Рынок недвижимости Кипра продолжает испытывать серьезное давление. Согласно новому докладу Европейской комиссии, острову не хватает около 39 тысяч жилых объектов, а стоимость аренды растет быстрее, чем цены на покупку недвижимости.
За первое полугодие 2026 года эксперты вновь отметили высокий спрос на жилье, особенно в Лимассоле, Пафосе и Ларнаке. Основными факторами остаются приток иностранных специалистов, расширение международных компаний, развитие туристической отрасли и ограниченное предложение новых доступных квартир.
Еврокомиссия подчеркивает, что на протяжении десятилетий жилищная политика страны была ориентирована преимущественно на приобретение собственного жилья, тогда как рынок социальной аренды практически не развивался. Сегодня доля социального жилья на Кипре остается близкой к нулю, тогда как средний показатель по Европейскому союзу составляет около 8%.
Согласно данным отчета, в период 2020–2025 годов стоимость жилья на острове увеличилась примерно на 28%, что соответствует среднему уровню по ЕС. При этом, в Лимассоле, Пафосе и Ларнаке цены примерно на 39% превышают средний показатель по стране.
Почему аренда продолжает дорожать
Именно рынок аренды сегодня вызывает наибольшие опасения у европейских экспертов. Несмотря на то, что среднестатистическая семья тратит на аренду около 22% своего дохода — примерно столько же, сколько в среднем по Евросоюзу, — для семей с низкими доходами эта нагрузка достигает 28,3%. Дополнительное давление создают:
- ограниченное количество доступных квартир;
- рост краткосрочной аренды;
- недостаточная защита арендаторов;
- отсутствие полноценного контроля за качеством сдаваемого жилья.
Еще одна особенность кипрского рынка заключается в том, что около 70% жителей проживают в домах и квартирах, площадь которых превышает реальные потребности семьи. Это самый высокий показатель среди всех стран Европейского союза (средний уровень по ЕС — 33%). Значительная часть недвижимости используется как инвестиционный актив либо остается пустующей. Одновременно продолжает стремительно развиваться рынок краткосрочной аренды. Если в 2023 году таких объектов было значительно меньше, то к 2026 году их количество практически удвоилось и превысило 9 тысяч объектов, предлагающих около 40 тысяч спальных мест.
При этом, проблема нелегальной аренды остается актуальной. В середине 2024 года более 7 тысяч из 14 446 объектов работали без регистрации. Проверка Аудиторской службы Кипра, опубликованная 2 июля 2026 года, показала, что на 6 мая 2026 года в официальном реестре числилось 8 464 лицензии, однако лишь 6 из 20 случайно проверенных объявлений полностью соответствовали регистрационным данным. Власти уже готовят дополнительные меры контроля, включая обязательную сертификацию объектов, регулярные проверки и обмен информацией с крупнейшими онлайн-платформами в соответствии с европейскими требованиями.
Что изменится для покупателей жилья с 1 сентября 2026 года
С 1 сентября 2026 года вступают в силу новые правила применения льготной ставки НДС при покупке первого жилья. Главное изменение заключается в том, что ставка 5% НДС сохраняется, однако меняется порядок определения права на льготу. Теперь при рассмотрении сделок будут использоваться новые понятия:
- первое заселение объекта;
- первое использование недвижимости, которое определяется фактической эксплуатацией жилья в течение 18 месяцев подряд.
Эти изменения касаются прежде всего:
- непроданных новостроек;
- квартир, которые временно сдавались в аренду;
- демонстрационных квартир (шоурумов);
- отдельных видов ремонтных работ.
Таким образом, власти переходят от оценки только даты окончания строительства к анализу фактического использования объекта.
Государство увеличивает строительство доступного жилья
Для решения жилищной проблемы правительство расширяет программы доступного жилья через Кипрскую организацию земельного развития (КОАГ). В феврале 2026 года министр внутренних дел Константинос Иоанну сообщил, что при финансировании в размере 28 млн евро организация реализует сразу несколько проектов:
- 244 квартиры будут построены для продажи по доступным ценам;
- 192 квартиры предназначены для долгосрочной доступной аренды;
- планируется подготовить 135 земельных участков в Никосии, Ларнаке, Лимассоле и Пафосе.
Кроме того, 9 июня 2026 года в Пано Полемидии состоялась закладка первого камня жилого комплекса «Адонис III», который включает 29 домов. В свою очередь, программа «Ремонтирую — сдаю» пока показывает более скромные результаты. Из 76 поданных заявок одобрены только 40, а общий объем финансирования составил 1,2 млн евро.
Отдельное внимание Европейская комиссия уделила качеству жилья. По итогам 2023 года 32,1% жителей Кипра проживали в домах с протечками, сыростью или серьезными строительными дефектами. Несмотря на улучшение ситуации за последние годы, этот показатель остается более чем в два раза выше среднего уровня по Европейскому союзу (15,5%).
Эксперты делают вывод, что без дальнейших государственных инвестиций в строительство доступного жилья, расширения рынка долгосрочной аренды и усиления защиты арендаторов решить жилищную проблему на Кипре в ближайшие годы будет крайне сложно.