Продажа квартиры в Протарасе с арендатором: нюансы, о которых молчат риелторы

Продажа недвижимости на Кипре с арендаторами является распространенной практикой — не только в свободных районах Фамагусты и Протарасе в частности, но и на всей территории острова. Сложно ли провести такую сделку? Нельзя сказать «да» или «нет», потому что все зависит от конкретной ситуации.

Что нужно знать перед тем, как продавать недвижимость с арендаторами

Кипрское законодательство в спорных ситуациях встает на сторону арендаторов. Это нужно понимать еще перед тем, как сдавать квартиру или виллу в аренду. Даже договор может оказаться недействительным, если нарушаются права арендатора. Как подстраховаться собственнику:

1. Составить очень тщательный и подробный договор аренды. На первый раз лучше воспользоваться услугами опытного юриста, который подскажет лучшие решения в тонких моментах.
2. Даже если собственник не собирается в ближайшем будущем продавать недвижимость, лучше включить в договор пункт о возможности продажи и просмотрах потенциальными покупателями.
3. Перезаключить контракт аренды с арендаторами на имя новых собственников практически нереально, так как условия будут отличаться. Нужно иметь в виду, что новым собственникам придется искать новых арендаторов в 95% случаев.
4. Организовать просмотры в квартире или доме, где живут арендаторы, непросто — сразу нескольким занятым людям нужно найти время и возможность. 
5. Обратиться к юристу, если недвижимость все-таки нужно продавать, а в договоре аренды об этом не сказано ни слова.
6. Заложить больше времени на продажу — с учетом того, что проводить просмотры будет более проблематично, срочно продать недвижимость не получится.

Протарас — локация с высоким спросом на аренду, но преимущественно — краткосрочную. С таким форматом проблем обычно не возникает. Но при долгосрочной аренде все перечисленные пункты стоит учесть и готовиться к продаже заранее.

Пункт 1: особенности договора аренды

Самое важное — составить максимально открытый и понятный договор аренды, если предполагается последующая продажа объекта. Без него арендаторы имеют полное право не пускать потенциальных покупателей на просмотр и вообще подать в суд за досрочное прекращение действия контракта. Что необходимо указать в договоре аренды в случае возможной продажи:

1. Возможность просмотра недвижимости риелтором и потенциальными покупателями. Обычно этот пункт прописывается с пометкой «по договоренности», никто не указывает точные дни и время. 
2. Есть вариант немного схитрить и написать, что количество просмотров в месяц будет не менее 3–5. Но нужно понимать, что по закону собственник не может выставлять такое требование, юридической силы оно не имеет и будет звучать скорее как просьба.
3. Возможность досрочного расторжения договора (его канцеляция, то есть отмена) в случае, если недвижимость купят. Здесь же обозначаются сроки, которые предоставляются арендатору для того, чтобы он успел съехать; обычно они составляют 2–3 месяца (платежных периода).

Если в контракте на аренду объекта не будет прописано все вышеперечисленное, рассчитывать можно только на добросовестность и уступчивость арендатора. Это не всегда удобно и очень сильно замедляет процесс поиска покупателей. Поэтому при составлении договора точно не стоит игнорировать даже малейшую вероятность того, что квартиру или дом в Протарасе нужно будет продать.

Пункт 2: организация просмотров

Жильцы в квартире или коттедже — это всегда осложняющее обстоятельства для знакомства покупателей с недвижимостью. Нужно, чтобы время просмотра совпадало у:

1. собственника или риелтора;
2. арендаторов;
3. потенциальных покупателей.

В условиях того, что все люди по-разному заняты, могут болеть или просто не иметь желания «встречать гостей», найти такое время довольно трудно. А если недвижимость привлекательная и показов в день по несколько — это добавляет задаче сразу два уровня сложности. Если на объект есть большой спрос, лучше всего дождаться прекращения договора аренды и уже затем проводить показы недвижимости. Иначе процесс может растянуться на месяцы, если не на год.

Пункт 3: переоформление договора аренды на новых собственников

На Кипре не распространена практика «передачи» арендаторов от предыдущих собственников к нынешним. Казалось бы, это очень удобно, но на практике новые владельцы квартиры или виллы стараются выставить более удобные для себя условия. Изменения могут касаться:

1. размера арендной платы;
2. даты платежа и условий отсрочки в случае форс-мажоров;
3. условий проживания (можно ли с животными, разрешено ли курить);
4. срока аренды — долгосрочная может измениться на краткосрочную, и наоборот.

В редких случаях арендаторы все-таки остаются на прежнем месте, но они все равно прекращают предыдущий контракт и заключают новый. Это несложный процесс, и с ним можно справиться без участия риелтора или юриста. 

Пункт 4: необходимость услуг юриста

Юрист нужен в сложных ситуациях или тогда, когда собственник находится на в Протарасе (или вообще не на Кипре). К сложным случаям относится:

1. полное отсутствие упоминания в договоре аренды того, что недвижимость будет продаваться;
2. требуется срочная продажа;
3. очень проблемные арендаторы — не хотят съезжать, относятся к уязвимым членам общества, собираются вызвать общественный резонанс и проочее;
4. сделка с иностранцами;
5. продажа ипотечной недвижимости;
6. продажа недвижимости сразу с несколькими собственниками.

Самое сложное — это именно организация просмотров, и юрист здесь почти ничем не может помочь. Его услуги нужны при осложняющих обстоятельствах и направлены, скорее, на другие моменты. 

Пункт 5: парочка хитростей

Самый простой и действенный совет — это, конечно же, выстраивать хорошие отношения с арендаторами, проявлять человеческое отношение и рассчитывать на него в ответ. Но такое не всегда возможно: во-первых, нет никаких гарантий, что за добро будет отплачено добром; во-вторых, арендодатель может быть даже не знаком с арендаторами, так как поиск и сделка заключались при помощи агентства или риелтора. Поэтому можно воспользоваться парой хитростей — хотя их лучше назвать уступками:

1. Онлайн-показы. Можно заранее договориться с арендаторами о том, что за счет собственника будет проведен клининг, а после него придет риелтор и снимет на видео подробный обзор недвижимости. При качественной съемке квартиры, дома и окрестностей можно будет сократить количество «пустых» показов: не слишком заинтересованные покупатели отсеются. 
2. Также можно предложить арендаторам за небольшую плату самим проводить онлайн-показы в реальном времени. Для них это будет намного проще, чем постоянно принимать у себя в доме незнакомых людей. Некоторые жильцы охотно соглашаются на такой формат.
3. Снижение арендной платы на время продажи.Можно перезаключить договор по обоюдному желанию и предложить жильцам снизить ежемесячный платеж в обмен на неудобства. Можно обойтись и без переоформления и обсудить данный вариант на словах — и в том, и в другом случае арендаторы не несут никаких обязательств, а значит, юридически договоренность не имеет силы. Скорее, это чисто человеческий фактор.

Продавать квартиру или дом в Протарасе с арендаторами — не самое простое дело, но такая практика на Кипре повсеместна. Не стоит пугаться возможных трудностей, самое главное — грамотно заключить договор аренды и настроиться на то, что поиск покупателей будет проходить дольше обычного. 

Если ситуация окажется сложной или слишком затянутой — всегда можно обратиться за помощью к опытному юристу. Такие специалисты есть в агентстве DOM, и здесь же можно разместить свою недвижимость в базе для продажи или аренды.

Читайте также:

1. Стоимость жизни на Кипре в 2026 году
2. Кипр — остров, подаривший миру медь
3. Халлуми на Кипре: настоящий рецепт от деревенских хозяек и секреты сыроварения
4. Инвестиции в электроэнергию: как работают фотовольтаические парки на Кипре
5. Кипрское лето без сюрпризов: как снять идеальное жилье и не испортить себе отпуск