Благодаря стабильной экономике, интеграции в ЕС и выгодной налоговой политике Кипр стал одним из ключевых направлений для иностранных инвесторов – особенно из стран СНГ и России. Инвестиции в недвижимость здесь привлекательны как для получения дохода от аренды, так и для долгосрочного роста стоимости объектов.
Кроме того, для некоторых инвесторов важно наличие программы получения ПМЖ за поддержание экономики острова. Это делает Кипр еще более интересной локацией для тех, кто хочет не просто вложить средства, но еще и проживать на территории Евросоюза. Однако, как и во всех инвестициях, на рынке недвижимости существуют риски, о которых важно знать заранее.
В статье представлены ключевые плюсы и минусы инвестиций в кипрскую недвижимость, а также упомянуты различия между вложениями в жилые и коммерческие объекты. Информация полезна для тех, кто рассматривает возможности вложения капитала в жилье на Кипре или хочет узнать больше о недвижимости для сдачи в аренду в Лимассоле, Пафосе и других городах островной республики.
1. Выгода инвестиций в недвижимость на Кипре
Инвестирование в недвижимость на Кипре однозначно дает большие преимущества для частных лиц и крупных компаний, заинтересованных в доходе от аренды, росте стоимости объектов и правовом статусе проживания на острове. При этом выгоды зависят от типа недвижимости и финансовых целей инвестора.
1.1. Преимущества жилой недвижимости
Для инвесторов, заинтересованных в стабильном доходе и менее рисковых вложениях, жилая недвижимость на Кипре — отличное решение. В популярных городах, таких как Лимассол и Пафос, а также в курортных зонах вроде Айя-Напы спрос на краткосрочную и долгосрочную аренду остается высоким. Он подпитывается туристами, приезжающими на отдых, а также местными жителями и экспатами. В таких условиях квартиры и виллы в комплексах (особенно новостройках, со всеми удобствами и целой «подборкой» услуг) имеют потенциал для получения стабильного дохода – и, кстати, относительно легкого управления.
Сдать жилье можно как самостоятельно, так и при помощи специалистов. Это делают как часть месяцев в году, так и круглый год. В первом случае инвестор и его семья могут проживать в купленной квартире или вилле, а во втором случае владелец будет извлекать из своей собственности чистую выгоду.
Второй момент: жилье на Кипре обладает высокой ликвидностью. При необходимости инвесторы могут легко продать свою недвижимость практически в любой момент, так как на нее остается высокий спрос со стороны иностранцев и местных покупателей. Особенно это актуально для объектов в элитных комплексах и проектах, которые расположены на побережье и имеют уникальные виды на море. Таким образом, жилая недвижимость на Кипре представляет собой не только источник дохода от аренды, но и выгодное вложение с точки зрения сохранения капитала.
Подсказка: Не меньшим спросом начинают пользоваться и горные резиденции. Они, хоть и расположены вдалеке от моря, могут иметь не менее красивые природные виды и все преимущества проживания в «заповедном» месте.
1.2. Преимущества коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость на Кипре также привлекает внимание инвесторов – особенно тех, кто готов вложиться в более крупные проекты и заинтересован в долгосрочном доходе. Апарт-отели, офисные здания и торговые площади в курортных зонах и деловых центрах пользуются стабильным спросом со стороны арендаторов и бизнес-предприятий. Например, Лимассол и Никосия как крупнейшие деловые центры страны привлекают компании из сферы услуг, финансов и IT, что увеличивает потребность в офисах и коммерческих площадях.
Коммерческая недвижимость обычно имеет более высокий потенциал дохода, особенно если объект находится в выгодном месте. Так, апарт-отели или заведения питания в туристических районах предлагают стабильный доход в течение всего года за счет туристического потока, что делает их привлекательными для владельцев и операторов гостиничного бизнеса. К тому же коммерческая недвижимость, особенно энергоэффективные проекты с современными системами энергосбережения и управления, требует меньших эксплуатационных расходов, что положительно влияет на доходность.
Подсказка: Еще одна маленькая, но важная деталь – договор аренды коммерческой недвижимости заключается на длительный срок и обычно не привязан по цене к сезону. А это значит, что стабильность дохода в данном случае будет просто «железной».
Управление коммерческой недвижимостью иногда требует более активного участия. Например, инвесторы в апарт-отели и рестораны часто нуждаются в управлении арендаторами, поддержке инфраструктуры и регулярных технических проверках. Эти задачи могут выполнять специализированные компании, которые берут на себя все вопросы управления, включая поиск арендаторов, техническое обслуживание и администрирование.
Противоположный пример – это офисы или склады, где практически все моменты обслуживания ложатся на арендатора. В договоре могут быть прописаны обязательства по ремонту и замене оборудования и отделки здания (как внутренней, так и внешней). Так что владелец практически полностью избавляется от всех забот.
