В четверг, 21 октября, Аудиторская служба Кипра опубликовала специальный доклад о предоставлении разрешений на строительство с отступлениями от планов развития. Проверка охватила период с 2020 по 2023 годы. Аудиторы изучили реестры Совета по рассмотрению отступлений (SYMEPA) и выборку из 17 заявок. В нее преимущественно вошли спорные дела, в которых государственные ведомства расходились во мнениях или рассмотрение затягивалось.
Речь идет о механизме, позволяющем в исключительных случаях одобрять проекты, не соответствующие действующим планам развития территории. Заявки рассматривает SYMEPA, а окончательное решение принимает Кабинет министров. Аудиторы подчеркнули, что проверка не была полной переписью незаконных построек на Кипре. Ее цель — выявить недостатки процедуры и риски, связанные с принятием решений.
Как склад в Ларнаке превратился в супермаркет?
Один из наиболее показательных случаев касается объекта в промышленной зоне Ларнаки. Помещения получили разрешение на использование в качестве складов, однако фактически там работал супермаркет. Заявки на изменение назначения объекта ранее отклонялись, а власти предпринимали меры в отношении собственника. Несмотря на это, градостроительный орган вновь рекомендовал отказать в разрешении. Тем не менее SYMEPA предложил выдать временное разрешение сроком на четыре года без возможности продления. Это должно было дать бизнесу время на переезд в другое помещение.
30 июля 2021 года Кабинет министров одобрил предложение. Однако разрешение так и не выдали. Причиной стало невыполнение владельцем финансовых условий. Среди требований были выплата 400 тысяч евро местным властям и покрытие расходов на восстановление зеленой зоны. По данным аудиторов, на момент публикации доклада супермаркет продолжал работать. Этот случай демонстрирует одну из проблем, на которые обратила внимание Аудиторская служба: даже после решений властей и введения определенных требований объект может продолжать коммерческую деятельность без окончательного урегулирования своего статуса.
В каждом седьмом случае совет расходился с градостроительными органами
За 2020–2023 годы SYMEPA не согласился с рекомендациями местных градостроительных органов в 90 из 627 рассмотренных случаев. Это 14,35% от общего числа рекомендаций.
В 2023 году показатель увеличился до 21,4%. Само по себе расхождение позиций не считается нарушением. Однако аудиторы подчеркивают, что решения должны иметь понятное документальное обоснование. Если Кабинет приходит к другому выводу на основании тех же материалов, в документах должно быть объяснено, почему первоначальная оценка изменилась.
Особое внимание проверяющие уделили пяти случаям, когда после повторного рассмотрения совет менял позицию без зафиксированных причин и новых данных. В трех случаях решение менялось на положительное, в двух — на отрицательное. По мнению аудиторов, отсутствие прозрачного обоснования затрудняет контроль за соблюдением правил и создает риски непоследовательного принятия решений.
Почему рассмотрение разрешений затягивается на годы?
По данным доклада, в 2020–2023 годах от подачи заявки до получения рекомендации SYMEPA в среднем проходило от 25 до 31 месяца. Динамика выглядела следующим образом:
- 2020 год — 31 месяц;
- 2023 год — 25 месяцев.
Несмотря на сокращение среднего срока, рассмотрение отдельных заявок затягивалось значительно дольше. Например, градостроительный орган готовил отчёт по заявке частного университета в течение 11 лет. Аудиторская служба считает, что подобные задержки создают неравные условия для бизнеса.
Компания, которая действует в соответствии с законом и ожидает разрешения, вынуждена нести расходы и откладывать реализацию проекта. В то же время владелец объекта, построенного или используемого с нарушениями, может продолжать коммерческую деятельность и получать доход. Такая ситуация создаёт риск недобросовестной конкуренции и снижает эффективность градостроительного контроля.
В ответе от 1 июля 2026 года председатель Кабинетп пояснил, что срок рассмотрения следует отсчитывать с момента получения всех необходимых отчетов и заключений. По его словам, после завершения сбора документов процедура обычно занимает от двух до четырех месяцев. Он также сослался на статью 26 закона о градостроительстве и территориальном планировании, которая при определённых условиях допускает узаконивание уже построенных объектов. Таким образом, продолжительность процедуры может зависеть не только от работы самого совета, но и от времени, необходимого другим ведомствам для подготовки документов.
Какие изменения рекомендуют аудиторы?
По итогам проверки Аудиторская служба предложила усовершенствовать систему выдачи разрешений с отступлениями от планов развития. Основные рекомендации включают:
- Установить четкие критерии принятия решений. Это позволит сделать рассмотрение заявок более последовательным и предсказуемым.
- Обязательно обосновывать изменение позиции. Если совет пересматривает предыдущую рекомендацию, причины должны быть зафиксированы в документах.
- Сделать компенсационные меры прозрачными. Расчет финансовых обязательств и других условий должен быть понятным и обоснованным.
- Ввести единый контроль заявок. Необходимо улучшить отслеживание дел и контроль сроков на всех этапах рассмотрения.
При этом в докладе не зафиксировано признаков реального конфликта интересов у членов SYMEPA.