Перспективность сдачи в аренду аппартаментов в комплексах с богатой инфраструктурой на Кипре

Апартаменты в комплексе с бассейном, фитнес-залом, сервисом и ухоженной территорией могут быть интересны не только для собственного проживания. Это отличная арендная инвестиция: внутренняя инфраструктура помогает привлечь более платежеспособных клиентов и, соответственно, рассчитывать на более высокую ставку. 

Правда, нужно понимать, что перспективность таких апартаментов нужно оценивать не только по стоимости аренды, указанной в объявлении. Для высокой доходности важны: стоимость содержания недвижимости, спрос, локация, сезонность и целевая аудитория. 

Почему апартаменты в элитном комплексе Кипра интересны для аренды

Закрытый комплекс на Кипре — это не просто комфортный кондоминиум, это целая экосистема. Такие проекты сформированы как мини-курорты, где полный комплект услуг дополнен всеми видами развлечений и предложений для отдыха. Они рассчитаны на удовлетворение всех повседневных потребностей без трат сил и нервов. Размах некоторых объектов впечатляет — всн необходимое для комфортной жизни и отдыха находится прямо на территории:

1. бассейны, СПА и wellness-комплексы, фитнес-центры;
2. кафе, бары, рестораны, магазины, аптеки и медицинские центры;
3. частные пляжи и яхтенные гавани в отдельных проектах;
4. спортивные площадки, теннисные корты, гольф и беговые дорожки;
5. детские зоны, игровые комнаты и услуги няни;
6. охрана 24/7, сервисное обслуживание и парковка с зарядками для электромобилей;
7. благоустроенные территории с прогулочными и BBQ-зонами, мини-парками и фонтанами;
8. клубы по интересам, сигарные клубы, офисы и конференц-залы.

Все перечисленное — это не роскошь, а комфорт, который нужен определенному сегменту арендаторов. Они готовы платить за повседневность, лишенную забот — и платить больше на порядок. Можно сравнить две квартиры в комплексах в районе Закаки. У них примерно одинаковая площадь (около 90 м2). Первая находится в большом закрытом комплексе с обширной территорией и является пентхаусом, вторая — в обычном небольшом комплексе, который не располагает пентхаусами в принципе. Обе меблированы и готовы к заселению, но разница в ежемесячном платеже составляет 1,5 тысячи евро.

Премиальная инфраструктура повышает привлекательность объекта для категории арендаторов, ищущих особые предложения. В полученном примере видно, что годовой валовой доход с апартаментов закрытого комплекса больше на 18 тысяч евро.

Портрет потенциальных арендаторов

Разумеется, доходность апартаментов в комплексах с полной инфраструктурой рассчитывается не только от ее условной стоимости. Важно понимать портрет потенциального арендатора и его потребности. Спрос на аренду апартаментов all inclusive наблюдается в следующих сегментах:

1. Иностранные специалисты и руководители, работающие на Кипре. Эти люди ценят близость к деловой инфраструктуре и условия, которые позволят не отвлекаться от работы. В данном случае комплексы с офисами, расположенные близко к центру города, на первом месте. Сюда же можно добавить важность близости аэропортов, так как чаще всего предполагаются командировки и частые поездки домой (подразумевается, что арендатор имеет постоянное место жительства в другой стране).
2. Предприниматели, собственники бизнеса. Этот сегмент очень похож на предыдущий с той лишь поправкой, что они большую часть года проводят на Кипре. Поэтому им важна инфраструктура для повседневности — особенно если это семья с детьми и пожилыми людьми. Бизнесмены ищут баланс между бытовым комфортом и деловыми возможностями, поэтому от них исходит спрос на комплексы в «семейных» районах с легким доступом к бизнес-локациям. 
3. Семьи, для которых Кипр — второй дом. В разных случаях арендаторы регулярно приезжают на Кипр и остаются на острове несколько месяцев в году. Здесь потребности людей чаще всего включают: доступ к пляжному отдыху и морским развлечениям, безопасность и инфраструктура для детей; комфорт в бытовых вопросах, уютная и тихая атмосфера. 
4. Релоканты и экспаты с высоким доходом. Отдельная категория людей приезжает на Кипр на зимовку или с целью присмотреться к острову как к будущему постоянному месту проживания. Они предпочитают останавливаться в местах поближе к морю, достопримечательностям и развлекательной инфраструктуре. Главный бонус для них — это полная готовность к заселению и наличие персонала, который говорит на их языке. Если это семья с детьми, то добавляются потребности в бытовой инфраструктуре (школы, сады, детские площадки и т. д.). Эта категория арендаторов очень вариативна в своих запросах и предпочтениях.
5. Сезонные арендаторы премиального сегмента. Не все путешественники предпочитают останавливаться в отелях. Иногда им хочется провести отпуск в домашней обстановке без потери привычных условий. Здесь речь часто идет о кратковременной аренде, и это вообще «отдельная песня», так как рынок сильно отличается от долгосрочной аренды. Логично, что туристов интересуют туристические локации (приморские и высокогорные районы) с полным спектром развлечений. Причем это не обязательно должен быть крупный город.

Один и тот же комплекс может отвечать запросам разных категорий арендаторов. Самые роскошные варианты в крупных городах типа Лимассола дают возможность и красиво отдохнуть, и продуктивно поработать, и удовлетворить потребности всей семьи от мала до велика.

Комплексы на Кипре с премиальной инфраструктурой

Для тех, кто привык к безупречному сервису и продуманному пространству, кипрские застройщики создают жилые комплексы нового поколения.

Комплекс Amani

DOM предлагает познакомиться со строящимся комплексом Amani в Агиос Афанасиос. Это грандиозный проект, который спланирован как wellness-резорт премиального уровня, сочетающийся с уютом домашнего пространства. Взглянув только на цифры, уже можно понять, какое качество проживания будет обеспечивать комплекс:

1. 167 апартаментов, из них — 22 пентхауса и 27 резиденций с частным садом + бассейном;
2. 1,5 км2 благоустроенной территории с собственной инфраструктурой;
3. 224 парковочных места.

Современная архитектурная концепция, основанная на well-being, природе, натуральных материалах разработана бюро EKKY Studio. Она органично вписана в ландшафт, а все зеленые насаждения спроектированы так, чтобы обеспечивать ощущение близости природы при полной благоустроенности окружающей среды.

Изюминка Amani— большой сад на крыше, который обеспечивает не только шикарные виды, но и особую атмосферу. Это место наполнено ароматом лечебных трав, которые выращивают здесь, тишиной и спокойствием. Оно идеально подойдет для релакса: отдыха с книгой, йоги, медитации. 

Планировка, интерьер и отделка в каждой квартире разработаны с учетом того, чтобы дизайн подчеркивал функциональность. Ключевой параметр — это обилие естественного освещения, которое доступно благодаря панорамным окнам и свободным видам. Большие террасы и частные сады «продлевают» пространство апартаментов, делая их визуально и функционально просторнее. Что предлагает Amani будущим собственникам и гостям:

1. бассейн, сауна, купель с холодной водой и массажный кабинет;
2. фитнес-зона для самых разных видов занятий;
3. лаунж-зона на крыше с шикарным видом на море, душистыми травами и зонами релакса;
4. коворкинг, переговорные и офис-сервис;
5. ивент-пространства;
6. кафе;
7. парк для прогулок и отдыха;
8. игровые площадки для детей.

Расположение комплекса играет первостепенную роль. Стиль жизни здесь может быть оптимально сбалансированным между морскими развлечениями и повседневной жизнью. В ближайшем доступе находится две частные школы Foley’s School и Grammar School, музыкальная школа, теннисный корт, баскетбольная площадка, супермаркеты и госпиталь. До центра города можно доехать на авто за 15 минут

Amani — это не просто комплекс, это лайфстайл-комьюнити. Апартаменты будут пользоваться спросом у семей, фрилансеров и деловых людей, которые предпочитают совмещать работу с моментами полноценного отдыха и заботой о здоровье. Таким образом, этот комплекс максимально подходит практически под любой из описанных в статье портретов арендаторов, которые заинтересованы в жилье с полным сервисом.

Доступные варианты продажи недвижимости в проекте

Комплекс QUARTER FIVE

Гермасойя — район Лимассола, который сочетает в себе:

1. максимально развитую инфраструктуру для повседневной жизни;
2. близость пляжей и курортной инфраструктуры;
3. спокойную и безопасную атмосферу;
4. быстрый доступ к деловому центру и пригороду через удобные развязки.

QUARTER FIVE сочетает в себе премиальный уровень жизни, рассчитанный на семьи. Поблизости расположены две частные школы, поликлиники, детские сады, есть отличные места для прогулок и развлечений. Внутренняя инфраструктура:

1. закрытая территория с парковкой;
2. общий бассейн с зоной отдыха и кафе;
3. тренажерный зал;
4. детская комната;
5. конференц-зал;
6. премиальная отделка, мебель и сантехника;
7. подогрев полов и сплит-системы кондиционирования;
8. шикарные виды на город и море.

К покупке представлены апартаменты с 1, 2 и 3 спальнями. Такой формат жизни идеально подойдет для семей, где родители работают, а дети получают качественное образование. Сейчас купить квартиру в комплексе QUARTER FIVE можно по очень выгодной цене не только по Лимассолу, но и по всему Кипру.

Доступные для продажи варианты недвижимости в проекте

Комплекс Nest

Nest — это вариант с обычными апартаментами и пентхаусами. Он прекрасно подойдет под смешанный формат аренды: он учитывает сезонность и возможность сочетать краткосрочную и долгосрочную аренду. 

Преимущества комплекса Nest:

1. закрытая зеленая территория с зонами отдыха;
2. парковка, скрытая от глаз;
3. общий бассейн;
4. отличная локация под разные типы арендаторов;
5. просторные видовые веранды в каждой квартире;
6. тренажерный зал, сауна и велнес-центр; 
7. коворкинг-лаунж; 
8. детская игровая площадка.

Любой объект в Nest предполагает высокую ликвидность при перепродаже и возможность получать хороший доход с разных типов аренды.

Доступные для продажи варианты недвижимости в проекте

Комплекс Imperio Skyline

Рабочий вариант для туристических локаций в большом городе — сдавать посуточно летом и на несколько месяцев — зимой. Так, комплекс Imperio Skyline в Лимассоле, Агиос Афанасиос, может отвечать потребностям и туристов, и зимовщиков. В районе развита инфраструктура для повседневной жизни чуть выше от моря, а приморская полоса славится туристической инфраструктурой. Imperio Skyline предлагает базовый комфорт для проживания: 

1. большая зеленая территория;
2. система клубного дома;
3. йога-лужайка; 
4. парк для выгула собак;
5. лаунж-зона и коворкинг-зона;
6. парковка с зарядками для электромобилей;
7. бассейн;
8. тренажерный зал;
9. игровые и спортивные зоны.

Imperio Skyline гарантирует приватность и высокий уровень жизни. Отделка, последние технологии обогрева и кондиционирования, возможность установки системы «умный дом» позволят сдать апартаменты с большой выгодой.

Доступные для продажи варианты недвижимости в проекте

Какие города Кипра имеют наибольший потенциал

Существует довольно распространенное заблуждение, что самая дорогая недвижимость = самый высокий доход. Конечно же, это не так: на доходность влияет и локация, она точно важнее наличия бассейна и теннисного корта. Один и тот же формат недвижимости может показывать совершенно разную экономику.

Даже в пределах одного города сложно дать четкую и однозначную характеристику того, как апартаменты будут «отрабатывать» аренду. Таблица будет наиболее показательна, но сведения в ней — обобщенные.

Легче всего при расчете доходности остановиться на 2–3 локациях и «пробить» их у специалиста: узнать про сезонность, наиболее выгодные сроки аренды, стоимость покупки и перепродажи, спрос у определенной аудитории и прочее. 

Долгосрочная или краткосрочная аренда: какой формат выгоднее

Оптимальный формат определяется не только максимальной арендной ставкой. Специалисты учитывают:

1. сезонность и вытекающий годовой доход, а не суточный/месячный;
2. загрузку;
3. расходы на содержание недвижимости;
4. формат управления: на месте или удаленный;
5. стабильность ставки (повышение на сезон или неизменная цена).

При сравнении краткосрочной и долгосрочной аренды сложно сделать однозначный вывод, так как «перевес» плюсов все время на разных сторонах весов:

1. Суточная ставка всегда выше при краткосрочной аренде. Проблема в том, что загрузка всегда нерегулярна, особенно в несезон.
2. Долгосрочная аренда всегда стабильна. Здесь можно делать прогноз не то что на год — на несколько лет вперед. Даже если арендаторы сменятся.
3. Управлять недвижимостью удаленно можно самостоятельно, если речь идет о долгосрочной аренде или смешанном формате (на несколько месяцев). В противном случае потребуется оплата услуг по поиску и работе с клиентами (элитные инфраструктурные комплексы обычно предоставляют такие услуги).
4. Недвижимость для краткосрочной аренды чаще более ликвидна, так как расположена в топовых туристических локациях.
5. При краткосрочной аренде повышаются и расходы: коммунальные платежи обычно берет на себя собственник, нужен частый ремонт, услуги клининга, риелтора и т. д.

Важно! Не все элитные комплексы позволяют сдавать апартаменты в аренду (особенно краткосрочную). Этот момент нужно уточнять еще на этапе покупки.

Смешанный формат аренды предполагает, что апартаменты будут сдаваться на 1–4 месяца в среднем. Он хорошо работает в крупных городах с элитными объектами: сдав такое жилье даже один раз в год, можно получить отличную годовую прибыль (даже с учетом повышенных расходов). H2. Сколько реально может приносить объект

Главный показатель доходности — не арендная ставка и не валовая доходность, а чистая прибыль с объекта за год. 

Справка! Экономисты используют термин ROI (Return on Investment) — показатель «чистой» рентабельности инвестиций. 

Чтобы рассчитать чистую доходность с апартаментов, необходимо сначала узнать первоначальные расходы, а затем — регулярные:

1. Первоначальные: стоимость недвижимости, налог VAT (19%, так как жилье будет сдаваться в аренду), меблировка, ремонт (если вторичка), сборы и услуги юриста.
2. Ежегодные: подоходный налог и VAT, ремонт и обновление интерьера, коммунальные услуги, страховка, услуги риелтора (если нужны).

Хороший пример расчетов доходности приведен в нашей статье про недвижимость в Каппарисе. На конкретных цифрах хорошо видно, что краткосрочная аренда даже с учетом несезонности приносит больше чистого дохода (3,5–7% годовых), а долгосрочная — меньше (до 4,5% дохода). Нужно понимать, что это — Каппарис, туристическая локация. Для Лимассола, например, расчеты будут совсем иными. Вы можете обратиться в наше агентство за консультацией и подробными расчетами доходности на выбранные объекты.

Премиальная инфраструктура: преимущество или дополнительная статья расходов?

Что нужно учитывать

Картинка апартаментов в шикарном комплексе с бассейном может выглядеть очень привлекательно — доходность жилья определяется не только внешней красотой. Комплекс может «щеголять» большими видовыми бассейнами, яхтенной гаванью и роскошными ресторанами — но, если поблизости нет нужной потенциальному арендатору инфраструктуры, расходы могут превысить расходы. 

Нужно понимать, что за все удобства надо платить: управляющая компания может взимать за премиальную инфраструктуру до 1500 евро в месяц. В отдельных случаях это может быть слишком накладно, и пул потенциальных арендаторов резко снизится. А это влечет за собой простой апартаментов и снижение доходности до уровня обычной квартиры.

Что может снизить доходность

Все факторы риска нужно учитывать заранее. Избежать их нельзя, но собрать в список и сделать конкретные расчеты — можно и нужно. Обычно к рискам относятся:

1. сезонность и разница между летним и зимним периодами;
2. простой между арендаторами;
3. слишком большая площадь — часто арендаторы предпочитают что-то среднее, особенно если есть ограничение в средствах;
4. падение спроса по разным причинам (на Кипре это маловероятно, но не невозможно);
5. высокие расходы на содержание апартаментов;
6. ремонт и износ мебели, что особенно ощутимо при краткосрочной аренде;
7. комиссия управляющей компании или риелторов;
8. ограничения комплекса на определенный вид аренды;
9. конкуренция со стороны новых проектов;
10. зависимость доходности от конкретной локации.

Если заложить риски в финансовую модель до покупки апартаментов, то получится просчитать все возможные сюжеты. Кроме того, всегда можно взять расширенную страховку, которая покрывает сезонный простой.

Как выбрать апартаменты, которые будет проще сдавать

Золотое правило, которое знает каждый агент: нужно покупать не максимальный набор характеристик, а «комплект», за который конкретный арендатор действительно готов платить. Имея портрет потенциального клиента, всегда можно понять, что должно стоять на первом месте, а что можно отодвинуть на задний план.

Обычно первостепенное значение имеют следующие характеристики:

1. локация — не только город, но и район;
2. близость к деловым районам или морю — в зависимости от целевой аудитории;
3. площадь апартаментов и планировка;
4. видовые характеристики и этаж;
5. качество отделки и меблировки;
6. инфраструктура комплекса: есть базовые «наборы» типа парковки, детской площадки, спортзала и консьерж-сервиса — а есть настоящий олл-инклюзив, который не уступает пятизвездочным отелям;
7. размер арендной ставки и расходы, которые ложатся на плечи арендатора;
8. правила и условия аренды;
9. работа управляющей компании.

Далеко не всегда самый дорогой и самый большой объект будет лучшим с точки зрения аренды. В элитных комплексах большим спросом нередко пользуются студии и односпальные апартаменты, тогда как пентхаусы и двухуровневые квартиры берут для собственного проживания.

Кто должен заниматься сдачей и обслуживанием объекта

Три модели управления

Управлять собственностью и процессом аренды можно тремя способами:

1. самостоятельно;
2. нанять специалистов агентства недвижимости — например, DOM помогает сдать и снять жилье в любом городе Кипра;
3. у комплекса есть собственный апарт-сервис.

Все три способа отличаются своей стоимостью, возможностью находиться не рядом с объектом и уровнем контроля. Для инвестора, который живет за пределами Кипра, управление становится частью расчетов доходности.

Как выбрать управляющего

Агентство или управляющая компания могут взять на себя часть услуг — или же их полный комплект. Собственник может доверить профессионалу:

1. поиск арендаторов;
2. показ жилья и коммуникацию с клиентами;
3. уборку и техническое обслуживание;
4. организацию ремонта;
5. заселение и выселение жильцов;
6. внесение необходимых платежей или контроль за жильцами, если это их обязанность;
7. решение экстренных ситуаций.

Хорошее решение — обратиться в агентство, которое помогает убить сразу двух зайцев:

1. рассчитать доходность конкретных объектов в конкретных локациях, помочь выбрать недвижимость для покупки;
2. построить грамотную модель управления с полной или частичной ответственностью перед собственником.

Хороший объект может терять доходность из-за слабого управления, поэтому стоимость сервиса управления лучше учитывать еще до покупки. Это же поможет оценить операционную нагрузку и избежать ситуации, когда пассивный доход вдруг превратится во «вторую работу».

Заключение: когда покупка апартаментов под аренду действительно имеет смысл

Профиль привлекательной инвестиции — вещь многомерная. Все нюансы должны быть рассмотрены в связке, и именно поэтому большинство инвесторов предпочитают обращаться за профессиональной оценкой. Агент имеет на руках не только реальные расчеты, но и четкое понимание различий между одинаковыми с виду объектами в разных условиях существования.

Картина оценки может формироваться по нескольким сценариям (приведены в качестве примера):

1. Выбор локации → определение на ее основе портрета потенциального арендатора → выбор комплекса → проверка доходности.
2. Выбор комплекса → определение на его основе портрета потенциального арендатора → желаемая доходность при конкретных вложениях → выбор локации.
3. Определение портрета потенциального арендатора → выбор локации → выбор комплекса → проверка доходности.

Апартаменты в закрытом комплексе с собственной инфраструктурой — это более высокий доход при более высоких потенциальных рисках. Зарабатывать больше можно в том случае, когда качественно работает связка «целевой арендатор — локация — комплекс». Именно поэтому стоит проверять недвижимость еще до покупки, учитывая не только ее ликвидность, но и доходность при разных условиях.