Никосия до сих пор незаслуженно обделена вниманием иностранных покупателей. Между тем у столицы Кипра есть целый ряд преимуществ, которые «обгоняют» приморские курортные города. Чем интересна недвижимость в Никосии и какие особенности стоит учесть при покупке – рассказываем в статье.
Никосия – единственная в мире разделенная столица
Кипр – маленький средиземноморский остров размером со среднестатистическую российскую область. Однако его история столь глубока и богата, что ей можно только позавидовать. Если не вдаваться в подробности, то за все время своего существования (а это почти 2500 лет) город выполнял роль столицы несколько раз. Этому способствовала его удаленность от моря, а следовательно, лучшая защищенность от набегов.
Тем не менее, власть сменялась на Кипре очень быстро. Конечно, если смотреть на это через калейдоскоп истории. От эллинистического периода почти не осталось никаких следов, так как город был разрушен и долгое время находился в упадке. Византийский период тоже прошел практически бесследно. Узнать о том, как проходила жизнь в Никосии до XII века, можно только по артефактам в музеях.
Зато с периода правления Лузиньянов до сих пор сохранились кое-какие «следы». Главный из них – это, собственно, само название «Никосия». Во всем мире столицу Кипра знают именно под этим именем. Любопытно, что коренные жители используют более старое наименование: Лефкосия (греческая часть) или Лефкоша (оккупированная турецкая часть).
Период правления венецианцев на Кипре был недолог, но он подарил столице Кипра знаменитые венецианские стены, которые сегодня являются «рамкой» для исторической части города. С этого же времени сохранились христианские храмы, отреставрированные, но не потерявшие духа того времени.
В XVI веке Кипр завоевали османы. Их правление продлилось вплоть до конца XIX века. От этого времени сохранилось множество мечетей, а также знаменитый акведук. Далее власть перешла к Британской империи, но она продержалась менее века: фактически Кипр стал свободным в 50-х годах прошлого столетия, а формально – в 1960 году.
В 1973-74 годах на острове произошел вооруженный конфликт, который разделил территорию на две части: северную и южную. Южная часть сохранила полную самостоятельность и стала называться Республика Кипр, именно она входит в Евросоюз. Северная часть получила наименование ТРСК (Турецкая республика Северного Кипра) и протекцию Турции, хотя большинство мировых стран не признает ее как самостоятельную административную единицу. Для многих это «оккупированные территории Кипра». С этого момента почти все турки-киприоты переселились на север, а греко-киприоты – на юг.
Между двумя государствами проходит буферная (нейтральная) зона, которая охраняется миротворцами. На Кипре ее называют «Зеленая линия». Эта буферная зона проходит как раз по центру столицы Никосии. По сути, город является центром одновременно для двух стран: Республики Кипр и ТРСК.
Как это выглядит в действии? Конфликт давно прошел свою острую фазу. Две национальности (греко-киприоты и турко-киприоты) относятся друг к другу по-доброму и с уважением. Граница является номинальной, то есть для ее пересечения не нужно ни виз, ни загранпаспортов. И местные жители, и туристы могут «сходить» туда и обратно, прогуливаясь по центральной улице Ледра. На машине проехать тоже можно – правда, для этого придется отправиться уже на другой пограничный пункт.
Конечно, разница между двумя частями столицы заметна невооруженным глазом. Та часть, что принадлежит Республике Кипр, максимально ухожена и благоустроена. Здесь кипит жизнь и чувствуется налет европейской атмосферы. Рынок недвижимости активно развивается: город уже обзавелся собственными небоскребами, и застройщики не собираются останавливаться.
На северной части Никосии все не так радужно. Да, цены на недвижимость здесь ниже, но и уровень жизни немного другой. Кое-где остаются разрушенные во время конфликта здания, и моментами кажется, что время здесь остановилось. Рынок жилья практически не развивается, и в основном все объекты относятся к вторичным. Спрос среди иностранных покупателей практически отсутствует: их больше интересуют прибрежные районы Кирении (Гирне) и Фамагусты (Газимагусы).
Отличия рынка недвижимости Никосии от других городов
Первое и самое главное отличие Никосии от остальных крупных городов Кипра – это удаленность от моря. До ближайшего побережья – около 40 км, что для коренных жителей считается очень большим расстоянием. Для приезжих, конечно, это всего час езды на авто, но при такой ситуации посещать пляжи каждый день не получится.
Соответственно, вся инфраструктура и ритм жизни здесь не туристические, а деловые. И это накладывает отпечаток на рынок недвижимости. В первую очередь, здесь мало гостиниц и апартаментов под сдачу в краткосрочную аренду. В основном все жилье покупают для собственного постоянного проживания. В связи с этим город не делится на районы «курортный – не курортный». Однако, на «элитный – не элитный» прослеживается.
