Даже если вы собираетесь покупать квартиру или дом на Кипре с помощником – риелтором и/или переводчиком – все равно не лишним будет составить список вопросов, которые вы зададите продавцу. Это даст уверенность в чистоте сделки и понимание того, что никаких проблем на следующем этапе не возникнет.
Предисловие: несколько важных моментов
Если это ваша первая сделка на Кипре – лучше не рисковать и действовать через риелтора или организацию. Вы можете обратиться к нашим специалистам топового агентства недвижимости на Кипре DOM за консультацией и непосредственной помощью. Помните, что самостоятельное оформление всех бумаг – процесс долгий, сложный и зачастую непонятный. Документы на иностранном языке воспринимаются еще сложнее, кроме того, процесс приобретения недвижимости Кипра иностранным гражданином подразумевает некоторые нюансы.
Если же вы уверены в своих силах, но плохо владеете кипрским греческим – найдите переводчика. Конечно, английский может помочь, но только в том случае, если и вы, и продавец очень хорошо на нем говорите. В противном случае вам будет сложно понять собеседника, а при таком раскладе есть риск упустить что-то важное. Недопонимание в таких серьезных вопросах неприемлемо.
Ниже будут перечислены вопросы, которые лучше задать непосредственно продавцу или собственнику недвижимости. Ориентируясь на ответы, вы сможете понять, подходит вам этот вариант или нет.
Право собственности
Самая первая задача – проверить документы на собственность. Но к ней стоит «приложить» еще ряд вопросов:
- Как давно недвижимость перешла в собственность?
- Каким образом (наследование, покупка, ипотека, дарение)?
- Кто был предыдущим собственником (если есть такая информация)?
- Если собственников несколько – согласны ли они с разделением долей и вообще все ли согласны на сделку?
Казалось бы, к чему такая подробная информация новым владельцам, но на самом деле это важно. Например, в мировой практике не так уж редки случаи, когда наследник продавал квартиру, а затем его право наследования признавали недействительным. И это только один из вариантов! Так что однозначно стоит проверять «чистоту» собственности и не бояться задавать самые разные вопросы.
Обременение
Еще один важный момент, который проверяется документально. Как правило, эту задачу лучше поручить специалисту. Если обременение есть, то проблему можно решить, но она потребует определенных усилий от того, кто скоро станет собственником. Поэтому нужно либо отказываться от сделки, либо просить скидку, которая покроет материальные и моральные затраты на дальнейшие действия.
Титул
Титул на недвижимость на Кипре (он же Title Deed) – это бумага, подтверждающая право собственности на объект и включающая в себя все сведения о нем. Как правило, при покупке первичной недвижимости с его получением нет никаких проблем – документами занимается девелопер, он же довольно быстро отдает их новому собственнику.
Со вторичной недвижимостью все немножко посложнее. Переоформление на нового собственника может длиться довольно долгое время. Если продающая сторона совсем недавно купила объект, то у нее может и не оказаться на руках титула, так как он все еще находится на переоформлении. Как правило, это не является существенным препятствием, но все-таки добавит лишних хлопот.
Перепланировка
Перепланировка допустима, но только если она полностью подтверждена и одобрена. Тогда у собственника будут на руках соответствующие документы. Если же бумаг нет – от сделки в принципе лучше отказаться. В противном случае можно получить очень большой штраф и целую череду судебных разбирательств.
Задолженности – и не только по коммунальным платежам
Долги по коммуналке можно проверить по базе (риелтор вполне может помочь с этим действием), а также через управляющую компанию. Если долг есть, то вам придется переоформлять его на себя, а затем погашать. Это не очень сложная процедура, но в любом случае продавец должен сделать скидку чуть больше суммы задолженности. Все-таки лучше, если квартира перейдет к вам «чистой», без долгов.
Неплохо чисто по-человечески спросить у собственников и проживающих, нет ли на них непогашенных кредитов, штрафов и иных долгов – иначе письма с требованиями об уплате на старых владельцев могут еще долго приходить именно на ваш адрес.
Сумма покупки и размер депозита
Обязательно проговорите вслух все суммы, которые фигурируют в сделке. Разумеется, они будут прописаны и в документах, но словесное согласие – важная часть коммуникации. Кроме того, это поможет уберечься от недобросовестных риелторов, которые называют покупателям одну сумму, а по факту цена на недвижимость оказывается ниже. Желательно, чтобы вы смогли связаться с собственником и с ним тоже обсудить все суммы.
Есть ли арендаторы
Если квартира или дом на Кипре продается и одновременно сдается, обязательно обсудите все нюансы. Идеально, если удастся поговорить и с самими арендаторами: знают ли они о предстоящей сделке, обязуются ли они съехать в определенный срок и т. д.
Подсказка: встречаются случаи, когда собственники меняются, а арендаторы остаются жить в квартире. В таком случае точно понадобится лично обсудить все вопросы, а также заключить после покупки новый договор аренды.
Недостатки квартиры
При непосредственном осмотре обязательно спросите о недостатках квартиры. Добросовестный продавец честно расскажет и покажет, на что стоит обратить внимание. В целом, квартир без недостатков не бывает (даже если это первичная недвижимость в элитном комплексе – особенности все равно есть), поэтому ответ «Все идеально» стоит рассматривать как заведомо ложный.
Варианта два: либо вы отказываетесь вообще взаимодействовать с таким продавцом, либо внимательно осматриваете каждый уголок, опрашиваете соседей и проверяете нюансы по планировке дома.
Кто соседи?
Очень важный момент – знать, кто живет рядом, особенно если речь идет об апартаментах. Спрашивать рекомендуется деликатно, но подробно: кто в какой квартире непосредственно возле вас, наличие детей и домашних животных, много ли арендаторов, насколько все следят за тишиной и чистотой.
Немаловажны и другие моменты: были ли инциденты с порчей имущества (например, соседи затопили или собственник-продавец затопил сам), происшествия (замыкание проводки), серьезный ремонт с перепланировкой по соседству. Это даст общую картину и покажет «слабые стороны».
Совет: если вы собираетесь жить в квартире или доме, которые покупаете, лучше познакомиться с соседями лично – хотя бы с несколькими.
Если позволяет время, погуляйте несколько раз во дворе дома. Посмотрите на детские площадки – на детей и на родителей. На то, как выгуливают животных. В целом, если есть время оценить атмосферу и присмотреться – сделайте это. Если же нет – можно ограничиться и подробными вопросами к продавцу.
Энергоэффективность и коммуникации
Спросите, какой класс энергоэффективности присвоен зданию и каков размер коммунальных платежей (летом и зимой). Буква А скажет о том, что за электричество вы будете платить очень мало, так как комплекс находится практически на полном самообеспечении электроэнергией. Класс В подразумевает самообеспечение примерно наполовину. Как правило, все новостройки на Кипре сегодня имеют класс энергоэффективности В и выше.
Состояние коммуникаций тоже немаловажно. Если вы покупаете вторичное жилье старше 10 лет, обязательно спросите, когда в последний раз проверяли и меняли проводку, трубы, сантехнику, газовое оборудование. Оцените коммуникации визуально, а если здание старое – то лучше пригласите специалиста, чтобы он дал компетентное заключение.
Также порасспрашивайте о том, как работает УК: быстро ли реагирует на обращение жильцов, активно ли действует, проводит ли какие-то мероприятия и т. д.
Отопление
Важный для Кипра вопрос – это наличие отопления в апартаментах или в доме. Коттеджи и виллы часто имеют собственную систему, и покупателю нужно выяснить, как она работает и сколько стоит ее обслуживание. Также не лишним будет спросить (см. пункт выше), как давно она эксплуатируется и когда производился ремонт.
В апартаментах обычно встречаются или полы с подогревом, или сплит-системы. В данном случае тоже стоит расспросить подробнее об их эффективности и принципе работы, а также сориентироваться по платежам в холодное время года.
Отделка
Это касается ремонта и материалов, которые были использованы. Если со стенами проблем обычно не возникает (можно провести покраску или переклеить обои), то про более «долговечные» вещи стоит задать вопросы. Это касается ламината или паркета, плитки, потолков, встроенных гарнитуров, межкомнатных и входных дверей и так далее – особенно если вы не планируете их менять в ближайшее время. Узнайте фирму-производителя, обсудите качество и необходимость замены в ближайшее время.
Инфраструктура
Конечно, можно совершить променад и самостоятельно осмотреть все необходимые «точки», которые находятся в шаговой доступности. К ним относятся, в первую очередь, продуктовые магазины, автозаправки, для семей с детьми имеют большое значение игровые площадки, детские сады и школы. Обязательно оцените, сколько шума производит улица, на которую выходят окна вашего потенциального жилья.
Если вы планируете жить в апартаментах или доме самостоятельно, то расспросите собственников (или арендаторов) о том, куда лучше ездить за продуктами, где ближайшие торговые центры и прочее. Обратите внимание именно на то, сколько требуется фактического времени, чтобы добраться до определенного объекта.
Важно: понятие «пешая доступность» весьма растяжимое. Вполне может быть такое, что от ближайшего пляжа всего 500 метров, но дорога все время в горку – и это займет не менее 15 минут и множества усилий.
Парковка и место зарядки авто
В современных комплексах место для парковки уже предусмотрено. То же самое касается и частного дома. Но может быть и такое, что автомобиль придется оставлять на парковке снаружи или каждый раз искать место под него, так что проконсультируйтесь с продавцом насчет этого момента.
Если вы владеете электромобилем, то обратите внимание на комплексы-новостройки бизнес- и элит-класса. Как правило, в них на каждом месте для парковки установлены специальные зарядные устройства.
Сейсмоустойчивость и пожароопасность
Спросите, были ли в вашем районе землетрясения и как здание перенесло эти ситуации. Немаловажно, чтобы тряска при слабой магнитуде была не слишком сильной, иначе это может говорить о том, что дом недостаточно надежен.
У частного дома обязательно проверьте все документы на соответствие постройки всем пунктам безопасности. Это касается не только землетрясений, но и близости полей, которые при сильной засухе летом могут гореть. Спросите, были ли неприятные инциденты в вашем районе, и, если да – каковы последствия.
В заключение стоит сказать, что вопросов может быть намного больше. Не стесняйтесь выделять больше времени на осмотр, чтобы узнать абсолютно все, что вас интересует. Помните, что переводчик поможет вам сэкономить не только деньги, но и время, и нервы.
Читайте также:
- ТОП-10 лайфхаков, как продать свою квартиру на Кипре дорого
- Два этажа, терраса и шикарный вид на море: новостройки Кипра с эксклюзивными квартирами
- Пафос или Лимассол: все за и против
- Слышимость в квартирах и домах на Кипре
- Кипр собирается менять льготную ставку НДС: новые суммы и прогнозы для рынка недвижимости
