Варианты получения прибыли от недвижимости отличаются объемом пассивного дохода и личным временем, которое затрачивает инвестор на весь процесс.
Средняя доходность составляет 20% годовых. Поэтому немудрено, что опытные инвесторы непременно включают недвижимость в свой арсенал финансовых инструментов.
Рассмотрим наиболее подходящие для Кипра стратегии.
Покупка квартиры в новостройке и ее перепродажа на финальных этапах строительства
Этап, когда строительство здания только начинается, называется off-plan. Доходность составляет от 15 до 40% годовых на росте цены между стартом продаж и финальной стадией. Если рынок недвижимости растет, заработок действительно ощутимый, но во времена рецессии и стагнации возможно и проиграть в цене. Поэтому следует быть очень внимательным при выборе объекта. Есть исключительные проекты, не поддающиеся спадам. Чутье профессионального инвестора не подведет при выборе объекта.
Покупка старых квартир и перепродажа после ремонта
Второй вариант немного сложнее. Инвестор покупает плохонькую квартиру в старом доме, делает мощную реновацию, устанавливает хорошую мебель и технику, а затем продает квартиру по новой цене как современное жилье, готовое к немедленному заселению. Доходность составляет от 15% до 30% годовых. Это связано с тем, что нехорошие квартиры продаются долго, а обновленное жилье с ремонтом отличается повышенным спросом и продается по рыночной цене буквально за месяц, а иногда и быстрее.
Покупка недвижимости на торгах
Речь идет о торгах по банкротству, торгах банков и коммерческих торгах девелоперов. Звучит азартно. Но если есть силы, время, нервы и средства, то выигрыш может быть очень ощутимым. Если удалось купить недвижимость таким способом, инвестор может практически сразу выставить объект на продажу по обычной рыночной цене, либо самостоятельно повысить класс объекта и соответственно заработать еще больше. В зависимости от состояния объекта, доходность может составлять от 10% до 200% годовых.
Сложность в том, что нужно уметь самостоятельно находить недвижимость на сайтах организаций. Кроме того, сами объекты недвижимости могут быть в плачевной кондиции, вплоть до полного отсутствия коммуникаций и прочего. Документы таких квартир также сложны и запутанны. Но если инвестор умеет распутывать сложные клубки, то стоит рискнуть.
Субаренда коммерческой недвижимости
Зоркий глаз опытного инвестора замечает свободные и перспективные масштабные площади. Если арендовать целый этаж, а затем разделить их на мелкие помещения по 30-50 м2, можно заработать на разнице цены аренды квадратного метра. Таким образом можно организовать современный коворкинг центр или рынок. Найти подобные объекты недвижимости можно через сайты муниципалитетов или через агентства недвижимости. Важно, чтобы в договоре долгосрочной аренды было отмечено право арендатора на субаренду.
Перепродажа прав аренды
Выстроить арендный бизнес в арендованном помещении и продать его. Этот вариант является продолжением идеи предыдущего способа заработка. Отличие в том, что инвестор изначально понимает свою цель и на первом этапе заключает долгосрочный договор сроком минимум на 10 лет. Теоретически готовый бизнес можно продать еще выгоднее, чем иметь свой заработок на разнице в цене аренды больших и малых помещений. Рассчитать рыночную цену бизнеса можно следующим образом: умножаем разницу прибыли на период в два года. Минусы варианта в том, что инвестор сталкивается с высокой конкуренцией.
Покупка коммерческих помещений на первых этажах новостроек
Street retail очень популярен. В новостройках можно купить не только жилье, но и коммерческие объекты на первых этажах. Покупая помещения на самых выгодных проходных точках, инвестор может озолотиться, поскольку цена аренды может в разы превышать цену на остальные объекты в районе. Вариант особенно актуален, когда речь идет о крупных жилых комплексах.
Стратегия такова: покупается коммерческое помещение на этапе off-plan, заключается договор с будущим арендатором, а затем данный арендный бизнес продается другому инвестору.