Поскольку Никосия – это не приморский город, основная часть недвижимости здесь представлена квартирами (апартаментами). Частные дома встречаются, но их не так много, и располагаются они не в центральных районах. Новостройки могут быть малоэтажными и высотными, но все они – многоквартирные. В курортных же городах Кипра даже в центре на первой береговой линии можно найти широкий спектр предложений с частными виллами.
Бум строительства высотных домов на Кипре начался с Лимассола и постепенно распространился на Ларнаку. До Никосии он дошел буквально перед пандемией, но, по всей видимости, он обретет довольно внушительный размах. Здесь уже выросло много высотных домов и есть достойные предложения среди элитной недвижимости. Найти интересное предложение можно как в центре, так и в пригороде.
На 2023 год спрос на жилье в Никосии довольно высок, но только среди местных жителей. Иностранные же покупатели пока не проявляют должного интереса к столице, в первую очередь – из-за отсутствия туристической инфраструктуры. Все может измениться, если инвесторы найдут в Никосии те самые «изюминки», о которых будет сказано в последнем пункте.
Стоит отметить еще одну особенность столицы – это изобилие учебных заведений, в том числе вузов. Следовательно, здесь проживает довольно много студентов: как из местных жителей, так и из иностранцев. Общежития не могут вместить в себя всех учащихся, да и не все хотят в них заселяться. Поэтому спрос (особенно в районах рядом с университетами) есть на малогабаритные квартиры среднего ценового сегмента. Именно такое жилье выбирают студенты и их родители.
Если коротко подвести итоги, то рынок недвижимости в Никосии отличается следующими параметрами:
- отсутствие развитой туристической инфраструктуры на фоне замечательной деловой инфраструктуры;
- ассортимент жилья представлен в основном многоквартирными домами;
- районы не делятся на «приморско-курортные» и «жилые»;
- есть куда расти в плане новостроек (Лимассол уже переполняется, а в Пафосе вообще выступают против высотного строительства);
- спрос на жилье есть только среди местных жителей, в основном – граждан Кипра, в том числе на квартиры для студентов.
Стоит отметить и еще одну особенность: цены на недвижимость в столице могут приятно удивить. Если сравнивать с Лимассолом и некоторыми районами Пафоса, то можно заметить, что квадратный метр стоит меньше. Хотя по-прежнему столица может обходиться дороже Ларнаки и некоторых муниципалитетов.
Инфраструктура и особенности столицы Кипра
Предлагаем вам коротко познакомиться с Никосией, чтобы понять, как здесь протекает повседневная жизнь.
Районы Никосии
В идеале, стоит как следует прогуляться по каждому из районов города, чтобы сделать выводы и выбор для последующего проживания. Это актуально в том случае, если покупатель планирует жить в столице постоянно или большое количество времени в году. В остальных случаях достаточно почитать побольше информации о каждом районе или посетить онлайн-экскурсию: агентства недвижимости часто предоставляют такую услугу.
Старый город – самое «сердце» Никосии, тот самый круг, который разделен пополам буферной зоной. Здесь сосредоточены все самые интересные и старые достопримечательности, главная из которых – венецианские стены с несколькими воротами. Недвижимость здесь представлена в 95% случаев вторичная, и ритм жизни в основном туристический. Сюда приезжают познакомиться с историей, посетить музей, погулять, вкусно покушать и отдохнуть. Инфраструктура для повседневной жизни в Старом городе развита не настолько хорошо, самая качественная недвижимость здесь – в основном отели, хорошо отреставрированные малоэтажные дома или элитные новостройки.
Агиос-Омологитес и Ликабиттос прилегают вплотную к Старому городу и по сути являются самыми центральными районами. Здесь оживленно кипит жизнь самого разного уровня: повседневного, делового, студенческого, семейного и т. д. В данных районах много нового жилья и бизнес-центров, самыми топовыми считаются локации, прилегающие к Старому городу. Если окна недвижимости выходят на венецианские стены – ее ценник взлетает до небес, но и доходность такого жилья или офиса весьма высокая.
Каймакли граничит с северной частью столицы и находится рядом с центром. Здесь отлично развита вся необходимая для жизни инфраструктура, при этом атмосфера – более спокойная, нежели в Агиу-Омологитес. Это место часто выбирают для проживания семьи с детьми или студенты, так как рядом находится Университет Фредерика.
Энгоми и Македонитисса– самые западные районы, которые принято относить к элитным. На самом деле здесь есть и бюджетная недвижимость, но в целом районы производят впечатление степенных и благоустроенных. В непосредственной близости находится сразу два университета, поэтому жизнь здесь идет в соответствии с предпочтениями молодежи, хотя семейным людям в Энгоми тоже весьма комфортно.
