Налог при продаже недвижимости на Кипре

Налоговое законодательство Кипра в последние годы претерпело довольно много изменений. Это связано, в первую очередь, с возрастающим интересом иностранных покупателей к рынку жилья Кипра. Власти острова стремятся сделать налогообложение наиболее выгодным для всех, поэтому периодически пересматривают существующие законы и меняют их.

Подчас человеку, далекому от юриспруденции и смежных областей, сложно разобраться в том, что еще актуально, а что уже устарело. Мы приводим в нашей статье информацию, которая актуальна для первой половины 2024 года.

Итак, совершенно очевидно, что при продаже недвижимости на Кипре продавец сталкивается с различными платежами и налогами. Вот что к ним относится:

1. Налог на прирост капитала (CGT).
2. Налог на продажу в размере 0,4% для поддержки жилья для кипрских беженцев (IPTL).
3. Профессиональные услуги и сборы для агентов недвижимости и юристов.
4. Оплата долгов, коммунальных услуг и накопившихся налогов.
5. Расходы на предоставление необходимых документов покупателю.

Нужно заметить, что лояльное отношение кипрских властей к владельцам недвижимости позволяет получить льготы практически на каждый пункт. Поэтому не стоит думать, что налоги и сборы при продаже недвижимости на острове влетят в копеечку – это совсем не так.

1. Налог на прирост капитала (CGT)

Налог на прирост капитала является основным и обязательным для всех. Его максимальная величина составит 20%, но (хорошая новость!) не от стоимости самой недвижимости.

1.1. Кто платит налог CGT на Кипре

Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax, или CGT) уплачивают при продаже недвижимости на Кипре. CGT обязаны платить резиденты Кипра, а также нерезиденты, если прирост капитала возник на Кипре. Налоговым резидентом считается лицо, которое проводит на Кипре более 183 дней в году или имеет статус «необычного налогового резидента» по правилу «60 дней» при соблюдении определенных условий.

Одним из таких условий является владение недвижимостью на Кипре, так что граждане России в любом случае подпадают под правило «60 дней».

Также россияне должны уплатить налог на прирост капитала не только на Кипре, но и в России, если срок владения недвижимостью составил 3 года или 5 лет. Сокращенный период владения, то есть трехгодовой, доступен в следующих случаях:

1. недвижимость подарили или оставили в наследство родственники;
2. собственник более не имеет другой недвижимости.

Это касается именно недвижимости Кипра, полученной гражданином России. В остальных случаях минимальный предельный срок владения составляет 5 лет. Если же он больше этой цифры, то платить налог с него в России не нужно.

Подсказка: между Кипром и Россией заключен договор об отсутствии двойного налогообложения, поэтому можно подать заявление в налоговые органы одной из стран, чтобы избежать платежей и там, и там – и выплатить их только в одной стране.

1.2. Как рассчитать CGT

CGT рассчитывается как разница между стоимостью покупки и продажи недвижимости. Стоимость покупки может быть увеличена на различные расходы, такие как расходы на улучшение недвижимости и профессиональные сборы, связанные с приобретением. Налоговая ставка составляет 20%.

Стоимость покупки, сделанной до 1 января 1980 года, определяется ее кадастровой стоимостью на эту дату; после – стоимостью ее покупки. Обязательно учитывается инфляция, а также можно прибавить расходы на приобретение этой недвижимости.

Пример расчетов:

Покупатель приобрел в 2000 году квартиру за 100 тысяч евро, в 2024 году он ее продал за 350 тысяч евро. При покупке он также потратил 1000 евро на юристов и оплату сборов. Если учитывать индекс инфляции, то себестоимость недвижимости составит примерно 105 тысяч евро. Значит, сумма, которая будет облагаться налогом CGT, составит (350 тысяч - 105 тысяч - 1 тысяча) = 244 тысячи евро.

Теперь остается умножить ее на 20%, и получится сумма выплат: 244 тысячи * 0,2 = 48,8 тысяч евро.

Кроме того, каждому продавцу предусмотрена льгота, согласно которому первые 17 086 евро «удаляются» из прироста капитала у каждого собственника. Поэтому наши расчеты можно немного видоизменить. Прирост капитала был 244 000 евро, от него нужно отнять 17 086 евро, получится 226 914 евро. С них и платится налог 20%, то есть: 226 914 * 0,2 = 45 382,8 евро.

1.3. Налоговые льготы

На Кипре предусмотрены определенные налоговые льготы по CGT. Основная из них – если недвижимость использовалась как место постоянного проживания не менее 5 лет, а собственник осуществляет продажу впервые, то первые 85 430 евро налогом не облагаются.

Также нужно знать, что CGT с продажи недвижимости на Кипре не платят:

1. при дарении недвижимости (есть свой небольшой налог);
2. при наследовании недвижимого имущества (есть свой небольшой налог);
3. при обмене с равной стоимостью;
4. при отказе от владения недвижимостью;
5. при передаче недвижимости на благотворительность.

Также под случай «между» дарением и наследованием попадает переход права собственности от одного супруга другому при разводе.

2. Налог для поддержания беженцев (IPTL)

Налог на продажу в размере 0,4% (Immovable Property Tax Law, или IPTL) был введен в 2021 году для поддержки жилищного обеспечения кипрских беженцев. В 2024 году в него были внесены некоторые изменения.

2.1. Когда и зачем был введен

Налог IPTL был введен 22 февраля 2021 года для поддержки кипрских беженцев, особенно тех, кто пострадал от конфликта 1974 года и до сих пор имеет проблемы с недвижимостью из-за него. По мнению властей, это позволит несколько снизить социально-экономическое неравенство.

В 2024 году были внесены поправки, которые уточнили и укрепили механизмы сбора этого налога. А именно: от налога освобождаются те, кто продает недвижимость с целью возврата дола (в том числе ипотечную недвижимость) или реструктуризации.

2.2. Как действует IPTL

IPTL составляет 0,4% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. Этот налог суммируется с налогом на прирост капитала (CGT), что увеличивает общую налоговую нагрузку на продавца. На том же примере, что мы рассматривали в пункте 1.2., можно посчитать и этот налог.

Так, стоимость недвижимости была заявлена как 350 тысяч евро. Следовательно, IPTL составит: 350 000 евро * 0,004 = 1400 евро. Поскольку оба налога суммируются, то получится, что государству продавец квартиры или дома заплатит: 45 382,8 евро + 1400 евро = 48 182,8 евро.

Напомним, что если человек жил в этой квартире 5 лет и первый раз продает свою недвижимую собственность, то ему нужно будет уплатить только IPTL, то есть 1400 евро, так первые 85 430 евро не облагаются налогом.

3. Профессиональные услуги и сборы для агентов недвижимости и юристов

При продаже недвижимости на Кипре продавец также несет расходы на оплату услуг агентов по недвижимости и юристов. Комиссия агентов по недвижимости обычно составляет 3-5% от стоимости продажи. Юридические услуги могут варьироваться в зависимости от сложности сделки, но в среднем составляют около 1% от стоимости объекта.

Примерный расчет:

Если продавать уже упомянутую квартиру за 350 тысяч евро, то комиссия агенту составит от 10,5 до 28 тысяч евро. Расходы на юридические услуги составят около 3,5 тысяч евро. Итого, если полностью переложить все действия на профессионалов, заплатить при продаже такой квартиры нужно в районе 14-31,5 тысяч евро. На этом пункте можно сэкономить, если заниматься продажей полностью самостоятельно. Это реально, если продавец хорошо знаком с действующим законодательством и владеет греческим и/или английским языком на высоком уровне.

4. Оплата долгов, коммунальных услуг и налогов

Перед завершением сделки продавец должен погасить все задолженности по коммунальным услугам и налогам, связанным с недвижимостью. Это включает в себя оплату счетов за воду, электроэнергию, содержанию жилья и другие услуги, а также погашение любых задолженностей по налогу на недвижимость. Если у собственника отсутствуют долги, то этот пункт можно не считать.

5. Расходы на предоставление необходимых документов покупателю

Продавец несет расходы на подготовку и предоставление всех необходимых документов покупателю. Это включает в себя выписки из кадастрового реестра, подтверждающие право собственности, и другие документы, необходимые для завершения сделки. Это не очень большая сумма – примерно 100 евро плюс 300-500 евро для предоставления энергетического сертификата. Таким образом, можно добавить ко всем расходам еще 500 евро в среднем.

Заключение

Продажа недвижимости на Кипре связана с рядом налогов и сборов, которые необходимо учитывать при планировании сделки. Для правильного расчета налогов и оптимизации налоговой нагрузки рекомендуется обращаться к специалистам. Одним из ведущих агентств, предоставляющих консультации и помощь в сделках с недвижимостью на Кипре, является DOM. На портале агентства вы также найдете большую базу недвижимости, новостной раздел и блоги, которые касаются жизни на Кипре.

Читайте также:

1. Cколько нужно денег для комфортного проживания на Кипре в 2024 году?
2. Общежития для студентов на Кипре
3. ПМЖ на Кипре в 2024 году
4. Как оформить наследство на недвижимость на Кипре
5. Как купить квартиру в рассрочку у застройщика на Кипре: пошаговое руководство