Покупка недвижимости на Кипре — одна из самых крупных инвестиций в жизни каждого человека. Кто-то предпочитает вкладывать свои деньги в новостройки, чтобы получить максимальную выгоду. А кто-то не хочет ждать, поэтому отдает приоритет вторичному жилью. Нужно помнить, что любая сделка с недвижимостью относится к числу сложных и рискованных операций. Финансовая ценность квадратных метров создает благоприятные условия для всевозможных махинаций со стороны нечестных продавцов и мошенников. Переполненные радостью покупатели (особенно иностранцы) теряют бдительность, когда мечта о собственной квартире вот-вот сбудется! И вместе с кипрским жильем нередко приобретают крупные неприятности. К слову, если у тебя нет местного паспорта, то фактически нет и прав. Судебные разбирательства могут длиться годами.
Сегодня мы поговорим о том, какие сюрпризы могут ожидать покупателей вторичного жилья на Кипре и на что следует обратить внимание перед заключением договора купли-продажи.
Вторичная недвижимость на Кипре — что это?
Вторичное жилье — это полностью готовая недвижимость, на которую оформлены и зарегистрированы права собственности. В процессе продажи, например, квартира переходит во «вторые руки», а потому и называется «вторичной». При этом, вторичный рынок недвижимости не ограничивается домами старой постройки, это могут быть недавно возведенные комплексы, где собственник уже провел регистрацию права собственности. Первичным собственником на Кипре может быть как физическое, так и юридическое лицо или сам застройщик.
Чем рискует покупатель вторичного жилья на Кипре?
Все объекты на вторичном рынке имеют юридическую историю, и бывает, что она не совсем прозрачна. К слову, чем большее количество сделок было в истории недвижимости, тем серьезнее могут оказаться риски для нового покупателя. Если инвестор не проверит все документы и не обнаружит возможные подводные камни, суд может признать сделку недействительной, а покупатель рискует остаться без денег и жилья. По закону продавец, конечно, обязан вернуть деньги после признания сделки недействительной, но часто у него их уже нет.
Аспекты, на которые следует обратить внимание при выборе вторичных объектов на Кипре
Первое, на что обычно обращают внимание покупатели при выборе вторичной квартиры — это ее расположение, состояние и метраж. Однако существует ряд других более значимых факторов, которые не следует упускать из вида. Среди них:
Право собственности
Самая главная задача при оформлении сделки купли-продажи вторичного жилья — проверить документы на собственность. Здесь необходимо учесть некоторые важные нюансы:
- Как давно недвижимость перешла в собственность?
- Каким образом (наследование, покупка, ипотека, дарение)?
- Кто был предыдущим собственником (если есть такая информация)?
- Если собственников несколько – согласны ли они с разделением долей и вообще все ли согласны на сделку?
Такая дотошность не будет лишней. Поскольку не так уж редки случаи, когда наследник продавал квартиру, а затем его право наследования признавали недействительным. И это только один из вариантов! Так что однозначно стоит проверять «чистоту» собственности и не бояться задавать самые разные вопросы.
Обременение
Еще один важный момент, который проверяется документально. Как правило, эту задачу лучше поручить специалисту. Если обременение есть, то проблему можно решить, но она потребует определенных усилий от того, кто скоро станет собственником. Поэтому нужно либо отказываться от сделки, либо просить скидку, которая покроет материальные и моральные затраты на дальнейшие действия.
Титул
Title Deed — главный документ, подтверждающая право собственности на объект и включающий в себя все сведения о нем. Как правило, при покупке первичной недвижимости с его получением нет никаких проблем — документами занимается девелопер, он же довольно быстро отдает их новому собственнику. Со вторичной недвижимостью все сложнее. Переоформление на нового собственника может длиться довольно долгое время. Если продающая сторона совсем недавно купила объект, то у нее может и не оказаться на руках Титула, так как он все еще находится на переоформлении. Как правило, это не является существенным препятствием, но все-таки добавит лишних хлопот. Если возраст дома 5-10 лет, а квартира до сих пор не имеет Title Deed, следует задуматься о целесообразности такой сделки. Как правило, это может говорить о каких-либо нарушениях при строительстве объекта. В целом, покупать вторичное жилье на Кипре, не имеющее Титула, — очень рискованное дело.
Общее состояние здания
Многие покупатели вторичной недвижимости на Кипре очень легкомысленно относятся к этому моменту, ориентируясь на возраст и внешний вид комплекса. Тем не менее, даже самые дорогие элитные объекты могут через несколько лет выглядеть неприглядно, а дома, возведенные 30 лет назад с соблюдением всех технических норм, вполне себе презентабельно. К слову, здание с отваливающейся по периметру штукатуркой скорее указывает на неспособных договориться между собой о косметическом ремонте соседях или недобросовестном подрядчике, который сэкономил на отделке, чем физическом состоянии самого сооружения.