Агланджа и Плати – тихие и самые зеленые районы столицы. Они находятся подальше от центра города, но имеют отлично развитую дорожную сеть, поэтому добраться до других районов из Агланджи – не проблема. Здесь хватает и многоквартирных домов, и частных коттеджей. Недвижимость представлена в широком типовом ассортименте, плюсом к ней стоит отметить тишину и особый уют при всей благоустроенности.
Строволос, Хриселеусса и Дасуполис – ближайшие соседи Агланджи, отличаются более динамичным темпом жизни и плотностью застройки. По оживленности Строволос вполне конкурирует с центральными районами, инфраструктура здесь развита максимально. При этом цены на недвижимость ниже, чем в центре. Многие молодые семьи покупают свою первую недвижимость именно здесь.
Лакатамия, Лация и Гери – ближайший пригород Никосии. Их основные особенности – это наличие хороших дорог, ведущих в центр, тишина и превалирование малоэтажной застройки. В основном это – частные дома с довольно просторными участками. Атмосфера больше напоминает благоустроенный поселок, нежели город. Стоимость недвижимости здесь весьма демократичная, хотя до всех районов города без пробок можно добраться за 15 минут.
Деловая жизнь
По уровню развития бизнеса Никосия успешно конкурирует с Лимассолом. Единственное различие – в Лимассоле сосредоточены иностранные компании, а в Никосии – местные. При этом существенное преимущество столицы – наличие офисов компаний и организаций всех мастей. Особенно это важно для иностранцев, так как некоторые госструктуры работают с нерезидентами только в Никосии. Поэтому из других городов приходится приезжать сюда. Но, если жить здесь, то никуда ездить не нужно!
Несмотря на отсутствие спроса к туристической инфраструктуре, здесь есть где развернуться. Некоторые ниши (в сфере услуг, развлечений и здоровья) до сих пор не заняты, и многие иностранные предприниматели уже начали присматриваться к Никосии.
Именно в столице выгоднее всего купить коммерческую недвижимость и затем получать с нее прибыль. Здесь очень много предложений в новостройках и торговых центрах, и доходность этих объектов может удивить. Об этом хорошо осведомлены коренные жители, но иностранцы все еще недооценивают Никосию – возможно, именно потому, что здесь не так много туристов.
Студенческая жизнь
Выше было сказано, что в Никосии – больше всего вузов и колледжей. Это накладывает определенный колорит на отдельные районы и весь город в целом. Благодаря большому количеству молодежи Никосия является современным, идущим в ногу со временем местом для жизни и учебы.
Стоит отметить, что выпускники вузов часто остаются жить в Никосии. Вновь созданные молодые семьи выдвигают довольно высокие требования к местной инфраструктуре, поэтому город не стоит на месте и постоянно развивается. Кроме того, молодежь нуждается в большом количестве развлекательных заведений – и их в столице хватает.
Никосия, пожалуй, лидирует по количеству студий среди всех остальных городов острова. Дело в том, что до недавнего времени такой формат жилья, как студия, для Кипра вообще был чужд: люди привыкли к просторным квартирам или домам. Однако большой приток иностранных студентов и вообще рост количества молодых семей внес свои коррективы. Сегодня в столице строится много комплексов, в которых можно найти красивые и качественные студии.
Условия для семейных людей
Итак, вчерашние студенты остаются работать и жить в столице. Они женятся и рожают детей, соответственно, для этого требуются определенные условия. И в Никосии они есть: это доступная недвижимость, большое количество парков, детских площадок, поликлиник, развлекательных заведений для детей.
Только в Никосии можно найти столь широкое разнообразие детских садов и школ: это муниципальные заведения с обучением на греческом языке, частные школы разного уровня образования (в том числе по британским программам) и даже русские школы. Ребенок может обучаться на одном или нескольких языках, получая качественное образование европейского уровня.
Пенсионерам в Никосии тоже будет очень комфортно. Здесь сосредоточено большое количество государственных и частных больниц, оздоровительных центров, а также досуговых заведений. В столице можно в любом возрасте заниматься спортом или найти себе другое хобби по душе. К тому же здесь не так влажно, как на побережье, что является очень важным критерием для людей с некоторыми заболеваниями (например, сердечно-сосудистой системы).
Дорожно-транспортная сеть
Дороги в Никосии имеют хорошее качество, а их сеть развита хорошо. Конечно, как и в любой столице, здесь есть пробки, особенно в час пик. Но их можно встретить и в других городах Кипра и ЕС. Даже если человек живет в пригороде (например, в Лакатамии), ему не составит труда добраться до центральных районов. Многие люди живут за чертой города, а работать приезжают в центр. Это не занимает много времени.
Стоит отметить и отличное качество междугородних трасс. Из Никосии можно на собственном авто добраться до любого соседнего города (Ларнаки или Лимассола) примерно за один час. До Пафоса ехать чуть дальше – примерно 1,5-2 часа. Таким образом, вполне можно провести свой выходной на морском побережье, чем и пользуются многие жители столицы.