Покупка любых помещений, годных под склад
Когда речь идет о городе с плотностью населения выше среднего, выгодной покупкой может стать даже обычный подвал. Если удастся согласовать крыльцо, лестницу и выход на оживленную улицу, то вообще шикарно. Доходность от сдачи в аренду доходит до 20-40% годовых. Такой способ заработка похож на арендный бизнес на морских контейнерах, когда инвестор арендует участок, размещает на нем морские контейнеры, делит их на небольшие помещения и сдает как склады индивидуального хранения.
Редевелопмент старых зданий
Суть в том, что инвестор покупает унылое старое здание, делает крутую реновацию, делит на небольшие помещения и сдает в аренду. Доходность составляет от 30% до 80% годовых при перепродаже таких обновленных помещений. Важно умение чувствовать ценность объекта. Если чутья нет, лучше не рисковать. Хотя повеления сердца и души никто не отменял даже в среде инвесторов.
Покупка больших участков земли
Купить недорогой участок земли также можно на торгах или найти через агентство недвижимости. Но заметьте, речь идет именно о больших объемах, поскольку в данном случае инвестор выигрывает в цене квадратного метра.
Развивая территорию, инвестор может выступить в качестве девелопера. Например, разделить всю площадь на небольшие коттеджные участки с подключенными коммуникациями, провести дорогу между ними. Тем самым, стоимость каждого отдельного объекта возрастает. Годовая доходность на вложенный капитал составляет до 20-30%.
Строим дома на купленном участке
Продолжение истории с большими участками интересно. Если есть знания и умения, можно на небольших площадях построить современные дома. Стоимость, затраченная на строительство, примерно на 20-30% ниже рыночной стоимости готовых домов. Этот вариант отлично подойдет для тех, кто умеет работать с дизайнерами и сам имеет чувство стиля.
Использовать ипотечное плечо
Покупая новую недвижимость в ипотеку обычно вкладывается 20-40%, а остальную стоимость объекта оплачивают через кредит. При этом рост цены на недвижимость идет на полную стоимость объекта. Соответственно, вкладывая 20%, инвестор получает рост цены на полную стоимость и удваивает, а иногда и утраивает первоначальный взнос. Ипотечное плечо также можно использовать во всех других способах инвестиций. Зарабатываем на том, что создаем качественный готовый продукт на перепродажу.
Покупка небольших помещений под гаражи, парковку и кладовые
Как правило, стоимость таких объектов невысока, а прибыль в перспективе может быстро окупить затраты. На Кипре это особенно актуально для финансовых центров Никосии и Лимассола. В других городах, с паркингом и пустыми помещениями сложностей пока не возникает.
Покупка малых офисов
Многие небольшие компании в действительности не нуждаются в полноценном офисе, но им нужно некое помещение для регистрации юридического адреса и, возможно, для решения деловых задач на пару часов в неделю. Это активные клиенты начинающих частных инвесторов, сосредоточенных на покупке небольшим площадей. Кроме того, можно грамотно организовать передачу корреспонденции для будущих арендаторов. Отличный вариант для начала.
Организация хостелов и отелей
Данный способ похож на разделение больших площадей и сдачу в аренду малых помещений, но речь идет о сфере туризма. Стратегия такова: покупаем или берем в аренду здание или этаж и организовываем отель или другие виды арендной сдачи недвижимости. Законодательство Кипра предусматривает ряд ограничений в закон о краткосрочной аренде. Нужно хорошенько поработать над помещением, чтобы идея стала жизнеспособна. Вариант для начинающих инвесторов. Но может стать стартом для большого бизнеса, если инвестор войдет во вкус.
Организация доходного дома
Принцип следующий: покупаем или берем в аренду здание целиком и делим его на комнаты с небольшой кухней и ванной комнатой. Либо можно купить 3-спальную квартиру и сделать из нее некое студенческое общежитие. Доходность 20-25% годовых на аренде. Здесь нужно помнить, что при перепланировках в частных и многоквартирных домах есть четкие правила по размещению санузлов, ванных комнат и дополнительных конструкций.
Надо заметить, что за последние 5 лет недвижимость Кипра возрасла в цене примерно на 30%. При этом рынок аренды живет своей жизнью и рост арендных ставок за этот же период составил свыше 50%.
Читайте также:
