Зачем нужен адвокат при сделке с недвижимостью Кипра?

Покупка недвижимости, особенно за границей, всегда сопровождается волнением: обыватель не может учесть все юридические тонкости законодательства и просчитать максимальную выгоду. Приобретение жилья на Кипре для не-гражданина острова может стать большой сложностью, особенно если он не в курсе нюансов. В таком случае адвокат или юрист, становится незаменимым помощником (как для покупателя, так и для продавца). Он помогает подготовить сделку, оформить ее — и даже оказать услуги, которые востребованы после выбора недвижимости, например, оформить ПМЖ Кипра или посчитать налоги на собственность. Одним словом, юрист — это необходимый специалист при покупке недвижимости на Кипре, и его важность на протяжении всего процесса неоспорима.

Юрист помогает с просмотром и выбором недвижимости

Покупка недвижимости на Кипре, неважно, дом это или квартира — шаг всегда серьезный и имеющий свои особенности. Для граждан стран, не входящих в ЕС, существует формальность — нужно получить разрешение на регистрацию объекта недвижимости на свое имя. Такое разрешение выдают в районном управлении того города, где находится выбранное жилье, после подписания договора купли-продажи. Процедура эта довольно простая, но все же требует аккуратности и понимания местных правил, а потому без юриста лучше ей не заниматься.

Адвокат поможет с самого начала — подскажет, какие районы более перспективны для инвестиций в недвижимость, объяснит, чем отличаются объекты у моря от домов в глубине острова, и оценит, насколько стоимость адекватна для данной местности и типа жилья. Он также изучит каталог недвижимости (который ему могут предоставлять агентства) и поможет выбрать вариант, который действительно стоит своих денег. 

Особенно полезна профессиональная помощь, если клиент собирается приобрести проект в сфере коммерческой недвижимости. Здесь есть свои тонкости: нужно заранее примерно посчитать, какой доход она будет приносить и через какой промежуток времени окупится. 

Начальные этапы: проверка и резервация объекта

Самая важная часть покупки — проверка недвижимости. И именно это дело стоит поручить юристу — один подкованный специалист, как правило, справится с задачей. Адвокат делает официальный запрос в земельный департамент и выясняет, не числится ли за выбранным домом ипотека или другие обременения. Если что-то подобное обнаруживается, то юрист оформляет так называемый отказ от права — документ, который закрепляет приоритет нового договора купли-продажи над всеми обязательствами бывшего владельца перед банками. Это гарантирует, что у покупателя не возникнут проблемы в будущем.

Помимо этого, специалист проверяет, есть ли у застройщика все разрешения, соответствует ли проект нормам зонирования и можно ли подключить объект к инженерным сетям, если речь идет о покупке или продаже земли под застройку. Если же покупатель приобретает квартиру в новом комплексе, то юрист убедится, что архитектурные планы и сметы приложены ко всем бумагам и в договоре нет скрытых пунктов, способных в будущем создать трудности.

Когда все проверено, приходит время закрепить выбранное жилье за будущим собственником. Для этого заключается договор резервации — документ, который временно «фиксирует» объект недвижимости за покупателем. Продавец обязуется не предлагать его другим, а покупатель вносит депозит. После этого объект недвижимости снимается с продажи, и стороны спокойно готовят основной договор. Такой шаг защищает покупателя и продавца одновременно: один уверен, что квартира не уйдет другому, второй — что покупатель настроен серьезно.

Подсказка: обычно депозит составляет 1-5% от стоимости объекта, в евро это 3-10 тысяч.

Составление договора купли-продажи

На этапе составления одного только договора юрист становится буквально правой рукой покупателя. Он может действовать по доверенности, что особенно удобно, если клиент находится за пределами Кипра. Доверенность можно оформить на острове либо в посольстве или консульстве страны, а также у нотариуса с апостилем.

После подписания документов юрист подает заявление в Совет министров, который дает формальное разрешение на покупку недвижимости иностранцем. Одновременно проверяется свежая выписка из земельного кадастра — она должна быть не старше пяти дней, чтобы подтвердить, что с объектом все в порядке. Затем юрист подает договор в Департамент регистрации земельных участков, где недвижимость получает отметку и заносится в реестр. С этого момента права покупателя защищены, и никто другой не сможет претендовать на объект.

Такая регистрация — залог того, что покупатель становится фактическим владельцем, даже если правоустанавливающие документы будут выданы позже. Это и есть момент, когда покупка недвижимости становится законной. Вся процедура тщательно контролируется юристом, который следит за сроками, гербовыми сборами и правильным оформлением всех бумаг. Для человека, который впервые сталкивается с системой рынка недвижимости Кипра, это буквально незаменимая помощь.

Юрист поможет с налогами и сборами

Мало заплатить за недвижимость — нужно внести определенные пошлины, сборы и понять, сколько налогов нужно заплатить разово, а сколько — ежегодно. Например, гербовые сборы непосредственно зависят от стоимости недвижимости:

1. до 5 тысяч евро — 0%;
2. от 5 001 до 170 тысяч евро — 1,5%;
3. свыше 170 тысяч евро — 2%.

