Купить, чтобы сдавать: выгодная недвижимость у моря на Кипре

Каппарис — небольшой район на юго-востоке Кипра. Сегодня он рассматривается инвесторами, как идеальная локация для долгосрочных вложений. Плюсов очень много, а спрос еще не настолько разгорелся, чтобы цены оказались выше тех, что в Айя-Напе. В статье собраны примеры выгодных вариантов недвижимости с подробным разбором их доходности и полным обзором района, чтобы было легче погрузиться в ситуацию и увидеть реальную картину.

Что входит в итоговую сумму инвестиций

Нужно понимать, что расходы при покупке недвижимости — не только цену объекта. К ним добавляются:

1. НДС, на Кипре он называется VAT (при покупке у застройщика — 19% либо 5% при соблюдении условий основного жилья, т. е. без последующей сдачи в аренду);
2. меблировка;
3. юридическое сопровождение;
4. страхование;
5. ежегодные эксплуатационные расходы: коммуналка, «освежающий» ремонт и прочее;
6. расходы на управление при сдаче в аренду.

Сумма может достигать нескольких тысяч, однако ее успешно покрывают доходы, полученные с краткосрочной или долгосрочной аренды.

2-спальная квартира в 400 метрах от моря

Краткая характеристика: апартаменты площадью 83 м2, две спальни, просторные лоджии, джакузи, зона отдыха на крыше; для жильцов комплекса — бассейн, детская площадка, парковка, охрана, спортзал. Локация: Каппарис, пляж Малама.

Формирование инвестиций

Первоначальные и самые основные расходы:

1. стоимость объекта: €285 000;
2. НДС 19%: €54 150;
3. мебель: €12 000;
4. юрист: €1 500.

Итого вложений: €352 650

Эксплуатационные расходы в год

1. амортизация мебели: €2 400;
2. обслуживание и ремонт: €2 850;
3. страхование: €350;
4. коммунальные услуги и управление: €1 550.

Итого ежегодных расходов: €7 150

Доходность при краткосрочной аренде

При загрузке 80% в течение 7 месяцев и средней ставке €250 в сутки валовой доход составляет €42 600.

После вычета комиссии управляющей компании и эксплуатационных расходов остается €26 930 до налогообложения.

Подсказка! Налог на прибыль рассчитывается по следующей схеме: по прогрессивной шкале Special Defence Contribution 3% от 75% дохода, при этом первые €19 500 налогом не облагаются, а последующие подлежат налогообложению в размере 20%.

На данном примере, расчет будет выглядеть так: по прогрессивной шкале Special Defence Contribution €26 930 × 75% × 3% = €606; Income tax: первые 19 500 — 0%, остаток 7 430 × 20% = €1 486. Всего налогов: €2 092

Финальный расчет доходности ROI: €26 930 − €2 092 = €24 838, или 7,05% годовых.

Справка! ROI (Return on Investment) — показатель «чистой» рентабельности инвестиций.

3-спальная вилла, 500 м от моря

Краткая характеристика: вилла площадью 145 м2 в закрытом комплексе, есть парковочное место, частный бассейн, зона барбекю, комнаты оборудованы балконами, жилая инфраструктура.

Формирование инвестиций

Первоначальные и самые основные расходы:

1. стоимость объекта: €550 000;
2. НДС 19%: €104 500;
3. мебель: €15 000;
4. юрист: €4 000.

Итого вложений: €673 500

Эксплуатационные расходы в год

1. Амортизация мебели: €3 000;
2. Мелкий ремонт: €5 500;
3. Страхование: €450;
4. Коммунальные услуги (в т. ч. комплекса) и управление: €2 100.

Итого ежегодных расходов: €11 050

Доходность при краткосрочной аренде

При загрузке 80% в течение 7 месяцев и средней ставке €350/сутки валовой доход составляет €59 640.

После вычета комиссии управляющей компании и эксплуатационных расходов остается €36 662 до налогообложения. Налог составит €4 257.

Финальный расчет доходности ROI: €36 662 − €4 257 = €32 405, или 4,81% годовых.

Доходность при долгосрочной аренде

При постоянном заселении и арендной плате €3 000 валовой доход составит €36 000/ год. 

После вычета комиссии управляющей компании и эксплуатационных расходов остается €29 550 до налогообложения. Налог составит €2 675.

Финальный расчет доходности ROI: €26 875, или 3,99% годовых.

Небольшой прогноз на следующие 5 лет: 

1. увеличение аренды +3%/год (приблизительно);
2. цена объекта +3%/год (приблизительно);
3. IRR ≈ 8,1–8,4% годовых;
4. стабильный рост рынка.

3-спальная вилла на стадии офф-план

Краткая характеристика: уютная вилла на три спальни с собственным бассейном в закрытом комплексе; парковка, место отдыха, панорамные окна, комфортная планировка, красивый вид на море.

Формирование инвестиций

Первоначальные и самые основные расходы:

1. стоимость объекта: €655 000;
2. НДС 19%: €124 450;
3. мебель: €15 000;
4. юрист: €4 000.

Итого вложений: €798 450

Эксплуатационные расходы в год

1. Амортизация мебели: €3 000;
2. Мелкий ремонт: €6 500;
3. Страхование: €450;
4. Коммунальные услуги (в т. ч. комплекса) и управление: €2 100.

Итого ежегодных расходов: €12 100

Доходность при краткосрочной аренде

При загрузке 80% в течение 7 месяцев и средней ставке €350/сутки валовой доход составляет €59 640.

После вычета комиссии управляющей компании и эксплуатационных расходов остается €35 612 до налогообложения. Налог составит €4 023.

Финальный расчет доходности ROI: €31 589, или 3,96% годовых.

Доходность при долгосрочной аренде

При постоянном заселении и арендной плате €3 000 валовой доход составит €36 000/ год. 

После вычета комиссии управляющей компании и эксплуатационных расходов остается €28 500 до налогообложения. Налог составит €2 675.

Финальный расчет доходности ROI: €26 059, или 3,26% годовых.

Небольшой прогноз на следующие 5 лет: 

1. увеличение аренды +3%/год (приблизительно);
2. цена объекта +3%/год (приблизительно);
3. IRR ≈ 7,2–7,6% годовых;
4. стабильный рост рынка.

Почему инвесторы рассматривают Каппарис

Каппарис имеет статус деревни: это значит, что территория у локации небольшая. Часть ее расположена на первой линии, имеет выход к пляжам и курортным развлечениям, другая часть лежит на небольшой возвышенности, что обеспечивает великолепные виды с максимально спокойной атмосферой.

Преимущества Каппариса для проживания и инвестиций неоспоримы:

1. Пляжи с Голубыми флагами. Побережье Каппариса занимает всего 1 км, но этого достаточно, чтобы проводить побольше время у моря. Есть живописные скалистые берега, где можно понаблюдать за морскими обитателями, пляжи с пологим спуском и мягким песчаным дном для купания с детьми, собачий пляж, куда разрешено прийти с питомцем. Вода везде идеально-бирюзового цвета, прозрачная, очень спокойная. Даже в сезон туристов мало.
2. Прекрасная природа. Каппарис славен своими фруктовыми садами, зелеными насаждениями, изобилием всевозможной растительности (которая, кстати, зеленеет и цветет круглый год). Воздух — чистый и приятный, нет машин и производства.
3. Спокойная атмосфера. Даже в разгар сезона сложно встретить потоки туристов, которые занимают всю набережную. Атмосфера — максимально расслабленная, суета отсутствует в принципе: это хорошо для тех, кто устал от города, шума, пыли и мечтают укрепить свою нервную систему.
4. Удобная инфраструктура. В 5 минутах езды на автомобиле — Протарас, Паралимни, в 10 минутах — Айя-Напа, до Ларнаки или Никосии обычно доезжают за полчаса без пробок. В районе Фамагусты строится два новых гранд-курорта: Ayia Napa Marina и Paralimni Marina. В самом Каппарисе есть все необходимое: рестораны, кафе, детские сады, школы, магазины, аптеки, спортзалы и офисы банков. 
5. Плотность застройки. Дома в Каппарисе — только малоэтажные, в подавляющем большинстве это виллы и коттеджи. У каждого дома — свой участок, дома не «прилеплены» друг к другу. Это обеспечивает высокий уровень приватности и комфорта. 
6. Инвестиционная привлекательность. Недвижимость в Каппарисе пользуется спросом для аренды. Многие стремятся приехать сюда на зимовку, чтобы насладиться тишиной, морем и зеленью. В сезон же Каппарис востребован туристами с детьми и пожилыми людьми. Долгосрочная аренда при этом приносит 5–6% «чистых» годовых, краткосрочная — до 12%.

Конечно, по разнообразию досуга и вариантам недвижимости Каппарис не сравнится с Лимассолом и Никосией. Но его выбирают другие люди, без потребность быть в центре активного движения. Все-таки прибрежная деревня дает совершенно другой стиль жизни, который в XXI веке востребован среди разных людей.

Портрет арендатора недвижимости в Каппарисе

Кроме местных жителей, Каппарис любят граждане северных стран Европы: британцы, немцы, австрийцы, поляки. Встречается довольно много эмигрантов и зимовщиков из Великобритании: это пенсионеры, люди с детьми, молодые пары-интроверты. В последнее время деревня пополняется цифровыми кочевниками из стран СНГ.

Короткое знакомство со всеми типами: 

1. Европейские, в том числе британские, пенсионеры.Они ищущие тепло, спокойствие, чистую экологию. Проводят в Каппарисе не круглый год, но большую его часть. Предпочитают покупать собственную недвижимость или брать долгосрочную аренду.
2. Зимовщики. Они «бегут» от холодной затяжной серой зимы из Европы и стран СНГ. Могут иметь удаленную работу или же накопления.
3. Туристы. Каппарис не изобилует какими-либо выдающимися достопримечательностями, поэтому туристы заглядывают сюда летом. С апреля по ноябрь поток небольшой, но стабильный. Приезжих интересует море, пляжный отдых и расслабление.
4. Семьи с детьми. Кто-то переезжает на Кипр, чтобы спрятаться от неприятностей (например, военных действий, это могут быть граждане Украины, Израиля, России и т. д.). Другие просто хотят кардинально поменять уклад жизни и подарить детям чистое, безопасное место для взросления. Каппарис идеален для этих задач: малыши здесь почти не болеют, в море можно купаться свыше 6 месяцев, а свежие фрукты и овощи доступны круглый год.
5. Молодые пары, одиночки, компании друзей. Поколение возраста 20–30 лет острее и раньше чувствует выгорание и усталость от урбанизированного стиля жизни. Кардинальная смена страны проживания, уход от городского уклада — то, что помогает «перезагрузиться». Молодые люди приезжают в деревни Кипра за релаксом.
6. Цифровые кочевники. Кипр дает возможность поработать по визе digital nomad на теплом острове. Кочевники выбирают не шумный Лимассол и бизнес-Никосию, а тихие уголки у моря. Часто это контингент из стран СНГ, но есть и европейские ребята..

Каппарис привлекает как раз тех, кто не зависит от офиса, имеет удаленную работу или накопления и хочет прожить «перезагрузку» от больших городов с их сумасшедшим ритмом.

Сравнение долгосрочной и краткосрочной аренды в Каппарисе

Инвестиции в недвижимость Каппариса подходят тем, кто рассматривает формат buy-to-let у моря и готов принимать во внимание сезонность и расходы на управление. Итоговая доходность зависит от типа объекта, стратегии аренды и структуры вложений: по итогу валовой доход может превысить 7,5% годовых (от изначальной стоимости недвижимости).

При выборе проекта важно анализировать локацию, стадию строительства и ликвидность объекта. В регионе Фамагусты представлены как апартаментные комплексы, так и виллы с участками, что позволяет подобрать формат под разные инвестиционные стратегии.

Читайте также:

1. Свадебные традиции Кипра — обряды, символы и особенности местных торжеств
2. Традиционные Кипрские украшения: история, серебро Лефкары и филигранная техника
3. ТОП-10 новостроек в Лимассоле, которые сдадут уже в 2026 году
4. Детские сады на Кипре. Как работают, сколько стоят и что важно знать родителям
5. Роды на Кипре. Стоимость и оформление гражданства 2026