Парламент Кипра одобрил изменения к Закону о начислении льготной ставки НДС при покупке или строительстве основного и постоянного жилья. Нововведения были опубликованы в официальной газете Республики Кипр 16 июня 2023 года.
После подписания Закона президентом и вступления его в силу, т.е. с момента публикации в официальной газете, Европейская комиссия должна вынести окончательное решение о соответствии новых положений требованиям по льготной ставке НДС и европейской Директиве. 
Как обстояли дела до внесения изменений?
Напоминаем, что до внесения изменений в Закон:
- льготная ставка НДС в размере 5% применялась в отношении первых 200 м2 строительной площади, без ограничений в отношении размера или стоимости дома/квартиры;
- площадь, превышающая 200 м2, облагалась полным налогом в размере 19%;
- льготная ставка действовала только в отношении первички, приобретенной от застройщика (это требование осталось прежним);
- жилье должно быть приобретено для личного пользования, а именно для постоянного проживания. Если собственник решал прекратить использовать жилье, как постоянное место жительства, либо сдавал его в аренду, при этом не истек период 10 лет с момента покупки, то вся сумма налога, сэкономленная благодаря льготной ставке НДС, должна была быть возмещена налоговым органам Кипра;
Экономия в 14% представляла собой привлекательную перспективу для инвесторов, желающих приобрести жилье у моря, чаще всего представленное именно первичным объектом от застройщика. Схема пользовалась немалой популярностью и у самих жителей острова, особенно молодых семей, стремящихся обзавестись собственным жильем.
Какие изменения были внесены?
В июне 2023 года, почти единогласно, пленарное собрание Парламента приняло новый Закон («за» проголосовали 42 депутата, один «воздержался»).
В соответствии с новым законодательством:
- льготная ставка НДС в размере 5% применяется при покупке, либо строительстве, первичного жилья для первых 130 м2 площади;
- льготный НДС 5% покрывает максимальную стоимость первичной недвижимости до 350 тысяч евро;
- недвижимость не должна превышать общую площадь в 190 м2, либо стоимость в 475 тысяч евро. Если эти показатели превышены – для данной недвижимости будет применена стандартная ставка НДС в размере 19% от общей стоимости;
- жилье, как и раньше, должно быть приобретено для личного пользования, а именно для постоянного проживания, однако внесены изменения, касательно 10-летнего периода, которые мы разберем ниже;
- критерии по метражу и общей стоимости могут будут пересмотрены для физических лиц с инвалидностью и людей с особыми потребностями, а также, для семей с тремя и более детьми.
Закон, так же, предусматривает правила для переходного периода:
Данные правила применяются для первичного жилья, купленного с целью основного и постоянного места жительства, которое соответствуют следующим двум критериям:
- Разрешение на планирование получено от соответствующего органа, либо заявка на разрешение на планирование была подана в соответствующие органы, до 31 Октября 2023 года.
- Заявка на льготную ставку НДС была подана должным образом в налоговые органы до 15 июня 2026 года.
Изменения касательно 10-летнего периода использования жилья, как основного места жительства
Как было отмечено выше, было принято важное нововведение для физических лиц, которые в прошлом уже воспользовались льготной ставкой НДС в 5%, но, которые решили перестать использовать данное жилье, как основное место жительства, до истечения 10 лет с момента покупки. Ранее, в таком случае, физическое лицо обязывалось вернуть налоговым органам полную разницу между льготной ставкой в 5% и стандартной ставкой в 19%. Новый закон 42(I)/2023 предусматривает возврат НДС только за оставшиеся годы, недостающие до требования 10-летнего периода.
Например, квартира была куплена за 200 тысяч евро в 2020-м году. В 2023-м году физическое лицо, купившее эту квартиру, решает больше не использовать ее, как основное место жительства.
Сумма возврата будет равна разнице между стандартной ставкой НДС 19% и льготной ставкой НДС 5%, на основании стоимости квартиры в 200 тысяч евро и количестве лет, в которые квартира не использовалась, как основное место жительства покупателем.
14%*200.000/10*7= 19.600 евро (вместо 28 тысяч евро, которые надо было бы возместить, до принятия изменений к закону).
Отметим, что данное изменение является положительным для инвесторов, которые в дальнейшем по ряду причин могут решить продать или начать сдавать купленную по льготной ставке недвижимость. Так как сумма возмещения НДС станет пропорциональной годам, недостающим до 10-летнего периода использования жилья, как основного места жительства.
Что новый закон означает для Республики Кипр?
Отметим, что Комитет по экономическим вопросам увеличил планку с 110 м2, которую предлагал ЕС, до 130 м2, выразив уверенность в том, что с большой вероятностью будет достигнуто соглашение по этому вопросу с Европейской Комиссией.
Согласно официальной процедуре, Закон вступает в силу после его подписания президентом Республики Кипр. Министерство Финансов, затем, уведомит Брюссель об изменениях, внесенных Парламентом в закон о льготной ставке НДС, что, в случае их принятия, прекратит судебный процесс, который ведется против Кипра. Заместитель председателя Комитета по экономическим вопросам Хрисис Пантелидис подчеркнул, что проблем с ЕС из-за разницы в 20 м2 не должно возникнуть.
Возможные последствия для рынка кипрской недвижимости
Какие могут быть последствия для рынка недвижимости? Произойдут ли изменения в спросе и, возможно, в предложении недвижимости, и в каких случаях? Отметим, что как было сказано в Парламенте, согласно данным, полученным от Налогового Управления, 77% недвижимости, заявленной для льготной ставки НДС, относится к жилым помещениям площадью менее 130 м2 и стоимостью до 350 тысяч евро.
Президент Ассоциации оценщиков недвижимости Полис Курусидис отметил, что последствия для рынка недвижимости будут, особенно касательно домов и, в меньшей степени, квартир. Особенно, могут возникнуть проблемы у лиц, выбирающих строить свой дом, а не покупать готовый от застройщика, так как, в таких случаях, общая стоимость может превысить, с большей вероятностью, порог в 450 тысяч евро и объект не будет подпадать под льготную ставку НДС.
Кроме того, изменения в Законе, затронут объекты недвижимости более высокой стоимости, которые, при определенных условиях, ранее попадали под критерии льготной ставки НДС. По его мнению, это больше затрагивает иностранных инвесторов, чем самих киприотов. В связи с этим Лимассол, возможно, ощутит больше последствий от нового Закона, по сравнению с другими регионами, так как там преимущественно строились такие виды недвижимости. В то же время новая ситуация может сказаться благоприятно на продажах дорогой вторичной недвижимости, так как эти продажи не облагаются НДС.
Еще одна проблема, которая может возникнуть, связана с площадью жилых домов. Так как 130 м2, попадающих под льготную ставку НДС, исторически считались недостаточными для частного дома. Обычно площадь домов начинались от 160-180 м2 и выше. Может быть, пришло время привыкать к более компактным домам, как это делают европейцы уже много лет.
Положительным является тот факт, что нет разделения между частными домами и квартирами, как это было в первоначальной версии законопроекта и, впоследствии, было изменено.
Читайте также: