Соотношение цен на жилье и доходов населения Кипра в 2025 году оставалось ниже своего долгосрочного среднего значения. Об этом свидетельствуют данные Eurostat, опубликованные в понедельник, 9 ноября.
Согласно статистике, Индекс на Кипре составил 91,61 пункта против 91,63 пункта в 2024 году. Базовое значение показателя — 100 пунктов — соответствует долгосрочному среднему уровню, рассчитанному с 2000 года.
Это означает, что соотношение стоимости недвижимости и доходов населения пока не вернулось к уровням, характерным для предыдущих периодов повышенного давления на рынок. Однако такой результат не означает, что жилье на Кипре стало доступным для большинства жителей или что цены на квартиры невысоки относительно зарплат.
Что показывают данные Eurostat
Показатель Eurostat отражает, как менялись цены на недвижимость относительно доходов домохозяйств с течением времени. Если индекс ниже 100, это означает, что соотношение находится ниже собственного долгосрочного среднего уровня страны. При этом он не показывает, сколько лет семье нужно копить деньги на покупку квартиры.
На Кипре показатель оставался ниже отметки 100 на протяжении всего периода, представленного в статистике. Его значения менялись следующим образом:
2016 год — 99,71 пункта;
2017 год — 99,36 пункта;
2018 год — 93,13 пункта;
2019 год — 92,30 пункта;
2020 год — 95,38 пункта;
2021 год — 89,59 пункта;
2022 год — 90,10 пункта;
2023 год — 92,03 пункта;
2024 год — 91,63 пункта;
2025 год — 91,61 пункта.
Таким образом, за последние три года показатель практически не изменился.
При этом важно учитывать, что индекс отражает динамику цен и доходов, а не фактическую стоимость квартир. Даже если зарплаты растут примерно такими же темпами, как цены на недвижимость, покупателям все равно приходится сталкиваться с более высокими ценами и необходимостью иметь значительные первоначальные накопления.
Почему купить квартиру на Кипре по-прежнему сложно
Разницу между статистическими показателями и реальной ситуацией на рынке недвижимости показывает исследование аналитической компании Ask Wire. По его данным, только 1,8% двух- и треспальных квартир, выставленных на продажу в Лимассоле, соответствовали бюджету семьи со средними доходами. Расчетная стоимость такого жилья не должна была превышать 256 тысяч евро.
Исследование охватило 25 550 актуальных объявлений о продаже недвижимости в контролируемых правительством районах Кипра. Из них 17 532 предложения приходились на квартиры и дома с двумя или тремя спальнями.
Для расчетов специалисты смоделировали семью из двух работающих взрослых и двух детей. Предполагалось, что оба взрослых получают среднюю зарплату по стране.
Совокупный ежемесячный доход семьи до вычета налогов оценили примерно в 4 503 евро, а после вычета налогов — в 3 988 евро. В модели предполагалось, что на выплату ипотечного кредита семья сможет направлять 25% чистого дохода. При таких условиях ежемесячный платеж составил бы около 997 евро.
Расчет также учитывал ипотечную ставку 3,24% годовых и срок кредита 25 лет. При этих параметрах семья могла бы рассчитывать на покупку недвижимости стоимостью до 255 995 евро.
Однако для приобретения такого объекта потребовался бы первоначальный взнос в размере 51 199 евро — это 20% стоимости недвижимости. Дополнительно покупателю пришлось бы оплатить сопутствующие расходы на оформление сделки.
Результаты исследования показали существенную разницу между регионами Кипра. Доля двух- и трехспальных квартир, которые укладывались в расчетный бюджет семьи, составила:
Никосия — 59,6%;
свободные районы Фамагусты — 58,6%;
Ларнака — 48,1%;
Пафос — 9,6%;
Лимассол — 1,8%.
Таким образом, Лимассол оказался самым сложным регионом для покупки семейной квартиры в рамках рассмотренного бюджета. В Никосии, напротив, выбор подходящих по стоимости объектов был значительно шире.
При этом расчеты Ask Wire основаны на модельном семейном бюджете и ценах в объявлениях о продаже. Они не гарантируют одобрение ипотеки конкретному покупателю и не учитывают окончательную стоимость сделки.
Кипр на фоне других стран Евросоюза
Данные Eurostat позволяют сравнить ситуацию на Кипре с другими странами ЕС. В целом по Евросоюзу соотношение цен на жилье и доходов в 2025 году было на 6,8% выше, чем в 2015 году. Это означает, что за десятилетие недвижимость в ЕС в среднем дорожала быстрее, чем росли доходы домохозяйств.
Показатель увеличился в 17 странах Евросоюза и снизился в остальных 10. Наибольший рост зафиксировали:
Португалия — 60,8%;
Нидерланды — 34,3%;
Венгрия — 26,5%;
Чехия — 25,8%;
Испания — 24,5%.
Самое заметное снижение произошло в Румынии — на 42,8%. Далее следуют Финляндия с уменьшением на 25,2% и Болгария — на 16,2%.
Эти цифры показывают, насколько изменилось соотношение цен и доходов в каждой стране. Они не позволяют напрямую сравнивать абсолютную стоимость жилья или утверждать, что квартира в одной стране дешевле, чем в другой.
Еще один показатель Eurostat — стандартизированный индекс относительно долгосрочного среднего уровня. В ЕС он достигал двух заметных пиков: в 2007 году, перед мировым финансовым кризисом, он был на 7,9% выше среднего значения, а в 2022 году — на 7,4%.
Затем индекс снизился. В 2014 году он оказался на 6,4% ниже долгосрочного среднего уровня. После нового роста в 2023 и 2024 годах показатель вновь поднялся и в 2025 году составил 100,03 пункта — всего на 0,03% выше среднего значения.
В еврозоне в 2025 году индекс достиг 99,02 пункта против 96,80 пункта годом ранее. Среди отдельных стран ЕС самые высокие значения в 2025 году зафиксировали в Португалии — 136,97 пункта, Австрии — 115,6 и Люксембурге — 113,11. Самый низкий показатель был в Румынии — 47,01 пункта. Далее следовали Болгария с 64,04 и Финляндия с 76,74 пункта.
Eurostat использует стандартизированный индекс как один из дополнительных показателей в рамках процедуры макроэкономических дисбалансов ЕС. Он помогает выявлять возможные риски на рынках недвижимости.