья — нельзя сдавать недостроенный или ремонтируемый дом;
- нужны документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- все разрешения: на строительство, перепланировку; планы комнат и этажей;
- подтверждение электробезопасности и пожарной безопасности;
- наличие страховки, которая включает страхование гражданской ответственности перед третьими лицами (арендаторами).
В сомнительных случаях на объект приезжает инспектор с проверкой.
Подсказка! Для тех, кто сдает жилье удаленно, расширенная страховка — в буквальном смысле палочка-выручалочка. В такую страховку, кстати, можно включить компенсацию простоя в несезон.
Правила размещения объекта на Airbnb и других площадках
Airbnb, Booking, Bazaraki (кипрская платформа) работают так, чтобы поддерживать действующее в ЕС законодательство относительно аренды недвижимости. Поэтому правила вытекают из уже сказанного:
- арендодатель должен вписать в анкете номер лицензии;
- хорошие и правдивые фотографии без использования ИИ;
- описание объекта — максимально полное и достоверное;
- нужно успешно пройти верификацию (подтверждение личности);
- нужно доказать право распоряжаться объектом;
- нужно установить прозрачные и четкие правила проживания.
Если нет лицензионного номера или кондоминиум не разрешает данную аренду, то объявление не пройдет проверку и не будет опубликовано.
Агентство DOM предлагает свою площадку для арендодателей. Здесь можно разместить свое объявление, а также обратиться к специалистам по любым вопросам, связанным с кипрской недвижимостью.
Налоги с краткосрочной аренды
Аренда на Кипре — благодатное и прибыльное дело не только из-за богатого потока туристов. Законодательство ведет очень лояльную налоговую политику, которая поддерживает и физических лиц, и предпринимателей-юрлиц. В отдельных случаях уплаты налогов вообще можно избежать, но некоторые взносы все равно делать придется.
Подоходный налог
Физические лица освобождаются от уплаты подоходного налога, если годовой размер дохода не превышает 22 тысячи евро. Тут нужно сделать важное замечание: доход считается от ВСЕЙ деятельности физлица на Кипре, а не только от аренды.
Если порог превышен, то в силу вступает прогрессивная шкала, максимальный процент налога — 35%. Подробнее узнать о подоходном налоге для физических и юридических лиц можно в нашей статье.
НДС, он же VAT, и льготная ставка
VAT с аренды платится по достижении порога 15,6 тысяч евро в год, и здесь же учитываются доходы с предпринимательской деятельности. Поскольку аренда относится к туристическому сектору, то и платить нужно по сниженной ставке — всего 9%.
Важно! При покупке новой недвижимости на Кипре от девелоперов VAT составляет всего 5%, если жилье планируют использовать только в личных целях. А вот аренда — не личная цель, поэтому придется заплатить полную ставку в 19%.
Оборонный взнос
Non-domicile резиденты освобождены от уплаты оборонного взноса. То есть нужно прожить на Кипре не менее 17 лет, чтобы требовалось его платить.
Взносы GESY
GESY — система медобслуживания на Кипре, очень похожая на российский ОМС. Все резиденты обязаны платить взнос в эту систему в размере 2,65% от общей суммы своего дохода. Ставка может быть выше для:
- работодателей за работников;
- государства;
- самозанятых.
Имея «полис» GESY, иностранец может пользоваться медицинскими услугами на Кипре с почти полным покрытием суммы расходов.
Расходы на содержание
Недвижимость в любом случае потребует расходов, особенно если речь идет о краткосрочной аренде. Там повышается износ и мебели, и ремонта, и техники. Что примерно ждет арендодателя:
- оплата коммунальных услуг, в том числе вывоз мусора (он может быть больше: управляющая компания может пересчитать сумму, так как нагрузка на уборку возрастет при постоянно меняющемся количестве арендаторов);
- ежегодный ремонт, который может составлять 5–15% от годового дохода;
- уже упомянутые выше налоги и взносы на получение дохода;
- страхование: базовая страховка стоит от 150 евро в год, расширенная — приблизительно 0,1–0,3% от стоимости жилья целиком.
Если пользоваться услугами управляющей компании, которая будет сдавать недвижимость, то нужно заложить 15–20% на оплату ее услуг.
Для многих отдыхающих аренда жилья у частника — лучшая альтернатива номеру в отеле. Поэтому кипрским арендодателям есть где «развернуться»: туристические районы хорошо работают в высокий сезон, и краткосрочная аренда принесет приличный доход.
Получить разрешение на сдачу квартиры или дома туристам несложно: заявка подается онлайн, а госпошлина и налоги радуют своим маленьким размером. К тому же без номера лицензии нельзя опубликовать объявление о сдаче ни на одной онлайн-платформе. Словом, намного удобнее сделать все легально — и не беспокоиться ни о чем.
Читайте также:
