2025 год стал абсолютно рекордным для рынка недвижимости Кипра. Общая стоимость сделок достигла 6,5 млрд евро, что на 8% больше, чем годом ранее. Количество транзакций составило 25,6 тысяч. Количество выданных строительных разрешений выросло на 9%, а их общая стоимость — на 28%. Картина ясна: Кипр строит больше, чем когда-либо прежде.
И все же рынок аренды движется в противоположном направлении. Ежегодный анализ арендных ставок Земельного департамента Кипра за период с сентября 2024 года по сентябрь 2025 года показывает пугающую динамику. Например, средняя аренда 3-спальной квартиры в Никосии взлетела с 950 евро до 1,3 тысяч евро всего за один год.
Компания Perprice зафиксировала рост аренды в трех из четырех крупных городов только за период с августа по октябрь 2025 года. В Пафосе рост составил 4,8% всего за два месяца. Объявлений об аренде становится все меньше. Уровень доступного жилья в Лимассоле сейчас колеблется на уровне 2-4%. Правильно оцененные объекты исчезают с рынка менее, чем за три недели. Кипр строит больше, чем когда-либо прежде. Однако, рынок аренды движется в совершенно противоположном направлении.
Почему аренда на Кипре продолжает расти
Особенно интересные данные публикует Eurostat. С 2010 по конец 2024 года цены на жилье в Европейском союзе выросли в целом на 55,4%, а аренда — на 26,7%. Кипр же двинулся совершенно противоположным курсом: цены продажи жилья остались практически на уровне 2010 года, в то время как аренда продолжает расти год за годом: +4,5% в 2023 году, +4,6% в 2024 году.
Кроме Кипра, аналогичная ситуация наблюдалась только в Италии. Для сравнения: в Эстонии цены на жилье выросли на 228%, в Венгрии — на 234%, а в Люксембурге — на 105%. Если бы рынок жилья работал как единый механизм спроса и предложения, аренда должна была бы следовать за ценами продажи. Но этого не происходит. Аренда растет независимо. Это четко показывает, что на Кипре существуют фактически два разных рынка недвижимости. Один ориентирован на инвесторов и покупателей объектов, второй — на людей, которые живут и работают на острове и нуждаются в аренде жилья.
Что именно строят на Кипре
Кипр сталкивается не с нехваткой квадратных метров. Он сталкивается с нехваткой правильного типа жилья для правильных людей в правильной модели аренды. Что мы видим сегодня? Большие дома, в которых живут малочисленные семьи. Прибрежные виллы, которые принимают гостей три недели в году. Чего на острове нет? Современной, профессионально управляемой долгосрочной аренды по разумной цене — того, что действительно нужно молодому специалисту или семье, переезжающей в город ради работы.
Дома есть. Но они не доступны в том формате, который требует рынок. Вот неудобная правда, скрытая в цифрах PwC. Почти каждый объект недвижимости, проданный на рынке в 2025 году, был построен для продажи, а не для сдачи в аренду. Некоторые из этих объектов в итоге попадают в аренду, но случайно, на условиях владельца, и часто в сегмент краткосрочной аренды.
По данным опроса PwC Cyprus за 2025 год, жилая недвижимость осталась драйвером рынка, на нее пришлось 4,5 млрд евро или 69% от общего объема продаж. При этом, именно квартиры стали лидером роста — на них пришлось около 60% общего увеличения стоимости сделок. Спрос со стороны иностранных покупателей вырос на 16%, причем три прибрежных города — Пафос, Ларнака и Лимассол — вместе обеспечили около 80% этого роста.
Что такое Build to Rent и почему об этом все чаще говорят на Кипре
В Европе уже давно активно развивается модель Build to Rent. Речь идет о строительстве жилых комплексов специально для долгосрочной аренды. В Германии, Австрии, Нидерландах и Дании значительная часть рынка аренды принадлежит институциональным инвесторам: пенсионным фондам, жилищным кооперативам и профессиональным девелоперам. Например, в Германии арендаторы уже превышают количество собственников жилья: 52,8% против 47,2% по итогам 2024 года.
Такие компании строят целые жилые комплексы исключительно для аренды. Они не продают квартиры по отдельности, а самостоятельно управляют зданиями, обеспечивают обслуживание и заинтересованы в долгосрочной стабильности арендаторов. На Кипре подобная модель пока практически отсутствует, хотя эксперты все чаще называют именно ее возможным решением жилищного кризиса.
Что уже делает правительство Кипра
На конференции по развитию земель в марте 2025 года министр внутренних дел Константинос Иоанну признал проблему жилья, назвав ее причинами растущую стоимость строительства, высокие процентные ставки и сильный спрос со стороны иностранных работников.
В 2025 году на решение жилищной проблемы было выделено более 100 млн евро. Политика правительства строится на двух основных направлениях: увеличение предложения жилья и укрепление покупательной способности граждан.
Схема Build to Rent на Кипре уже работает. На сегодняшний день подано 39 заявок на получение разрешений на строительство с использованием стимулов и дополнительных коэффициентов застройки. Это означает более 2,5 тысяч жилья в ближайшие два года, включая 275 доступных по цене квартир. Еще в 22 заявках застройщики выбрали покупку дополнительной плотности застройки, что принесло 11,5 млн евро в Специальный фонд доступного жилья Кипрской корпорации земельного развития. Правительство также строит около 500 домов на государственной земле в Никосии, Лимассоле, Ларнаке и Пафосе.