Исследование компании Ask Wire выявило серьезные различия в доступности квартир и домов в пяти районах свободной части Кипра. Аналитики сравнили цены объектов, выставленных на продажу на платформе Bazaraki в начале октября, с покупательной способностью местных домохозяйств. Для расчетов использовались данные Статистической службы Кипра о медианной зарплате работников.
В основу исследования положена модель семьи из двух работающих взрослых с двумя детьми. Предполагается, что у семьи нет других кредитов, а расчетная процентная ставка по ипотеке составляет 3,24%.
При таких условиях:
Совокупный валовой доход семьи составляет около 4 503 евро в месяц.
Чистый ежемесячный доход — 3 988 евро.
На ипотечный платеж отводится 25% чистого дохода, или 997 евро в месяц.
При сроке кредита 25 лет максимальная стоимость недвижимости составляет 255 995 евро.
Для покупки такого объекта необходим первоначальный взнос в размере 20% — 51 199 евро. Дополнительные расходы на оформление сделки в эту сумму не включены.
Важно: ограничение ежемесячного платежа на уровне 25% дохода — это допущение, использованное аналитиками Ask Wire, а не обязательное требование Центрального банка Кипра и не гарантия одобрения кредита.
Где на Кипре больше доступных квартир
Для исследования аналитики проверили 25 550 активных объявлений о продаже недвижимости на Bazaraki после дополнительной проверки данных. Из них 17 532 объекта представляли собой квартиры и дома с двумя или тремя спальнями. Результаты показывают, что доступность жилья сильно зависит от района:
Никосия — около 60% выставленных на продажу 2- и 3-спальных квартир укладываются в бюджет до 256 тысяч евро.
Фамагуста — 58,6%. Вместе с Никосией это наиболее доступный рынок в рамках выбранной финансовой модели.
Ларнака — 48,1% квартир соответствуют установленному бюджету.
Пафос — только 9,6%.
Лимассол — всего 1,8%.
Особенно заметен разрыв при сравнении абсолютного количества объектов. В Лимассоле из 4 294 объявлений о продаже 2-спальных квартир только 111 соответствуют бюджету семьи. Среди 2 376 3-спальных квартир таких вариантов оказалось всего 7.
В Никосии ситуация значительно лучше: из 1 226 2-спальных квартир 869 доступны покупателям с рассматриваемым уровнем дохода. При этом наибольшее абсолютное количество доступных 2-спальных квартир обнаружено в Ларнаке — 1 097 объектов.
С отдельными домами выбор еще меньше. В Никосии из 480 выставленных на продажу домов только 65 укладываются в бюджет до 256 тысяч евро. В Пафосе таких объектов всего 17, а в Лимассоле — 16.
Глава Ask Wire Павлос Лоизу выделяет три основных вывода исследования. Во-первых, проблема Лимассола заключается не столько в недостатке предложений, сколько в разрыве между ценами и доходами работников. Во-вторых, Никосия предлагает наиболее благоприятное соотношение стоимости и доступности жилья, а Ларнака лидирует по количеству доступных двухспальных квартир. В-третьих, покупка отдельного дома, особенно с тремя спальнями, становится всё менее достижимой для семьи со средним доходом.
Первоначальный взнос — еще одно препятствие
Даже если доход позволяет обслуживать ипотеку, накопить необходимую сумму для первого взноса удается не всем. По оценке Ask Wire, если у семьи есть только 40 тысяч евро свободных средств после оплаты сопутствующих расходов и сохранения финансового резерва, ее бюджет на покупку недвижимости автоматически сокращается до 200 тысяч евро.
Наличие другой собственности или активов теоретически может помочь увеличить собственный капитал, однако это не означает, что у владельца есть необходимая сумма в свободном доступе.
Для банков, застройщиков и государственных органов результаты исследования служат сигналом о необходимости более адресных решений. При оценке доступности жилья важно учитывать не только стоимость недвижимости, но и размер первоначального взноса, ежемесячный платеж и реальные доходы семей в каждом районе Кипра.
Отдельно стоит учитывать, что ипотечные условия могут отличаться от использованных в исследовании. Банки оценивают доходы и расходы заявителей, существующие обязательства и способность выплачивать кредит на протяжении всего срока. Поэтому расчетный бюджет в 255 995 евро не означает, что семья обязательно сможет получить ипотеку именно на такую сумму.