Краткосрочная аренда на Кипре все чаще оказывается в центре дискуссий о дефиците доступного жилья. Рост популярности Airbnb и других платформ принято связывать с сокращением предложения квартир для долгострочной аренды, однако одних объявлений на сайтах бронирования недостаточно, чтобы сделать вывод о причинах повышения цен.
По состоянию на 6 мая 2026 года в официальном реестре Кипра числились 8 464 зарегистрированных объекта самообслуживаемого жилья. При этом, проверка Аудиторской службы выявила существенные расхождения между данными реестра и фактическими предложениями на платформах краткосрочной аренды.
Главный вопрос сегодня заключается не столько в том, нужно ли ограничивать туристическую аренду, сколько в том, приведет ли такое регулирование к реальному увеличению количества квартир для долгосрочного проживания. Чтобы это понять, необходимо учитывать не только Airbnb, но и цены на аренду, объем нового строительства, пустующее жилье и особенности отдельных городов — прежде всего Лимассола и Никосии.
Система регистрации объектов недвижимости на Кипре
Министерство туризма Кипра требует регистрировать самообслуживаемое жилье до его рекламы и сдачи в аренду. Регистрационный номер должен указываться в объявлении и использоваться при заключении сделок. В государственном реестре числится более 8 тысяч объектов. Однако, по данным Аудиторской службы, лишь малая часть из них имеет действующие лицензии.
Это показывает, что одна из ключевых задач рынка заключается не только в принятии новых ограничений, но и в обеспечении соблюдения уже существующих правил. Дополнительный контроль стал возможен благодаря новым общеевропейским требованиям.
Что изменилось с 20 мая 2026 года
С 20 мая 2026 года в странах ЕС применяется Регламент 2024/1028, регулирующий сбор и передачу данных о краткосрочной аренде. Новая система предусматривает использование единого регистрационного номера, который должен быть виден в объявлении. Платформы также обязаны ежемесячно передавать властям информацию по каждому объекту, включая адрес, регистрационный номер и данные об активности.
Для Кипра это особенно важно: такие данные позволяют лучше понимать, сколько жилья фактически используется для краткосрочного размещения и происходят ли реальные изменения после введения ограничений. Правовую основу для регулирования краткосрочной аренды в ЕС также формирует решение Суда ЕС по делам Cali Apartments (C-724/18 и C-727/18). Суд признал, что дефицит доступного долгосрочного жилья может быть основанием для введения ограничений, однако такие меры должны быть необходимыми и соразмерными поставленной цели. Таким образом, вопрос заключается не только в том, вводить ли запрет, а в том, какой именно формат регулирования способен увеличить предложение доступного жилья.
Почему Лимассол и Никосию нельзя сравнивать
Ситуация на рынке аренды существенно отличается в зависимости от города. По данным Global Property Guide за март 2026 года, средняя запрашиваемая цена аренды квартиры с одной спальней составляла около 1,3 тысячи евро в Лимассоле против 650 евро в Никосии. Для квартир с двумя спальнями показатели составляли 2 тысячи евро и 880 евро, соответственно, а с тремя спальнями — 2,7 тысячи евро и 1,15 тысячу евро. Более свежие данные Global Property Guide также подтверждают значительный разрыв между рынками. При этом, национальная динамика показывает, что проблема роста стоимости аренды не сводится исключительно к краткосрочной аренде.
В начале 2026 года годовая инфляция фактической арендной платы на Кипре ускорилась: с 2,5% в январе до 4,5% в апреле. Одновременно RICS/KPMG зафиксировали в 4 квартале 2025 года годовой рост арендной стоимости квартир на 5,79%, а домов — на 2,34%. Именно поэтому для Лимассола, Никосии и курортных районов необходим отдельный анализ. В каждом случае важно учитывать количество свободных квартир, реальные ставки аренды, объем пустующего жилья, туристический спрос, число объектов краткосрочного размещения и темпы строительства нового жилья.
Сколько жилья уже удалось вернуть на рынок
Одним из основных инструментов увеличения предложения на рынке долгосрочной аренды жилья на Кипре является государственная программа «Ремонт и аренда. Однако, ее первые результаты оказались скромнее первоначальных ожиданий. Согласно данным Министерства внутренних дел, представленным 18 февраля 2026 года, было подано 76 заявок. Из них 40 были одобрены, 16 отклонены, а еще 20 находились на рассмотрении. Общий объем утвержденных субсидий составил 1,2 млн евро. Размер гранта на одну квартиру составлял от 15 до 35 тысяч евро.
Правительство уже пересматривало условия программы, чтобы сделать ее более эффективной и увеличить количество квартир, возвращаемых на рынок аренды. Таким образом, главный показатель успеха жилищной политики Кипра — не количество новых запретов или исчезнувших объявлений, а реальное увеличение предложения доступного долгосрочного жилья. Важно также, где именно появляются такие квартиры и по какой цене они предлагаются арендаторам. Для Лимассола, где арендные ставки значительно выше, чем в Никосии, этот вопрос особенно актуален.