Ипотечное рабство на Кипре

Несмотря на то, что с марта 2023 года ставки по кредитам ощутимо выросли, ипотека остается одним из популярных способов приобретения жилья на Кипре.

С одной стороны ипотека позволяет выгодно инвестировать в свое жилье и расширяет возможности работы с нажитым капиталом. К примеру, вместо того, чтобы отдать сразу все средства за дом мечты, можно взять ипотеку, переехать в него, а остальное вложить в образование, бизнес или любое другое более понятное предприятие. Главное, что цена на дом уже не подскочит, а выбор был абсолютно искренний.

Но, увы, в ряде случаев ипотека является крайней мерой и рассматривается исключительно как попытка сэкономить. Покупка оборачивается настоящим ипотечным рабством со всеми вытекающими последствиями, такими как стресс, неудовлетворенность своим финансовым положением, периодические попытки реструктуризации кредита.

В этом блоге мы расскажем о том, во сколько обойдется ипотека на Кипре и так ли это экономично на самом деле.

Кредиты на Кипре в 2023 году стали дороже

После январского объявления островного Центробанка о том, что в марте 2023 года базовую ставку по кредитам повысят на 50 базисных пунктов, до 2,5%, величина средней стоимости ипотеки ощутимо возросла. Если раньше можно было взять кредит под минимальный процент 1,75%, то на сегодня прибавилась ставка Европейского Центрального банка.

Так средняя планка по кредиту отныне варьируется в пределах 4-6%.

Учитывая тот факт, что жилье на Кипре остается доступным на фоне предложений других европейских стран, картина в целом вполне позитивная и даже многообещающая. Жилищные кредиты доступны даже иностранцам из третьих стран, работающим на Кипре. Но с них потребуют более высокий первоначальный взнос нежели с граждан Евросоюза и коренного населения (с европейцев 20%, с остальных 30% и выше). При равноценных вариантах ежемесячный взнос по ипотеке в два раза ниже среднемесячной арендной платы.

Стоимость ипотеки в каждой конкретной ситуации разная

На Кипре при помощи ипотеки можно купить недвижимость жилого или коммерческого назначения, вторичную или новостройку. Общая сумма расходов рассчитывается исходя из конкретных задач и программы кредитной организации. 

Если речь идет о покупке новостройки на любом этапе строительства, покупатель вносит следующие платежи:

1. Депозит.Это необязательно, но продавец вправе его запросить, чтобы снять свое объявление со всех таблоидов. Сумма депозита на Кипре варьируется от 5 до 15 тысяч евро и выше. Покупатель же вправе согласиться или отказаться от выплаты.
2. Услуги профессионального оценщика. Стоимость составляет от 200 евро для объектов среднего класса до 700 евро для элитных вариантов. 
3. Первый взнос в размере от 20% от общей стоимости недвижимости. 
4. Взнос за регистрацию ипотеки 1%.
5. НДС 19%. При покупке первого и основного жилья НДС 5%. Отдельные застройщики сразу предоставляют возможность 5% выплаты, другие предлагают сначала заплатить 19%, а позже оформить возврат средств через налоговую. Недвижимость с 5% НДС запрещено законом использовать в инвестиционных целях в первые 10 лет владения, то есть обозримом будущем в аренду квартиру не сдать. 
6. Страховые взносы. Страхование жизни заемщика стоит от 100 до 600 евро в год. Страхование имущества от 300 до 1200 евро в год (цена зависит от качества и других характеристик постройки). Страхование права собственности на купленное жилье не является обязательным, но по кредитному договору от его наличия порой зависит величина процентной ставки. Этот момент следует уточнить в конкретной кредитной организации.
7. Гербовый сбор. Его необходимо оплатить в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи, после чего можно передать договор в Земельный комитет. Регистрация должна произойти не позднее чем через два месяца после заключения договора. Стоимость составляет 0,15% от первых 170 860 евро от цены объекта и 0,2% — от той суммы, которая превышает 170 860 евро.

Расходы на оформление

Итак, пример. Покупаем 3-спальную квартиру на этапе офф-план. Средняя стоимость составляет 300 тысяч евро. 

Взнос 30% — 90 тысяч евро. Оценщик от банка — 200 евро. Взнос за регистрацию ипотеки 1% — 3 тысячи евро. НДС 57 тысяч евро или 15 тысяч при покупке первого и основного жилья. Все страховки — 500 евро в год. Гербовый сбор примерно 515 евро. То есть в среднем помимо первого взноса нужно оплатить порядка 19 тысяч евро, а при инвестировании 61 тысячу. При условии, что срок ипотеки 25-30 лет, основной ежемесячный платеж с учетом страховки составит примерно 1 тысячу евро в месяц. При желании можно закрыть долг раньше, но в этом случае оплачиваются штрафные пенни банку.

Если речь идет о покупке готового вторичного жилья, то из списка вычеркиваем НДС, но прибавляем взнос за регистрацию собственности, который составляет около 4% от общей стоимости недвижимости. Сумма ощутимая. При оформлении жилья на несколько собственников, стоимость взноса пропорционально снижается. А если подробнее, то цена взноса рассчитывается известным способом:

1. С первых 85 тысяч евро стоимости имущества уплачивается 3%.
2. При сумме от 85 тысяч до 170 тысяч евро – 5%.
3. От цены превышающей 170 тысяч евро отчисляется 8%.

Но все было бы слишком просто, если бы не один нюанс. Банки дают кредит на сумму, утвержденную оценщиком. Вторичная квартира, которую рынок предлагает по одной цене, в банке может стоить иначе.

Чаще всего эта цена ниже заявленной продавцом. В этом случае, покупателю придется оплатить разницу из своего кошелька. Ну а если первоначальный взнос в расчете покупателя был без дополнительной «подушки», то, увы, придется отказаться от данного предложения. Как вариант, кредитные организации могут оформить дополнительный потребительский кредит, покрывающий разницу.  

Казалось бы, великолепную вторичную квартиру, которую вы с радостью готовы купить за 300 000 евро — в ней три ванные комнаты, три балкона, да пол с итальянским паркетом, который так понравился вашей бабушке — вдруг оценивают в 250 000 евро. Ведь это же не справедливо! Но факт. 

Сравнивая варианты покупки новостройки и вторичного жилья можно добавить, что в первом случае у покупателя меньше бумажной волокиты, а процесс покупки обычно быстрее. Вторичная квартира должна быть с Титулом и иметь в наличии доказательства, что у продавца нет задолженности перед государством. 

К примеру, прежде чем назначить день оформления Договора купли-продажи в Земельном департаменте, предыдущий собственник должен оплатить абсолютно все налоги, а лучше получить Tax clearance certificate (так называемая налоговая очистка), как требуют многие банки. Готовы ли они к этому?

Муниципальные налоги применяются каждым местным муниципалитетом к владельцам недвижимого имущества. Council Tax (Муниципальный налог) рассчитывается на основе стоимости имущества, ставки варьируются от 0,1% до 0,2%. Он должен уплачиваться местным муниципальным властям ежегодно в период с октября по декабрь. Без этой бумаги банк точно не сможет завершить оформление кредита. Ждать уплаты налога можно долго, а банк тем временем уже начнет потихонечку отчислять себе взносы за обслуживание сделки. Кроме того, продавец должен оплатить прочие ежегодные взносы, включая взнос за вывоз мусора и налог на канализацию. 

При покупке любой недвижимости иностранцем потребуется заявление в Совет министров (Council of Ministers) для выдачи разрешения на покупку недвижимости на Кипре. Процедура занимает в среднем 2 месяца, но иногда проходит быстрее. Как раз в это время продавец вторички успеет закрыть все налоговые вопросы, если они есть.

Пока покупатель ждет все вышеперечисленные документы или квартире требуется ремонт, ему также необходимо жилье, что можно внести строкой в дополнительные расходы. К слову, застройщики порой привлекают покупателей тем, что предлагают оплатить расходы на аренду на время строительства новостройки. Но вот в договоре это никто не указывает. Так что в расчет не берем. 

Покупка жилья при помощи ипотеки выгодна в том случае, если вы действительно планируете жить на острове долгое время. Кроме того, это станет плюсом при подаче заявления на получение гражданства Кипра по натурализации. Учитывая сопутствующие расходы, финансовая разница с жизнью в арендованной недвижимости не значительна. И тут скорее играет роль качества характера человека. Кому-то больше по душе менять локации, а для других важна идея собственного дома на долгие года.

Интересует жилье на острове? Загляните в агентство недвижимости №1 на Кипре DOM! На сайте агентства представлена самая большая база недвижимости в стране – более 30 тысяч жилых и коммерческих объектов по всему острову. Выбирайте и обращайтесь к профессиональным брокерам которые помогут вам сделать правильный выбор!

Читайте также:

1. 10 небоскребов, которые украсят Лимассол в ближайшие годы
2. Деревни для пенсионеров: ТОП-5 самых масштабных проектов в мире
3. Обзор свободных районов Фамагусты: где лучше купить недвижимость?
4. Как выгодно арендовать офис в Никосии
5. Покупать или продавать: текущие тенденции на рынке недвижимости Кипра
6. Какие комнатные растения нельзя держать в квартире на Кипре?