На Кипре хотят отменить налог при продаже охраняемых зданий

На Кипре готовят изменения в законодательство об охраняемых зданиях. Министерство внутренних дел разработало поправки, направленные на поддержку владельцев исторической недвижимости и упрощение процедур ее сохранения.

Законопроект продвигает Земельный департамент. Общественное обсуждение документа началось 8 октября, а срок подачи замечаний истек 22 октября 2026 года. Среди основных предложений — налоговые льготы при продаже охраняемых зданий, расширение возможностей переноса коэффициента застройки, создание специального фонда для финансирования реставрации и цифровизация административных процедур.

Какие здания на Кипре считаются охраняемыми?

Статус охраняемого здание получает на основании специального указа о сохранении, издаваемого в соответствии с законодательством о градостроительстве. К этой категории относятся объекты, представляющие архитектурную, историческую или культурную ценность. Это могут быть старые жилые дома, особняки и общественные здания.

Владельцы такой недвижимости обязаны сохранять её исторический облик и соблюдать установленные требования при проведении ремонтных и реставрационных работ. Взамен государство предоставляет предусмотренные законодательством меры поддержки, включая гранты и налоговые льготы. Предлагаемые изменения должны сделать сохранение исторических зданий более выгодным для собственников и создать дополнительные финансовые стимулы для проведения реставрации.

Кто сможет продать охраняемое здание без налога на прирост капитала?

Одна из ключевых поправок предусматривает освобождение от налога на прирост капитала при продаже охраняемого здания, если оно оставалось в собственности одной семьи в течение 20 лет после завершения реставрации. Отсчет этого срока начинается с даты выдачи министром внутренних дел сертификата, подтверждающего завершение реставрационных работ. При расчете 20-летнего периода будут учитываться и определенные случаи передачи недвижимости внутри семьи. В частности, законопроект предусматривает следующие ситуации:

1. Дарение между родственниками. Период владения после передачи здания в дар родственнику будет включаться в общий срок.
2. Передача семейной компании. Правило распространяется на дарение здания семейной компании с ограниченной ответственностью.
3. Передача от компании акционеру. Льгота также предусмотрена для случаев, когда компания передает недвижимость своему акционеру, если все участники компании принадлежат к одной семье.

Инициатива призвана устранить проблему, возникающую при продаже исторической недвижимости. Сейчас расходы на реставрацию, по которым владелец уже получил налоговый вычет или государственный грант, нельзя повторно учитывать при определении налогооблагаемой прибыли.

В результате налог на прирост капитала может уменьшать экономическую выгоду от сохранения здания. Новая льгота должна стать дополнительным стимулом для владельцев, которые инвестируют средства в восстановление исторической недвижимости и сохраняют ее в семейной собственности. Важно учитывать, что речь пока идет о законопроекте. Предлагаемые правила еще должны пройти законодательную процедуру.

Перенос коэффициента застройки и новый механизм финансирования реставрации

Поправки затрагивают не только налогообложение, но и правила использования земельных участков в охраняемых районах:

1. Перенос коэффициента застройки. Владельцы охраняемых зданий не всегда могут использовать участок в полном объеме из-за ограничений, связанных с сохранением исторической застройки. Сейчас предусмотрена возможность перенести неиспользованный коэффициент застройки на другие участки в специально определенных районах. Законопроект предлагает распространить это право на все участки, расположенные в охраняемых районах, а не только на непосредственно охраняемые здания. Районы, в которых разрешен перенос коэффициента, можно будет определять не только отдельными указами, но и в рамках планов развития. Кроме того, планируется создать электронный реестр, который будет содержать информацию о доступном для переноса коэффициенте застройки и спросе на него. Переносить коэффициент разрешат полностью или частями, в том числе в разное время.
2. Специальный счет для реставрации. При Департаменте градостроительства планируется открыть отдельный счет для финансирования восстановления охраняемых зданий.
3. Покупатели коэффициента застройки будут перечислять на него сбор в размере 10% от стоимости переносимого коэффициента. Средства направят на сохранение и реставрацию исторической недвижимости, а порядок предоставления грантов определит директор департамента.
4. Новый механизм должен упростить взаимодействие между владельцами, которые хотят передать коэффициент застройки, и теми, кто заинтересован в его приобретении. Участникам больше не придётся самостоятельно искать друг друга. Если коэффициент застройки предоставляется бесплатно для сохранения охраняемого здания, соответствующие средства также будут направляться на специальный счет. Владелец сможет получать финансирование поэтапно, по мере выполнения реставрационных работ.
5. Налоговые вычеты на содержание зданий. Законопроект также предусматривает изменение порядка учёта расходов на содержание охраняемой недвижимости.
6. Налоговый вычет предлагается распределять равными частями на пять лет: год, в котором были понесены расходы, и четыре последующих года. Если в отдельном году владелец не сможет использовать всю сумму вычета, неиспользованную часть разрешат перенести на следующие годы в пределах установленного периода. При этом сумма полученного государственного гранта будет уменьшать расходы, на основании которых рассчитывается налоговый вычет.

Законопроект предусматривает и перевод подачи заявлений в электронный формат, что должно упростить взаимодействие владельцев недвижимости с государственными ведомствами.