Далее документы регистрируются в земельном управлении, где фиксируется запись о сделке. На Кипре, как и в любой другой стране, действует налог на добавленную стоимость (VAT): 19% — стандартная ставка, 5% — сниженная при покупке основного жилья, 0% — для недвижимости, которая получила разрешение на строительство не позднее 1 мая 2004 года (грубо говоря, это сфера вторичной недвижимости). Юрист поможет собрать нужные документы и подать заявку на снижение НДС, а также рассчитает все возможные платежи — от налога на прирост капитала до ежегодных сборов за владение имуществом.

Все эти формальности кажутся сложными, но именно здесь всего один юрист спасает покупателя от ошибок. Он объясняет, какие налоги нужно заплатить при покупке или продаже квартиры, а какие — при владении землей или домом. В итоге клиент получает чистую и прозрачную сделку без неприятных сюрпризов.

Когда недвижимость становится собственностью покупателя

После завершения всех расчетов наступает финальный этап — передача недвижимости новому собственнику. Если у продавца уже есть свидетельство о праве собственности, то передача проходит быстро: обе стороны подают документы в земельное управление, и сделка регистрируется. Если же речь идет о новостройке, у застройщика может пока не быть отдельного титула — и тогда регистрация договора купли-продажи временно закрепляет права нового владельца.

Как только собственность покупателя оформлена, юрист проверяет все квитанции и подтверждает, что налоги уплачены. Он также удостоверяется, что передача прав собственности произведена корректно, а в государственных регистрах все указано без ошибок. На этом этапе профессионал завершает процесс, обеспечивая покупателю полное право распоряжаться купленной недвижимостью — жить, сдавать в аренду или выставить на продажу.

Помощь еще и после сделки

Работа юриста не всегда заканчивается на моменте подписания договора. После оформления сделки он помогает с небольшими, но оттого не менее хлопотными делами: как оплачивать коммунальные услуги, как переоформить счета на электричество и воду, а также как зарегистрировать владельца недвижимости в налоговых органах. Если покупатель не собирается жить на острове постоянно, то юрист может помочь организовать сдачу или обслуживание жилья через агентство недвижимости и проследит за исполнением обязательств арендатора. Адвокат также проконсультирует, какие сборы и налоги нужно платить ежегодно и как оформить дом или квартиру в собственность членов семьи, если это необходимо — и даже разберется с вопросами наследования.

Кроме того, если стоимость покупки недвижимости превышает 300 тысяч евро, специалист поможет подготовить документы для получения ПМЖ Кипра. Для многих иностранцев покупка жилья с юристом становится одним-единственным шагом к постоянному проживанию на острове. 

Как выбрать хорошего адвоката по сделкам с недвижимостью Кипра

Выбирать юриста стоит еще до выбора подходящего объекта недвижимости. У него нужно узнать, кто будет представлять интересы стороны продавца — здесь нужно удостовериться, что он не ведет сделку с обеими сторонами и на этой почве не возникнет конфликт интересов. Именно такой подход дает гарантию, что права покупателя будут защищены даже в самых щекотливых ситуациях.

Хороший специалист в сфере недвижимости должен иметь серьезный опыт работы с иностранцами, понимать местное законодательство и уметь объяснять все простыми словами — желательно на языке клиента. Он заранее сообщает стоимость своих услуг, не скрывает деталей и остается независимым от застройщиков и риелторов. Прежде чем заключить договор, нужно убедиться, что юрист состоит в Кипрской коллегии адвокатов и имеет право на ведение дел по недвижимости.

Чтобы не ошибиться, полезно составить краткий список требований:

1. наличие лицензии и членство в профессиональных организациях;
2. опыт в сделках при покупке и продаже недвижимости;
3. рекомендации от предыдущих клиентов;
4. умение работать с иностранцами и дистанционно вести процесс;
5. готовность разъяснить условия договора понятным языком.

Такой специалист поможет пройти все этапы без стресса — от выбора квартиры до регистрации собственности покупателя. Его участие превращает сложный юридический процесс в спокойную, понятную и безопасную процедуру покупки недвижимости Южного и Северного Кипра.

Конечно, можно самостоятельно провести покупку недвижимости на Кипре согласно описанию специалистов. Такие пошаговые схемы можно найти на просторах интернета, но они не дают полной картины и не защищают от частных случаев, а также не разъясняют нюансов. Намного лучше и безопаснее заручиться помощью специалиста в сфере недвижимости — тем более что русскоговорящих адвокатов на острове достаточно много. Агентство DOM готово предоставить услуги профессионалов и обеспечить безопасную и комфортную сделку с любым объектом на территории Республики Кипр.

Читайте также:

1. Troodos Observatory — новая уникальная достопримечательность Кипра
2. Зимовка на Кипре — как подготовиться и сколько стоит в месяц
3. Кипр для удаленщиков — плюсы и минусы, места и кафе для комфортной работы
4. День «Охи» на Кипре: как одно слово изменило историю Европы?
5. Дождливый день на Кипре? Лучшие развлечения и достопримечательности