Покупка недвижимости — это процесс, который требует внимательного подхода со стороны покупателя, чтобы избежать неприятных ситуаций.
В процессе выбора подходящей недвижимости важно, чтобы заинтересованный покупатель знал обо всех правах и ограничениях, связанных с недвижимостью. Чем больше информации у заинтересованного покупателя, тем взвешеннее будет принятие решения.
Существуют три основных способа приобретения недвижимости:
- Покупка недвижимости с непосредственной передачей Титула.
- Покупка недвижимости с использованием Договора купли-продажи (Sale Purchase Agreement).
- Покупка недвижимости у текущего покупателя (не собственника) путем передачи прав по Договору купли-продажи.
Перед принятием окончательного решения о покупке недвижимости одним из самых важных шагов является тщательная проверка ее юридической чистоты. Этот этап играет решающую роль в обеспечении вашей защиты и уверенности в том, что приобретаемое вами имущество не обременено юридическими или финансовыми проблемами. Мы рассмотрим ключевые аспекты, которые необходимо учесть при проверке недвижимости на предмет ее юридической чистоты и почему это так важно для любого потенциального покупателя.
Запросите Титул на недвижимость (TitleDeed)
Самая первая задача — проверить документы на собственность. Наличие Титула (Title Deed) на недвижимость гарантирует ее регистрацию в реестре Земельного Департамента Кипра (Department of lands and surveys (DLS)). Для полной информации стоит запросить у продавца недавний Титул, в котором указаны важные сведения о типе и текущем состоянии недвижимости. Также, особенно в случае вторичной недвижимости, не лишним будет поинтересоваться:
- Как давно недвижимость перешла в собственность?
- Каким образом (наследование, покупка, ипотека, дарение)?
- Кто был предыдущим собственником (если такая информация доступна)?
- Если собственников несколько — согласны ли они с разделением долей и все ли собственники дали согласие на сделку?
В случае отсутствия Титула, заинтересованный покупатель должен провести дополнительное исследование и, возможно, проконсультироваться с экспертом по вопросам недвижимости. Как правило, при покупке первичной недвижимости с получением Титула нет никаких проблем — документами занимается застройщик, он же довольно быстро отдает их новому собственнику. Со вторичной недвижимостью все немного сложнее. Переоформление на нового собственника может занять время. Если продающая сторона совсем недавно купила объект, то у нее может и не оказаться на руках Титула, так как он все еще находится на переоформлении. Как правило, это не является существенным препятствием, но все-таки добавит лишних хлопот.
Правовая проверка недвижимости: обременения и обязательства
Обременения — еще один важный момент, который проверяется документально. Как правило, эту задачу лучше поручить специалисту. Если обременение есть, то проблему можно решить, но она потребует определенных усилий от потенциального собственника. Вы должны убедиться, что недвижимость не обременена никакими денежными отягощениями, правами третьих лиц или любыми другими правовыми обязательствами. Для этого, попросите продавца предоставить вам недавний Сертификат поиска, выданного Земельным департаментом, или запросите его в ведомстве лично. В данном сертификате четко указаны все отягощения, права третьих лиц и обременения, зарегистрированные в отношении конкретного объекта недвижимости. Также, самостоятельно изучите все детали недвижимости, которая вас интересует, на электронном портале Земельного департамента. Характеристики всех объектов недвижимости находятся в общественном доступе, а на портале Департамента есть соответствующее видео, объясняющее, как их искать.
В итоге изучения всех деталей вам должна стать доступной информация о недвижимости, описанная ниже. Если какая-то информация остаётся нераскрытой, лучше задать дополнительные вопросы продавцу:
- Зарегистрированная площадь недвижимости.
- Существуют ли какие-либо обременения, такие как залог, судебное решение (обременение, в результате судебного решения), судебное решение о продаже недвижимости и другие документы, влияющие на недвижимость.
- Существуют ли какие-либо ограничения на продажу недвижимости, накладываемые на зарегистрированного владельца, такие как постановление о банкротстве или ликвидации компании, постановление, запрещающее владельцу продавать недвижимость, и т.д.
- Существует ли законный доступ к недвижимости (проложена ли дорога, или недвижимость изолирована).
- Проходит ли через нее какая-либо общественная дорога, тропа или река.
- Влияют ли на недвижимость какие-либо процессы отчуждения.
- Есть ли какие-либо планы развития от компетентных городских властей, такие как новая дорога.
Узнайте, облагается ли недвижимость налогом на добавленную стоимость (НДС)
Попросите продавца уточнить, нужно ли платить НДС и в каком размере. Продавец должен заранее узнать у налоговых органов, подпадает ли продажа под НДС.
Узнайте, какой налог на перевод права собственности недвижимости (transfer fee) вам, как покупателю, нужно будет уплатить в Департаменте при переводе недвижимости на ваше имя.
Сертификат об окончательном одобрении (CFA)
Особенно при покупке вторичной недвижимости, важно запросить Сертификат об окончательном одобрении , который выдается Земельным Департаментом. Покупатель не может знать, действительно ли дополнительная комната, которую предлагает продавец, является законной, или вы наследуете проблемы предыдущего владельца перед компетентными органами. Перепланировка допустима, но только если она полностью подтверждена и одобрена. Тогда у собственника будут на руках соответствующие документы. В противном случае, можно получить штраф и череду судебных разбирательств. При отсутствии такого сертификата лучше обратиться за советом к архитектору-проектировщику или специалистам по недвижимости.
Что нужно проверить при покупке недвижимости, возникшей в результате разделения?
Важно узнать следующие моменты:
- Имеются ли необходимые разрешения, такие как: разрешение на планировку, разрешение на строительство, или разрешение с отступлением для данной недвижимости. Разрешение с отступлением означает, что строительство или выполнение определенных работ разрешается с учетом исключений или отклонений от стандартных норм и правил. Это может происходить в случаях, когда строительная компания или застройщик получает разрешение на проведение работ, несмотря на некоторые нарушения или отступления от установленных стандартов, но при условии, что это считается приемлемым и безопасным.
- Как произошло разделение, количество владельцев, существует ли между ними Соглашение о Распределении и было ли оно зарегистрировано в Земельном Департаменте
- Поинтересуйтесь существуют ли исключительные права на использование зон общественного пользования, таких как парковки, террасы и т. д.
- Уточните вашу долю собственности в общей доле недвижимости и её зонах общественного пользования.
- Существует ли дополнительный неиспользованный коэффициент застройки, особенно в случае частных домов, и, если таковой имеется, то кто из владельцев имеет право им воспользоваться.
- График завершения работ, получения одобрений и собственности в случае незавершенной застройки и последствия для продавца при нарушении сроков.
Важно, чтобы ваше решение о покупке недвижимости было принято на основании надежных критериев, во избежание неправильного выбора. Если все исследования завершены и не осталось финансовых или иных обязательств, сразу после покупки недвижимости вам следует перевести право собственности на себя. Советуем не оплачивать всю сумму покупки недвижимости до того, как право собственности будет переведено на ваше имя. Если вы решите купить недвижимость, но остаются финансовые или другие обязательства, рекомендуется заключить и подписать Договор о продаже с продавцом и подать его в Департамент.
Если недвижимость приобретается у существующего покупателя, который подписал договор купли-продажи через соглашение о передаче прав, узнайте, был ли договор купли-продажи подан в Департамент и существуют ли финансовые или иные обязательства перед продавцом, а также существовали ли какие-либо финансовые обременения до или после договора купли-продажи.
Новая недвижимость (квартиры и дома), находящиеся в стадии строительства, не могут быть зарегистрированы в реестре Земельного Департамента и не имеют Титул. Для регистрации требуется сертификат о завершении работ от главного инженера и сертификат от соответствующей Строительной организации. Если строительство недвижимости завершено, но еще не были выданы права собственности, узнайте на это причины.
Читайте также:
