На Кипре вступают в силу новые правила определения НДС при продаже недвижимости. Теперь решающим фактором станет не дата завершения строительства, а то, использовался ли объект по назначению не менее 18 месяцев. При этом льготная ставка НДС 5% для покупки первого и постоянного жилья сохраняется, однако изменяются критерии, по которым определяется, облагается ли конкретная сделка налогом.
Изменения предусмотрены административными постановлениями ΚΔΠ 102/2026 и ΚΔΠ 103/2026, опубликованными в Официальной газете 27 февраля 2026 года. Документы вступят в силу 1 сентября и затронут как покупателей жилья, так и застройщиков, инвесторов, подрядчиков и налоговых консультантов.
Новые правила
Главное нововведение заключается в том, что понятие «новой недвижимости» больше не будет зависеть от возраста здания. В законодательстве впервые появляются два новых определения:
- Первое заселение — первое фактическое использование объекта после завершения строительства или передачи. Это может быть проживание владельца, использование компанией для собственных нужд либо сдача недвижимости в аренду.
- Первое использование — систематическая эксплуатация жилья на протяжении минимум 18 месяцев.
Если объект продается до первого заселения, такая сделка облагается НДС. Если недвижимость уже использовалась не менее 18 месяцев, продажа освобождается от налога. Таким образом, теперь именно история эксплуатации жилья определяет налоговый режим, а не дата ввода здания в эксплуатацию.
5-летнее правило отменяется: что это означает для покупателей
До 31 августа 2026 года действовала другая схема. Недвижимость считалась новой, если продавалась до первого использования либо в течение пяти лет после завершения строительства. Исключением являлись случаи, когда независимый пользователь проживал в объекте не менее 24 месяцев. С сентября эта система полностью отменяется. Например, квартира, построенная в 2020 году, но так и не заселенная, даже в 2027 году юридически останется новой и при продаже будет облагаться НДС.
При этом больше не имеет значения, кто пользовался недвижимостью. В зачет идут любые 18 месяцев постоянного использования — собственником, арендатором или самим застройщиком. Для покупателей разница может быть весьма существенной. Например, при стоимости квартиры 300 тысяч евро налоговая нагрузка может составить:
- без НДС — 0 евро;
- по льготной ставке 5% — 15 тысяч евро;
- по стандартной ставке 19% — 57 тысяч евро.
Именно поэтому специалисты рекомендуют заранее выяснять историю эксплуатации объекта еще до подписания договора купли-продажи.
Льготная ставка НДС 5% сохраняется
Несмотря на изменения, условия применения пониженного НДС для первого и постоянного жилья остаются прежними. Льготная ставка 5% действует:
- на первые 130 м2 жилья стоимостью до 350 тысяч евро;
- если общая площадь недвижимости не превышает 190 м2, а стоимость — 475 тысяч евро.
При превышении хотя бы одного из этих лимитов применяется стандартная ставка 19% ко всей стоимости сделки. Для людей с инвалидностью льготный НДС распространяется на первые 190 м2 жилья. Изменилось лишь то, что теперь налоговые органы будут учитывать, считается ли конкретный объект новым согласно новым определениям «первого заселения» и «первого использования».
Стоит учитывать, что переходный режим предыдущей схемы льготного НДС завершился 15 июня 2026 года. До конца года предусмотрено ограниченное продление только для заявок, рассмотрение которых задержалось в государственных органах.
Что изменится при ремонте жилья и какие документы стоит проверить
Новые нормы коснутся не только покупки недвижимости, но и ремонтных работ. С 1 сентября пониженная ставка 5% на ремонт жилья сохранится только при соблюдении двух условий:
- с момента первого заселения прошло не менее 3 лет;
- объект использовался непрерывно минимум 18 месяцев.
Если стоимость строительных материалов превышает 50% общей стоимости ремонта, то стоимость материалов по-прежнему облагается НДС по ставке 19%. Эксперты рынка недвижимости советуют покупателям перед заключением сделки обязательно запросить документы, подтверждающие использование жилья. Это могут быть договоры аренды, счета за коммунальные услуги, подтверждение регистрации проживания или другие документы, позволяющие установить период фактической эксплуатации объекта.
По мнению участников рынка, первые сделки после 1 сентября 2026 года станут показательными. Изменения способны повлиять не только на стоимость отдельных объектов, но и на стратегию продаж девелоперов, которые теперь могут активнее использовать готовые квартиры до момента их реализации, чтобы изменить налоговый статус недвижимости.