Собственники недвижимости несут ущерб из-за несовершенства законодательной базы Кипра

Собственники недвижимости несут ущерб из-за несовершенства законодательной базы Кипра Собственники недвижимости несут ущерб из-за несовершенства законодательной базы Кипра
24 Сентября 2020 DOM LiVE
1143 0

Цены на аренду недвижимости Кипра в последние годы очень выросли.

Разумеется, многие из тех, у кого в собственности оказались лишние квадратные метры, стремятся на этом заработать. Однако на деле часто оказывается, что получать доход с аренды жилья на Кипре не так просто, как это кажется поначалу. Найти порядочного арендатора - целая наука.

Да и в последствие во взаимоотношениях собственника и квартиросъёмщика могут возникнуть конфликтные ситуации, а мирное заключение договора найма квартиры по итогу закончится скандалом и судебными разбирательствами.

При этом, из-за несовершенства законодательной базы на Кипре чаще страдают собственники жилья. Особенно недвижимости, которая построена до 31 декабря 1999 года. Ведь арендаторов таких помещений практически нереально выселить, да и ставки на аренду апартаментов в этих зданиях гораздо ниже, чем в новостройках!

Поэтому лица, заинтересованные в приобретении недвижимости на Кипре в целях инвестирования и, в частности, последующей сдачи её в аренду, должны быть чрезвычайно осторожны в отношении года постройки дома, а также его местонахождения.

Напомним, отношения между арендодателем и арендатором на Кипре регулируются Законом «О контроле над арендой» № 23/1983 (Rent Control Law) с изменениями и дополнениями.

Существует два типа арендных отношений – аренда по закону (statutory tenancy) и договорная аренда (contractual tenancy).

Договорная аренда возникает после заключения договора с собственником недвижимого имущества. Наем по закону возникает, когда арендные отношения, урегулированные договором, заканчиваются или прекращаются, и жилье остаётся в пользовании арендатора. Для того чтобы аренда считалась наймом по закону, помимо первого условия арендованная недвижимость должна находиться на территории, определённой в упомянутом Законе «О контроле над арендой» (далее Законе), и быть построенной не позднее 31 декабря 1999 года. Любые другие арендные отношения, включая аренду земли, являются договорными и регулируются договором, подписанным сторонами. Очень важно знать, к какому типу аренды относится та или иная ситуация.

Следует отметить, что одна из главных проблем, с которой сталкивается подавляющее большинство арендодателей – это выселение недобросовестных арендаторов.

Зачастую чтобы вернуть своё жилье, собственнику нужно обращаться в суд, который может длиться годами. А в это время арендатора, который не платит за пользование жильём, практически невозможно выселить.

К слову, основными причинами обращения в суд для выселения квартиросъёмщика могут быть регулярная невыплата арендной платы или просрочка арендного платежа более чем на 21 день с момента надлежащего уведомления арендатора арендодателем. Если арендатор не погасил задолженность в течение 14 дней с момента подачи арендодателем в суд иска о выселении, он также может лишиться арендуемого крова.

При этом, чтобы выселить арендаторов по закону, собственник должен доказать, что жилье необходимо ему самому, членам его семьи или родителям, которые находятся на его попечении.

Также причиной выселения может быть желание собственника снести или перестроить здание, и вообще построить на его месте новое. Если планируется реконструкция здания, нужно доказать, что она существенно улучшит имеющееся строение. Любые споры, связанные с арендой по закону, относятся к полномочиям Суда по контролю над арендой (Rent Control Court).

Ещё одна не маловажная проблема и предмет вечных споров между арендатором и собственником – размер арендной платы и её повышение.

Здесь нужно понимать существенную разницу в регулировании аренды на Кипре в зависимости от объекта недвижимости - речь идёт об аренде объекта недвижимости, который является предметом Закона о контроле за арендной платой (23/1983) с поправками или об объектах недвижимости, которые не подпадают под действие этого Закона.

В первом случае, если арендодатель запрашивает повышение арендной платы, любой законный арендатор имеет право отказаться от повышения, предоставив арендодателю возможность подать иск в Суд по арендным спорам с требованием об установлении справедливой стоимости аренды. То же самое относится и со стороны арендатора, если арендатор считает, что арендная плата значительно превышает рыночную цену. По такому иску Суд по арендным спорам будет определять разумную арендную плату с учётом, в частности, местоположения, размера и года постройки здания, а также состояния помещений. Хотя, на практике, как правило, суд не может предоставить увеличение, превышающее максимальный процент, установленный законом. А он в настоящее время равен нулю.

Во втором случае, для объектов, построенных после 1 января 2000 года, вопрос об увеличении арендной платы регулируется положениями договора аренды. У арендодателя есть право повышения арендной платы, но не в течение срока действия договора, а при его перезаключении. Там, где договориться невозможно, любая из сторон может попытаться расторгнуть договор аренды в соответствии с его условиями.

По итогу получается, что из-за того, что к разным объектам недвижимости Кипра применяются разные подходы и правила, происходит раздел рынка недвижимости на два совершенно разных сегмента. 

Эта разница особенно ощутима в Лимассоле, где горожане постоянно жалуются на высокие арендные ставки. А все потому, что нет установленного законом контроля арендной платы, который применялся бы к большому количеству объектов недвижимости, построенных за последние несколько лет.

Фактически собственники заключают договора и устанавливают цены на аренду по своему усмотрению. В то время, как 50% объектов недвижимости в городах, подпадающих под действие Закона, оставались на том же уровне арендной платы в течение последних 7 лет, стоимость квартир в новостройках за этот период резко выросла.

Собственники недвижимости несут ущерб из-за несовершенства законодательной базы Кипра

Стоит отметить, что во время финансового кризиса 2013 года и недавней пандемии коронавируса, правительство Кипра продемонстрировало свою готовность заморозить повышение арендной платы и поправку о выселении арендаторов в рамках ускоренной процедуры.

Несомненно, власти поступили так из лучших побуждений. Однако, у этих действий есть и обратная сторона медали. Никто не учёл интересы собственников старых зданий, которые и так долгие годы не имели возможности увеличить арендную плату, а теперь ещё не могут и выселить арендаторов из-за потери времени и потенциальных затрат, которые они понесут в случае, если решат вдруг отстаивать свои права в суде. 

К сожалению, вышеупомянутые проблемы редко выносятся на обозрение широкой публике. Средства массовой информации обычно склонны освещать ситуацию однобоко и не в пользу собственников недвижимости.

Несмотря на то, что многие СМИ постоянно пишут о высокой арендной плате в городах Кипра, они практически не упоминают о категории объектов, которые подпадают под Закон и сдаются по чрезвычайно низким ставкам из-за государственных ограничений.

Вопреки распространённому мнению, большинство владельцев такой собственности небогаты и в значительной степени зависят от той небольшой арендной платы, которую они получают от своих арендаторов, чтобы выжить.

Source: cyprus-mail.com
Photos: pixabay.com
Комментарии
Еще никто не оставил комментарий
Комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи

Вход и регистрация
Компания «Dom Real Estate» Контакты:
Адрес: Limassol, Cyprus,
Телефон:+357 25 212 212, Электронная почта: info@dom.com.cy