Договор эксклюзивного... грабежа

Договор эксклюзивного... грабежа Договор эксклюзивного... грабежа
16 Сентября 2020 DOM LiVE
544 0

Договоры, которые мы подписываем с риэлторскими агентствами, бывают… разные.

Предположим, вы решили продать свою недвижимость на Кипре

Многим соотечественникам приходилось продавать недвижимость на острове. В зависимости от конкретных обстоятельств, есть разные способы поиска покупателя.

Можно «раскинуть сеть» по друзьям и знакомым и спокойно дожидаться «своего» клиента. Можно разместить объявления на специальных сайтах — платных и бесплатных — и, опять же, ждать.

Второй способ, правда, подходит не всем, а только владеющим английским и/или греческим языками в достаточной степени — для написания вразумительного текста и общения с потенциальными покупателями.

Ну и самый, казалось бы, очевидный вариант — заключить договор с риэлторским агентством, и пусть профессионалы делают свою работу!

Агентств на острове множество. Не редко можно встретить один и тот же объект недвижимости, выставленный на продажу на сайтах нескольких агентств одновременно, но цена его при этом везде будет разной. Случаются курьёзы, когда давно уже проданный объект всё ещё продолжает «висеть», как выставленный на продажу... Такое происходит либо по недосмотру, либо вследствие извечного кипрского "сига-сига".

Эксклюзив — такой эксклюзив

Часто агентства настаивают на заключении эксклюзивного договора, исключающего экспозицию объекта недвижимости на сайтах нескольких агентств одновременно. Прописываются условия, цена, размер комиссионных, оговариваются сроки. Дальше, как наивно думают многие собственники недвижимости, остаётся только ждать уведомления о дате заключения Договора купли-продажи.

Наши люди не привыкли въедливо читать то, что подписывают, а зря! У риэлторских контор, как правило, грамотные юристы и большой опыт «разруливания» претензий клиентов, поэтому договора составляются с учётом всех мыслимых и немыслимых ситуаций.

Маркетинг или продажа?

Бывают даже случаи, когда продавец недвижимости подписывает договор не об оказании услуги продажи, а только МАРКЕТИНГА объекта. Что отнюдь не означает, что агентство обязуется этот объект продавать!

Маркетинг — это только экспозиция объекта в рекламных целях, не более! Имеется в виду, что агентство берётся выставить данную недвижимость на своём сайте, рекламировать её в своих печатных изданиях, если таковые имеются, - ну, и ещё, может быть, вывесить объявление о продаже в витрине своего офиса...

Наш хороший знакомый, назовём его Павел, ровно такой договор маркетинга и подписал. С хозяином агентства он познакомился лет пять назад, когда надо было снять ненадолго апартаменты. Тот впечатлил его обстоятельным подходом и «галантерейными манерами». Поэтому, когда на стол лёг типовой договор, Павел не стал его перечитывать, а лишь проверил, как его просили, свои паспортные данные и подписал.

Как же он прогадал!

Чего стоит опасаться и на что обращать внимание, подписывая договор с агентством недвижимости

Вы подписали договор маркетинга и ожидаете вскоре получить sms или e-mail о скорой продаже. Иногда так и происходит. Но не в случае нашего героя.

Как выяснилось позднее, в договор было вписано условие, по которому агентство «не несёт никакой ответственности за ошибки и неточности, допущенные в описании объекта, а также за возможные потери вследствие допущенных ошибок и неточностей».

В случае с Павлом, в описании квартиры с двумя ванными комнатами на сайте агентство упомянуло только об одной из них, в результате чего квартира не показывалась в поиске по запросу «2 ванных комнаты», следовательно, шансы её продажи явно уменьшились! Но агентство предусмотрительно обезопасило себя от претензий фразой в тексте договора.

Зато с особой тщательностью всегда прописан раздел «Вознаграждение». Непосвящённый может решить, что размер комиссионных агентства представляет собой некий процент от цены, за которую недвижимость была — если, конечно, была — продана.

Так, нет! В «эксклюзивном» договоре и комиссионные - эксклюзивные! Они представляют собой, действительно, процент — но только не от фактической цены продажи недвижимости, а всем же понятно, что купля-продажа не возможна без торга и взаимных уступок! Комиссию агентство исчисляет от указанной в договоре первоначальной оценочной стоимости объекта! Кстати, отдельно указано, что к комиссионным следует приплюсовать НДС. А это ни много ни мало — ещё 19%.

Вот почему агентство легко и непринуждённо, уже через пару месяцев после подписания договора, начало советовать Павлу снизить цену в интересах покупателя — ведь его собственные комиссионные от этой суммы никак не зависели.

К примеру, если первоначально в договоре указана цена объекта € 125 000, то продав объект за € 100 000, продавец всё равно уплачивает риэлтору комиссию с НДС от суммы € 125 000.

Павлу оставалось только удивляться, когда агентство, позиционировавшее его недвижку как «непревзойдённую», «бутиковую», «фантастическую» — а на эпитеты господа риэлторы обычно не скупятся, — вдруг заявило ему, что объект из рук вон плох, и другого шанса продать его может и не случиться, учитывая многочисленные недостатки (см. перечень)*.

* Эпитеты и формулировки взяты нами из электронной переписки Павла с его риэлтором.

Некоторые агенты договариваются до того, что «рынок сейчас перенасыщен объектами недвижимости, так как застройщики продолжают выставлять всё новые объекты по низким ценам, а ещё банки начинают выбрасывать на рынок объекты, полученные в качестве залога по не выплаченным ссудам»!

Насчёт «новых объектов», да ещё «по низким ценам» — это уже что-то вообще из области фантастики. Ведь во время последнего затяжного кризиса нового строительства на острове почти не велось. Во-первых, банки не выдавали кредиты, а без них здесь ничего не строят. Во-вторых, застройщики большей частью достраивали объекты, начатые ещё до кризиса, но продаж практически не было, а взносы по ранее взятым кредитам, страховки, налоги и прочее приходилось платить — откуда же тогда «низкие цены»?!

Про полученную банками залоговую недвижимость — вообще смешно. Хорошие объекты расходятся по своим, не доходя до рынка. А то, что на него попадает — в таком состоянии, что и говорить не приходится.

Девелоперский бизнес — не благотворительная организация, все понесённые затраты здесь компенсируют за счёт покупателя — и с лихвой!

Уже когда эпопея с продажей квартиры Павла закончилась, он дал почитать свой договор-маркетинга с «риэлтором». Увлекательное, скажем вам, чтиво!

Чего только стоил пассаж о том, что, случись продавцу до истечения срока настоящего договора с риэлтором найти покупателя на свою недвижимость самостоятельно, он всё равно обязан выплатить агентству причитающиеся комиссионные плюс НДС! А если продавец умудрится продать свой объект дороже цены, указанной в договоре с риэлтором, то комиссионные агентству придётся уплатить с суммы сделки, а не с той цены, что прописана в договоре!

Получается, если агентство не ловило мышей всё время действия договора, да ещё и с оценкой недвижимости промашку «специалисты» допустили, а продавец-дилетант поработал за него, — не беда, они себя вознаградят в полном объёме, да ещё и премиальные выпишут!

Кроме всего прочего, продавец обязан продать объект в случае, если агентство нашло покупателя, готового заплатить указанную в договоре цену, невзирая ни на какие личные и форс-мажорные обстоятельства. Даже если сделка в итоге сорвётся, всё равно придётся уплатить агентству причитающиеся комиссионные в полном объёме.

Ну, и «вишенка на торте»!

Если объект недвижимости был продан уже после истечения срока договора, но лицу/лицам, которым этот объект был ранее показан агентством, то и в этом случае агентство получает свою комиссию! Миленько, не правда ли?!

Подобные договоры к тому же обычно заключаются на условиях автоматической пролонгации по окончании срока их действия, а, если продавец решит от пролонгации отказаться, он обязан уведомить о своём намерении агентство заказным письмом, да не менее, чем за две недели до истечения срока договора. Называется «на-кось, выкуси»! А уж, если продавцу приспичит разорвать договор до истечения срока его действия - бывают такие нетерпеливые, — то он обязан выплатить агентству штраф.

А как же Павел?

У Павла всё хорошо. Пролонгировать кабальный договор-маркетинга он не стал, а перезаключил его с другим агентством по рекомендации друзей. Но в этот раз он попросил текст договора для «домашнего» чтения и отнёс своему адвокату. Они вместе под лупой изучили все положения и попросили изменить формулировки нескольких пунктов.

Уже через 2 месяца квартира была продана, а потерянный из-за собственной глупости год навсегда запомнился Павлу.

Какой из этого вывод

В общем, "думайте сами, решайте сами"! А мы вам советуем: читайте договора, которые подписываете, внимательно и без спешки. Тогда не будет неприятных открытий.
Source: DOM LiVE
Photos: pixabay.com
Комментарии
Еще никто не оставил комментарий
Комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи

Вход и регистрация
Компания «Dom Real Estate» Контакты:
Адрес: Limassol, Cyprus,
Телефон:+357 25 212 212, Электронная почта: info@dom.com.cy