Но, не советуем приобретать на Кипре квартиры в домах, которым больше 50 лет. Такие постройки часто страдают от грибка. Любой старый дом прежде всего нужно осмотреть внешне: чернота на углу может быть первым признаком плесени, от которой очень сложно избавиться. Осмотрите перекрытия и уточните время проведения последнего капитального ремонта, а также наличие управляющей компании. Кстати, при покупке квартиры в доме, где есть супермаркет или продуктовый магазин, можно нарваться на незваных гостей в виде тараканов или муравьев. К сожалению, это частое явление на Кипре.
Перепланировка
Перепланировка допустима, но только если она полностью подтверждена и одобрена. Тогда у собственника будут на руках соответствующие документы. Если же бумаг нет — от сделки в принципе лучше отказаться. В противном случае можно получить очень большой штраф и целую череду судебных разбирательств.
Энергоэффективность и коммуникации
Спросите, какой класс энергоэффективности присвоен зданию и каков размер коммунальных платежей (летом и зимой). Класс А позволит значительно сэкономить на счетах за электричество, так как комплекс находится практически на полном самообеспечении электроэнергией. Класс В подразумевает самообеспечение примерно наполовину. А вот за квартиру в здании класса C или D придется изрядно раскошеливаться каждый месяц.
Сейсмоустойчивость и пожароопасность
Раньше об этом мало кто задумывался. Но недавние события в соседних странах заставили киприотов более ответственно подойти к вопросу безопасности в жилых комплексах. При покупке недвижимости обязательно проверьте документы на соответствие постройки всем пунктам безопасности. Это касается не только землетрясений, но и близости полей, которые при сильной засухе летом могут гореть. Спросите, были ли неприятные инциденты в районе, где расположен комплекс, если да – каковы последствия.
Если же продавец затрудняется ответить, не поскупитесь и пригласите осмотреть здание незаинтересованного строителя, желательно, специализирующегося на реконструкции старого многоэтажного жилья. Помните, что никто не даст вам гарантию, что дом, не окажется в списке аварийных после очередного землетрясения на Кипре.
Оценка социальной однородности
Это один из важнейших нюансов, поскольку жизнь даже в самой прекрасной квартире могут отравить соседи. И дело здесь не в скандалах или их неряшестве, а в неспособности или нежелании поддерживать нормальное обслуживание здания. Оценить своих будущих соседей можно по внешним признакам состояния дома: чистота на лестницах и в лифте, наличие мест для курения, внешний вид окон и дверей. Если квартира понравилась, побывайте в выбранном доме в разное время суток и дни недели, понаблюдайте за жизнью двора и дома.
Учтите, что многоквартирные здания где-нибудь в центре, наибольший процент собственников в которых составляют иностранцы — это классический пример гарантированных проблем с обслуживанием здания. Зачастую, киприоты, оставшиеся в меньшинстве, ругаются между собой из-за того кому и сколько платить за удобства в виде пользования лифтом или уборки территории. В итоге не только жильцы испытывают неудобства, но и здание постепенно разваливается.
Сумма покупки и размер депозита
Обязательно проговорите вслух все суммы, которые фигурируют в сделке. Разумеется, они будут прописаны и в документах, но словесное согласие — важная часть коммуникации. Кроме того, это поможет уберечься от недобросовестных риелторов, которые называют покупателям одну сумму, а по факту цена на недвижимость оказывается ниже. Желательно, чтобы вы смогли связаться с собственником и с ним тоже обсудить все суммы.
Инфраструктура
Конечно, можно совершить променад и самостоятельно осмотреть все необходимые «точки», которые находятся в шаговой доступности. К ним относятся, в первую очередь, продуктовые магазины, автозаправки, для семей с детьми имеют большое значение игровые площадки, детские сады и школы. Обязательно оцените, сколько шума производит улица, на которую выходят окна вашего потенциального жилья.
Если вы планируете жить в апартаментах или доме самостоятельно, то расспросите собственников (или арендаторов) о том, куда лучше ездить за продуктами, где ближайшие торговые центры и прочее. Обратите внимание именно на то, сколько требуется фактического времени, чтобы добраться до определенного объекта.
Выбор недвижимости на вторичном рынке — это серьезный шаг, который требует тщательного анализа.
При принятии решения необходимо учесть множество факторов, таких как расположение, состояние объекта, финансовые возможности, правовые аспекты и потенциал роста. В агентстве недвижимости на Кипре DOM готовы предоставить вам профессиональную помощь и консультации, чтобы помочь cделать осознанный выбор и приобрести качественную недвижимость. Благодаря нашим проверенным объектам, вы можете быть уверены в качестве и надежности вашей инвестиции. Не забывайте о планировании на будущее и возможностях роста вашей недвижимости.
Читайте также:
