Для все большего числа граждан Израиля покупка недвижимости на Кипре становится не просто инвестиционным решением, а своеобразным «планом Б». Продолжающаяся политическая и социальная неопределенность, вопросы безопасности и высокая стоимость жизни заставляют некоторые семьи искать альтернативное место для проживания за пределами страны.
Израильское издание Zman Yisrael отмечает растущий интерес к кипрской недвижимости, одновременно предупреждая потенциальных покупателей о рисках, которые могут скрываться за обещаниями высокой доходности и быстрого роста стоимости объектов. Среди основных факторов привлекательности Кипра называются близость к Израилю, более доступные цены на недвижимость, налоговые условия и изменение курса евро по отношению к шекелю.
Цены на недвижимость в Лимассоле и Пафосе
По словам риелторов, опрошенных израильским изданием, стоимость недвижимости на Кипре может увеличиваться примерно на 5–10% в год. Для объектов, приобретаемых еще до завершения строительства, продавцы иногда прогнозируют рост цены на 20–30% к моменту сдачи.
В центральной части Лимассола квартира с одной спальней может стоить до 350 тысяч евро. В районах за пределами центра, таких как Агиос Афанасиос и Закаки, аналогичные объекты оцениваются примерно в 250 тысяч евро.
В Пафосе цены на квартиры с одной спальней рядом с морем и портом также могут достигать 350 тысяч евро. В районе Юниверсал — в диапазоне 250–300 тысяч евро. В Героскипу, где цены примерно на 20% ниже, покупателям обещают более высокий потенциал роста благодаря запланированным новым проектам. В качестве примера приводится квартира площадью 62 м2 стоимостью 210 тысяч евро, без учета НДС.
При покупке необходимо учитывать и дополнительные расходы. Пакет мебели может стоить от 15 тысяч евро для квартиры с одной спальней до примерно 24 тысяч евро для 2-спальных апартаментов, а установка солнечных панелей добавит еще около 5 тысяч евро в общие расходы.
При этом, официальный индекс цен на жилую недвижимость Кипра показывает более умеренную динамику: в первом квартале 2026 года цены выросли на 3,4% в годовом выражении и на 1,6% по сравнению с предыдущим кварталом. Второй квартал также оказался исключительно активным: по данным отраслевых исследований, на рынке было заключено 4 622 сделки с жилой недвижимостью. Лимассол лидировал с 1 230 сделками, а Пафос практически сравнялся с ним — 1 195 сделок.
Недвижимость на Кипре в качестве «плана Б»
В публикации приводится история Лины Винер, чья дочь вместе с семьей переехала в Пафос. Сама Лина приобрела там квартиру за 160 тысяч евро, причем сделка состоялась еще до получения разрешения на строительство. По ее словам, покупка была связана не только с инвестициями. Семья хотела иметь альтернативное место для проживания на случай дальнейшего ухудшения ситуации в Израиле.
Она называет кипрскую недвижимость своеобразным «планом Б» и связывает решение семьи с политической и социальной напряженностью, высокой стоимостью жизни, судебной реформой и последствиями событий после 7 октября. По словам Лины, ее внуки теперь растут на Кипре без воздушных тревог и постоянного страха ракетных атак. Они посещают кипрский государственный детский сад и говорят на греческом, английском и иврите.
Согласно оценкам, приведенным Zman Yisrael, на Кипре постоянно проживают около 3 тысяч израильских семей, а их количество увеличивается на несколько сотен ежегодно.
Издание также упоминает о десятках тысяч израильтян, которые приобрели недвижимость на острове. Однако официальные данные, подтверждающие именно такую оценку, не приводятся.
Близость двух стран — перелет занимает около 40 минут — также играет важную роль. Дополнительными факторами становятся возможность оформить вид на жительство без паспорта страны ЕС и развитие еврейских общин в Пафосе и Ларнаке. Растет и количество ориентированных на израильских клиентов компаний, включая рестораны с кошерными продуктами, а также число прямых авиарейсов.
При этом, покупка недвижимости сама по себе не означает автоматического получения постоянного ВНЖ. Согласно действующим правилам Кипра, для ускоренной процедуры получения инвестиционного разрешения на проживание необходимо вложить минимум 300 тысяч евро. При покупке дома или квартиры речь идет о новостройке от застройщика стоимостью не менее 300 тысяч евро плюс НДС.
Рост интереса вызывает споры на Кипре
Увеличение числа иностранных покупателей, в том числе из Израиля, периодически становится предметом политических дискуссий на Кипре. Zman Yisrael напоминает о заявлениях евродепутата Фидиаса Панайоту, который говорил о фактической «покупке Кипра» через инвестиции в недвижимость и крупные девелоперские проекты. Посол Израиля на Кипре Орен Анолик, в свою очередь, отвергал подобные обвинения и призывал киприотов приветствовать людей, которые выбирают остров для жизни и инвестиций независимо от их национальности.
Вопрос особенно чувствителен на фоне проблемы доступного жилья для местных жителей. В публикации отмечается, что при средней зарплате около 2 тысяч евро некоторым киприотам сложно позволить себе аренду небольшой новой квартиры стоимостью до 900 евро в месяц.
При этом интерес иностранцев к кипрской недвижимости действительно остается высоким. За первые шесть месяцев 2026 года на рынке недвижимости страны было зарегистрировано 10 007 сделок, а стоимость переданных объектов достигла 2,23 млрд евро. Лимассол сохранил лидерство по объему рынка — 906 млн евро, тогда как на Пафос пришлось 438 млн евро.
Высокая доходность: где заканчиваются обещания и начинаются риски
Несмотря на высокий спрос, специалисты рынка советуют потенциальным покупателям осторожнее относиться к обещаниям продавцов о гарантированной доходности. Среди основных рисков называются рост строительных расходов, задержки сдачи объектов, расходы на обслуживание и управление недвижимостью, а также возможные проблемы с арендаторами.
Особое внимание стоит уделять обещаниям гарантированной аренды или двузначной доходности. По оценке одного из специалистов рынка, более реалистичная доходность для некоторых районов составляет около 5–6%.
Важно учитывать и дополнительные расходы при покупке. Для граждан стран, не входящих в ЕС, действуют отдельные правила приобретения недвижимости: в частности, необходимо получать разрешение местной окружной администрации. Согласно официальной информации, иностранный покупатель может приобрести до двух объектов, которые могут находиться на разных стадиях строительства.
Переезд на Кипр также требует серьезного финансового планирования. По данным публикации, семье с двумя детьми, посещающими частные школы, может потребоваться доход не менее 8 тысяч евро в месяц. Для покупки качественного инвестиционного объекта в хорошем районе необходимо рассчитывать как минимум на 170 тысяч евро.
Таким образом, кипрская недвижимость действительно может оставаться привлекательным вариантом для инвестиций и долгосрочного проживания, особенно для покупателей из Израиля. Однако рынок уже нельзя воспринимать как источник гарантированной быстрой прибыли. Рост цен, район, качество строительства, расходы на содержание, налоги и реальный спрос на аренду необходимо оценивать отдельно для каждого объекта.