Владельцы недвижимости на Кипре все чаще задумываются, стоит ли продолжать сдавать жилье туристам через Airbnb и другие платформы или лучше найти арендатора на длительный срок.
Несколько лет назад посуточная аренда казалась очевидным способом увеличить доход, особенно в популярных туристических городах — Пафосе, Протарасе и Лимассоле. Однако высокая стоимость проживания за ночь не гарантирует высокой прибыли за год. Из полученных денег необходимо вычесть расходы на уборку, комиссии платформ, электричество, обслуживание недвижимости, управление бронированиями и периоды простоя.
На этом фоне долгосрочная аренда жилья на Кипре становится привлекательнее. Согласно Индексу цен на недвижимость RICS Cyprus Property Price Index, подготовленному совместно с KPMG, во втором квартале 2026 года стоимость аренды квартир для постоянного проживания выросла за год на 7,36%, тогда как ставки на курортные апартаменты увеличились на 6,43%. Разница невелика, но показывает, что рынок долгосрочной аренды также продолжает расти.
Сколько стоит аренда квартир в разных городах Кипра
По данным Bazaraki за период с января по август 2026 года, средняя запрашиваемая месячная арендная плата за квартиры составляла:
Лимассол — 1 716 евро в месяц;
Пафос — 1 131 евро;
Ларнака — 905 евро;
Никосия — 734 евро.
Эти показатели отражают средние цены в объявлениях, а не гарантированную стоимость заключенных договоров. Тем не менее они позволяют оценить потенциальный доход собственника.
Если квартира в Лимассоле сдается за 1 716 евро каждый месяц, годовая выручка может превысить 20 500 евро. Для Пафоса аналогичный расчет дает около 13 600 евро в год, а для Ларнаки — примерно 10 900 евро. Это суммы до вычета налогов, расходов на содержание жилья и возможных периодов без арендаторов.
На туристический рынок влияет и динамика въездного туризма. По данным Статистической службы Кипра, с января по сентябрь 2026 года остров посетили 3 401 538 туристов — на 5,6% меньше, чем за аналогичный период 2025 года, когда было зарегистрировано 3 604 790 прибытий. При этом сентябрь стал рекордным для этого месяца: число туристов достигло 580 889, увеличившись на 1,8% в годовом выражении.
Для владельцев туристических апартаментов эти цифры означают, что спрос может меняться в течение года. Удачный летний сезон не обязательно гарантирует высокую прибыль за все 12 месяцев.
Airbnb против долгосрочной аренды: считаем реальную прибыль
Рассмотрим условный пример. Владелец может сдавать квартиру на длительный срок за 1 200 евро в месяц. За год это принесет 14 400 евро до налогов, расходов на обслуживание и возможных перерывов между арендаторами.
Теперь предположим, что та же квартира сдаётся туристам по 100 евро за ночь. При 180 забронированных ночах годовая выручка составит 18 000 евро.
На первый взгляд посуточная аренда выгоднее. Однако после вычета условных 25% на комиссии платформ, уборку, коммунальные услуги, управление и другие операционные расходы останется 13 500 евро до налогов. Это на 900 евро меньше, чем годовая выручка от долгосрочной аренды в нашем примере.
При цене 100 евро за ночь и предполагаемых расходах в размере 25% владельцу потребуется около 192 забронированных ночей в год, чтобы получить 14 400 евро до налогов и прочих расходов собственника. При этом расчёт не учитывает возможные обязательства по НДС и предполагает, что загрузка распределена достаточно равномерно.
Это условный пример, а не прогноз доходности конкретной квартиры. Результат будет зависеть от расположения, состояния объекта, сезонности, стоимости управления и реального количества бронирований.
Для вилл у моря, больших апартаментов и другой недвижимости премиального сегмента посуточная аренда может оставаться более прибыльной. Владельцы, которые самостоятельно занимаются бронированиями и обслуживанием, также могут сократить расходы.
Но для обычной квартиры, которую обслуживает управляющая компания, стабильный ежемесячный доход способен оказаться выгоднее высокой, но непредсказуемой выручки.
Налоги и новые правила: что нужно учитывать владельцам жилья
На решение о формате аренды влияют не только спрос и расходы, но и налоговые обязательства. С начала 2026 года на Кипре отменили специальный оборонный взнос (Special Defence Contribution, SDC) на доход от аренды. Ранее для собственников, на которых распространялся этот сбор, его эффективная ставка составляла 2,25% от валового арендного дохода.
При этом доход от обычной долгосрочной аренды по-прежнему учитывается при расчете подоходного налога. Для арендного дохода от зданий предусмотрен нормативный вычет в размере 20% от валовой суммы аренды. Возможность применения других вычетов зависит от обстоятельств конкретного собственника.
В рамках налоговой реформы необлагаемый минимум по подоходному налогу также увеличили до 22 000 евро. Важно учитывать, что это порог для общего налогооблагаемого дохода физического лица, а не отдельная льгота исключительно для арендодателей.
Кроме того, доход от аренды в общем случае облагается взносом в Общую систему здравоохранения Кипра (GESY) по ставке 2,65% от арендной платы с учетом установленных правил и исключений. Подробности опубликованы в официальных разъяснениях Налогового департамента Кипра.
С 1 июля 2026 года арендную плату за недвижимость на Кипре необходимо принимать исключительно безналичным способом: банковским переводом, оплатой картой или другим признанным электронным методом. Требование распространяется на физических и юридических лиц независимо от суммы аренды и назначения объекта.
Краткосрочное размещение может иметь иной налоговый статус. Доход от деятельности по предоставлению меблированного жилья для самостоятельного проживания может рассматриваться как доход от бизнеса, а налогооблагаемая прибыль рассчитывается с учетом допустимых расходов.
Регистрация по НДС становится обязательной при превышении установленного порога оборота от облагаемой деятельности — 15 600 евро в год. Для соответствующих услуг по размещению обычно применяется ставка НДС 9%. Конкретные обязательства зависят от характера деятельности и обстоятельств собственника.
Отдельное требование — регистрация объекта в реестре туристического жилья. По данным, опубликованным после проверки Счетной палатой, на 6 мая 2026 года на Кипре числилось 8 464 зарегистрированных объекта для самостоятельного размещения.
При этом проверка онлайн-объявлений выявила нарушения. Из 20 объектов, которые удалось идентифицировать проверяющим, только 6 имели действующие регистрационные данные, совпадавшие с официальным реестром. У 10 объектов не было регистрационного номера, и они отсутствовали в реестре. Еще у 4 сведения оказались недействительными или не совпадали с официальными данными.
Эта небольшая выборка не отражает ситуацию на всем рынке, но подчеркивает важность соблюдения правил. Перед размещением объявления или сдачей жилья туристам собственник должен зарегистрировать объект в заместительстве Министерства туризма Кипра и указывать регистрационный номер в объявлении. Регистрация стоит 222 евро на три года. Работа без необходимого разрешения может повлечь после осуждения штраф до 5 000 евро, лишение свободы на срок до одного года или оба наказания. Требования опубликованы на официальном сайте ведомства.
На уровне Евросоюза также усиливается контроль за рынком краткосрочной аренды. С 20 мая 2026 года применяются новые правила ЕС, предусматривающие проверку регистрационных данных и обмен информацией между платформами краткосрочной аренды и государственными органами.
Дополнительные ограничения, в том числе возможные лимиты на число дней сдачи жилья и полномочия местных властей ограничивать туристическую аренду в районах с острым дефицитом жилья, обсуждаются как меры дальнейшего регулирования. Их не следует считать повсеместно действующими запретами: собственникам необходимо проверять актуальные требования для конкретного объекта и муниципалитета.
Что в итоге выгоднее?
Для владельца квартиры с устойчивым спросом со стороны туристов, высокой стоимостью ночи и контролируемыми расходами краткосрочная аренда может оставаться хорошим бизнесом. Но если объект большую часть года простаивает, а собственник оплачивает услуги управляющей компании, долгосрочная аренда способна обеспечить более предсказуемый доход.
Переход квартир из туристического сегмента в обычную аренду важен и для рынка жилья на Кипре: он потенциально увеличивает предложение для местных жителей и долгосрочных арендаторов, особенно в прибрежных городах, где за одни и те же объекты конкурируют туристы и постоянные жильцы.