Общественный транспорт в Никосии, как и на всем Кипре, представлен только автобусами. По городу они ходят довольно активно, но все равно самым удобным способом перемещения остается лично авто или такси. Автобусами пользуются в основном дети, пенсионеры и приезжие.
Чем интересна Никосия для иностранных покупателей недвижимости
Вот мы и подошли к главному вопросу: почему иностранцу стоит присмотреться к Никосии повнимательнее. Конечно, каждый из пунктов будет восприниматься субъективно, но общая картина все-таки станет ясна.
Привлекательные цены
Цены в Никосии можно сравнить с ценами в Ларнаке или Пафосе. Лимассол по многим показателям даже опережает столицу. Некоторые специалисты считают, что Лимассол переоценен, и стоимость квадратного метра там завышена. Про Никосию такого сказать нельзя.
Да, это столица острова, и цены здесь не самые низкие. Но, если сравнивать с приморской недвижимостью, то становится очевидно: Никосия – лакомый кусочек для тех, кто не готов переплачивать за вид из окна. Так, квартиры на вторичном рынке стоят от 89 тысяч евро, а в благоустроенной новостройке в пригороде – от 97 тысяч евро. За аналогичную недвижимость в Неаполисе Лимассола придется отдать в 2 раза больше, в Ливадии Ларнаки – в полтора раза больше.
Широкие возможности для бизнеса
Уже было сказано, что возможностей для бизнеса в Никосии не меньше, чем в Лимассоле – просто сферы будут немного разными. Как и целевая аудитория: на курорте это в основном туристы, а в столице – местные жители. Зная это, можно найти интересное направление и развивать его.
Также стоит отметить доходность коммерческой недвижимости и ее многообразие. Цены на нее в Никосии высокие, но не завышенные, как в том же Лимассоле. Например, офис в центре города можно приобрести за 183 тысячи евро.
Стабильность для вложений
Инвестирование в недвижимость на Кипре – в любом случае беспроигрышный вариант. Цены на жилье здесь не падают, а растут. Никосия показывает не такой динамичный рост, как курортные города, и не может конкурировать в сфере краткосрочной аренды. Зато в долгосрочной аренде ей нет равных – пожалуй, спрос на съем квартир в столице ничуть не ниже, чем в Лимассоле. Поэтому тем, кто ищет стабильности и спокойствия в сохранении своих средств, Никосия подойдет как нельзя лучше.
Отличное место для переезда
Многие эмигранты не рассматривают Никосию в качестве постоянного места жительства на первых порах. Все хотят оказаться поближе к теплому морю и пляжам. Однако спустя 2-3 года жизни приезжие меняют свою точку зрения: оказывается, что в приоритете все-таки инфраструктура для жизни, а не для отдыха. Людям хочется иметь выбор детских садов и школ, мест для получения медицинского обслуживания, а пляжи и море приедаются – вместо них становятся нужны магазины и заведения для другого досуга (спортивного или культурного).
И в этом плане Никосия способна удовлетворить практически любой запрос. При этом стоимость жизни здесь может оказаться чуть пониже, чем в приморском городе – и это тоже является аргументом для тех, кто хочет переехать жить на Кипр.
Очень большой выбор недвижимости
Никосия – достойный конкурент Лимассолу по разнообразию в сфере недвижимости. Здесь есть и первичное жилье, и новостройки самого разного класса и уровня. В столице и ее пригороде хватает бюджетного жилья (и квартир, и домов), но и бизнес- и элит-классы тоже не отстают. И для жизни, и для инвестиций можно выбрать любой вариант и не прогадать.
Столичный ритм жизни
Кроме Лимассола, все остальные приморские города на Кипре имеют одно неприятное для многих людей свойство: в несезон становиться очень тихими и скучными. Развлекательные заведения или вовсе закрываются на зиму, или сокращают свою программу до минимума. В это же время гастроли иностранных артистов – редкость.
Никосия в этом плане – более оживленный город. Культурная и развлекательная жизнь здесь носят постоянный, а не сезонный характер. Многие направления уникальны и не встречаются ни в одном другом городе.
Интересная перспектива на будущее
В настоящее время иностранные инвесторы не рассматривают Никосию как перспективное направление. Однако некоторые аналитики предполагают, что ситуация в любой момент может измениться. Ведь и Ларнака, и свободные районы Фамагусты ранее были неинтересны зарубежным инвесторам, но не так давно все поменялось. Никосию вполне может ожидать такой же сценарий. Конечно, пока делать точные прогнозы неразумно. Но если подумать логически, через 5-10-15 лет ситуация может в корне измениться, и тогда собственники недвижимости в Никосии оценят свою прозорливость по достоинству.
Читайте также:
