В настоящее время появились факторы, демонстрирующие необходимость создания небольших фондов управления недвижимостью на Кипре.
Создание таких фондов началось несколько лет назад, но в значимых масштабах они создавались в основном финансистами и физическими лицами или агентами. Обычно за ними стояли иностранные инвесторы.
Данное мнение основано на следующих фактах:
- В целом, цены на недвижимость достигли «разумного» уровня для качественных объектов, и мы не ожидаем дальнейшего снижения цен в ближайшем будущем.
- Финансисты предлагают недвижимость либо в форме обмена, либо в форме аукционов по разумным ценам, которые в большинстве случаев могут сочетаться с кредитованием (для покупателей).
- Во всех районах острова сейчас можно найти множество объектов недвижимости, относящихся к разным ценовым категориям. Их можно найти не только на сайтах банков, но и на сайтах крупных инвестиционных фондов и аукционов, а также на сайтах агентов по недвижимости (помимо индивидуальных продаж).
- Процентная ставка по депозитам снижена с 6% до -1% (отрицательный) годовых, тогда как ставки по депозитам за рубежом также отрицательны (если удастся открыть счет). Известны случаи, когда через 2-3 года к владельцам недвижимости возникают вопросы со стороны банков, которые могут прибегнуть к такой крайней мере, как закрытие неактивных счетов.
- Цены на недвижимость, основанные на последних прогнозах, похоже, растут (по крайней мере, для отдельных объектов недвижимости, ориентированных на местный рынок).
Популярные направления для инвестиций киприотов (например, Греция) - не самый лучший вариант, учитывая неопределенное экономическое будущее этой страны. Также нестабилен рынок Великобритании в связи с непредсказуемыми последствиями Брексита.
Принимая во внимание все вышеперечисленное, а также ограниченное финансирование кипрского рынка недвижимости, не пора ли изучить возможность создания небольших местных фондов недвижимости?
Такие фонды могут различаться по размеру и объему, но в качестве основы мы предлагаем следующее:
- Первоначальный фонд € 3 000 000
- Цель заимствования € 1 000 000
- Срок выхода из фонда 5 лет
- Целевой показатель годовой доходности 4% в год (или меньше в зависимости от потенциала прироста капитала).
Для начала ориентироваться можно на следующие факторы:
- Побережье в районе Фамагусты (например, Айя-Напа-Паралимни-Сотира-Дериния).
- Здания и отдельные объекты для получения дохода сдаются солидным арендаторам в среднесрочную аренду (минимум 3-5 лет), которая показывает доходность 3% -5% брутто.
- Оптимальный вариант - квартиры в центральных районах города, которые нуждаются в ремонте/улучшении и и будут пользоваться спросом при перепродаже.
Возможно, эти фонды могут быть созданы изначально, когда финансист будет основным акционером, с возможностью выхода через 2-4 года.
Поскольку управление будет находиться в руках опытного финансиста, акционеры будут чувствовать себя в безопасности, в отличие от ситуации, когда фонд контролирует частная компания/ физические лица.
Чем более привлекательным для рынка выглядит фонд, тем выше на него спрос, и это единственный выход для банков - избавиться от заложенного имущества.
Если финансисты/мажоритарный акционер гарантирует годовой доход на начальный период в 2-3 года в размере 1,5%-2,5%годовых. Фонд станет еще более привлекательным с точки зрения обеспечения первоначальной прибыли, а также ожидаемого прироста капитала и прибыли для акционеров.
Можно создать более крупные фонды для более крупных инвестиций в отели, поля для гольфа, пляжные участки, студенческие общежития, виллы класса “люкс” на продажу и для сдачи в аренду и т. д.
Такие инвестиционные фонды уже существуют, но с крупными многомиллионными суммами, исключающими мелких инвесторов, которые могут вложить ± € 50 000.
Несмотря на общую ситуацию в кипрской экономике, рынок недвижимости улучшается с позитивным прогнозом на будущее (если не рассматривать ситуацию с паспортной программой).
Вместо преобладающей ситуации, когда финансисты сидят сложа руки и ждут, пока заинтересуются инвесторы, описанный выше механизм продаж станет одним из вариантов, который может привлечь крупных инвестиционных покупателей из-за рубежа (учитывая интерес китайских инвесторов к приобретению торговых центров и отелей), а также многих других, этот план может быть объединен с новой версией кипрской инвестиционной программы.
Если эта идея получит признание и будет продвигаться за рубежом, включая выездные презентации, мы полагаем, что необходимо развиваться в этом направлении. Особый интерес данная программа может представлять для банков.
Что касается альтернативных инвестиционных фондов - не следует сбрасывать со счетов вложения в сельскохозяйственные фонды.
Основная проблема, с которой можно столкнуться - небольшие площади сельскохозяйственных угодий.
Однако возможность производства халлуми и других местных продуктов, имеющих статус запатентованного продукта (колокаси, хиромери, опунции) требует изучения.
Если финансисты соберутся вместе и придут к согласию о том, как можно объединить и продвигать эти участки как единый, можно будет создать крупные угодья, более выгодные с точки зрения прибыли.