Существенным плюсом является возможность получения ПМЖ при покупке недвижимости (хоть коммерческой, хоть жилой) на сумму более 300 тысяч евро. Это делает Кипр привлекательным для тех, кто хочет не только инвестировать, но и получить доступ к европейскому уровню жизни для себя и своей семьи.
2. Сравнение инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость на Кипре
Когда инвесторы выбирают между жилой и коммерческой недвижимостью, они учитывают несколько факторов: начальные инвестиции, моменты управления и потенциальный доход.
2.1. Жилая недвижимость: удобство и гибкость
Инвестиции в жилую недвижимость привлекают своей доступностью и относительной простотой управления. Этот вид вложений подходит для тех, кто предпочитает стабильный и менее рискованный источник дохода. Например, квартиры и виллы, расположенные в престижных районах Лимассола или Пафоса, практически всегда востребованы как для краткосрочной, так и для долгосрочной аренды.
Жилая недвижимость имеет преимущества в ликвидности и «гибкости». Ее проще продать, чем коммерческую, и чаще всего такие сделки проходят быстрее благодаря спросу на рынке. К тому же управление жилой недвижимостью, в сравнении с некоторой коммерческой, не требует глубоких знаний в сфере бизнеса, и можно выполнять его самостоятельно. Также многие задачи можно передать управляющей компании, которая будет следить за арендой, сохранностью имущества и отчетностью (например, об оплате коммунальных услуг).
2.2. Коммерческая недвижимость: высокие доходы и стабильность
Коммерческая недвижимость привлекает инвесторов, которые готовы к более высоким вложениям и понимают бизнес-аспекты рынка. Апарт-отели, бары и кафе, офисные здания и торговые площади – особенно в крупных городах и туристических центрах – способны приносить значительно больший доход по сравнению с жилой недвижимостью. Однако управление коммерческими объектами подчас требует больше усилий, поскольку нужно решать вопросы аренды и поддерживать инфраструктуру.
Например, апарт-отель в центре Лимассола или Герамасойи привлекает туристов в высокий сезон, а также может быть востребован среди командированных работников различных компаний. Арендная ставка и стабильный спрос обеспечивают значительный доход, но также требуют квалифицированного управления. Таким образом, коммерческая недвижимость подойдет для опытных инвесторов, готовых к более активному участию в управлении объектом.
В то время как жилая недвижимость на Кипре предлагает стабильность, гибкость и простоту управления, коммерческие объекты требуют более активного подхода, но способны обеспечить высокую доходность, которая к тому же часто не зависит от сезона (особенно если речь идет об офисах, промышленных и торговых помещениях). Выбор типа недвижимости зависит от целей и готовности инвестора заниматься управлением. В обоих случаях Кипр предоставляет возможности для получения стабильного дохода и перспективу роста стоимости объектов.
3. Основные риски инвестиций в недвижимость на Кипре
Как и в любой другой стране, рынок недвижимости на Кипре связан с определенными рисками. Понимание этих рисков поможет инвесторам минимизировать вероятность финансовых потерь и сделать взвешенный выбор при покупке объектов.
3.1. Законодательные изменения
Один из самых значительных рисков при инвестировании в недвижимость на Кипре связан с возможными изменениями в законодательстве. Правила, касающиеся налогов, условий аренды и получения статуса ПМЖ, могут периодически пересматриваться. Так, например, для получения ПМЖ необходимы минимальные вложения от 300 тысяч, но этот порог может измениться в будущем, что особенно важно для инвесторов, стремящихся к дальнейшему получению гражданства.
Налоговое законодательство также может корректироваться: например, могут быть введены новые ставки налога на доход от аренды или изменены условия возврата НДС для объектов, предназначенных для краткосрочной аренды. Эти изменения могут повлиять на рентабельность инвестиций и увеличить финансовую нагрузку, поэтому инвесторам важно следить за законодательными решениями.
3.2. Экономическая ситуация на Кипре и в мире
Экономика Кипра активно развивается, однако страна всё ещё уязвима перед мировыми кризисами и локальными потрясениями. Например, кризис, вызванный пандемией COVID-19, привел к значительному снижению туристического потока, что сказалось на доходах от краткосрочной аренды. Похожее влияние могут оказать экономические или финансовые кризисы, которые будут отражаться на спросе на арендное жилье.
Справка: По сравнению со многими другими странами ЕС, Кипр может похвастаться невысокими ценами на жилье; но вместе с тем его экономику называют «развивающейся», а не «развитой». Это тоже нужно учитывать.
Инвесторы должны отслеживать глобальные макроэкономические факторы, особенно рост процентных ставок и инфляцию, так как они могут напрямую повлиять на стоимость и ликвидность недвижимости на Кипре. Для долгосрочных вложений важно учитывать и возможные финансовые риски, связанные с низкой доходностью в сложные экономические периоды.
3.3. Колебания цен на рынке недвижимости
Рынок недвижимости на Кипре не защищен от колебаний цен, которые могут зависеть от многих факторов. В периоды высокой экономической активности и высокого туристического спроса цены на жилье могут расти, тогда как во время кризисов возможны временные снижения. Инвесторы, планирующие краткосрочные вложения, могут столкнуться с трудностями при перепродаже объектов в периоды низкого спроса.
Спрос на рынке также зависит от привлекательности определенных районов, уровня конкуренции среди девелоперов и наличия новых проектов. Например, города, популярные среди туристов, такие как Лимассол и Пафос, могут быть более устойчивыми к колебаниям цен благодаря постоянному спросу, но даже здесь возможны временные понижения стоимости.
Справка: последние десятилетия цены недвижимости на Кипре уверенно растут.
3.4. Риски, связанные с арендным доходом
Планируя инвестировать в недвижимость для ее последующей сдачи в аренду, необходимо учитывать возможные колебания доходов. Например, краткосрочная аренда, особенно в туристических зонах, может сильно зависеть от сезонных факторов, и доходность в зимний период окажется значительно ниже, чем в летний сезон. Также на доходы могут повлиять изменения в туристическом потоке, конкуренция среди других арендных объектов и сезонные корректировки цен.
Управление объектом, особенно при удаленной аренде, требует определенных вложений. Это:
- расходы на обслуживание;
- маркетинг и реклама;
- консьерж-сервисы;
- уборку и ремонт;
- отслеживание платежей за коммунальные услуги и налоги.
Кроме того, на доходность может повлиять степень профессионального управления объектом, так как его рентабельность и привлекательность для арендаторов часто зависят от качества сервиса и состояния недвижимости.
3.5. Операционные и управленческие риски
Наконец, необходимо учитывать риски, связанные с управлением недвижимостью. В случае сдачи объекта в аренду на долгосрочной основе важно учитывать дополнительные операционные расходы, такие как коммунальные платежи, обслуживание и ремонт. Непредвиденные затраты на техническое обслуживание могут временно снизить доходность объекта, особенно если требуется срочный ремонт.
Для иностранных инвесторов, не проживающих на Кипре, значимым фактором является дистанционное управление. При этом важно выбрать надежного менеджера, который сможет управлять недвижимостью удалённо, обеспечивая регулярные арендные платежи и своевременное обслуживание объекта.
4. Как инвестировать в недвижимость на Кипре
Если вы приняли решение инвестировать в недвижимость на Кипре, то стоит познакомиться с основными шагами, которые предстоит выполнить. Все они описаны коротко и для ознакомления – подробности всегда лучше узнавать у специалистов, сопровождающих сделку.
- Выбор объекта. Начните с анализа рынка недвижимости и выбора подходящего объекта в Лимассоле, Пафосе, Ларнаке, Никосии или Айя-Напе. Если вы заинтересованы в арендном доходе, выбирайте жилые комплексы в популярных туристических или деловых районах (Лимассол, Пафос, Ларнака, Айя-Напа). Коммерческую недвижимость обычно рассматривают в Лимассоле и Никосии.
- Проверка документов. Перед покупкой недвижимости важно проверить документы девелопера, включая лицензии, разрешения на строительство и права на землю. Проводя юридическую проверку, вы защитите себя от возможных осложнений и избежите покупки недвижимости с правовыми проблемами.
- Финансирование. Рассмотрите доступные варианты оплаты, включая возможные ипотечные кредиты от кипрских банков. Крупные девелоперы предлагают гибкие условия оплаты, что может облегчить процесс покупки.
- Получение ПМЖ. При покупке недвижимости на сумму от 300 тысяч евро инвестор и его семья могут получить постоянное место жительства на Кипре (если выполнят еще ряд условий). Этот статус дает доступ к правам и возможностям, доступным резидентам ЕС. Многие агентства недвижимости, в том числе DOM, оказывают помощь по оформлению документов на ПМЖ для своих клиентов.
- Управление недвижимостью и аренда. Недвижимость можно сдавать в аренду, обеспечивая себе пассивный доход. Для этого нужно либо нанять управляющую компанию, либо организовать самостоятельное удаленное управление, что позволит вести бизнес независимо от вашего местоположения.
Необходимо заранее определиться, будет ли недвижимость сдаваться в аренду: это напрямую влияет на налог, который нужно заплатить при покупке объекта. Также стоит ознакомиться с налоговым законодательством Кипра, касающимся приобретения и владения недвижимостью.
5. Обзор инвестиционных объектов на Кипре
В базе агентства DOM представлены самые разные варианты инвестиционных объектов, которые подойдут как для начинающих, так и для опытных инвесторов. Ниже (в качестве примера) представлены четыре интересных проекта, каждый из которых предлагает уникальные условия и перспективы для получения дохода от аренды и увеличения стоимости капитала.
5.1. Инвестиционный пакет из четырёх квартир в Пафосе
Этот пакет из четырех квартир расположен в элитном комплексе-новостройке в районе Юниверсал – одной из самых популярных локаций Като-Пафоса с удобной инфраструктурой. Проект состоит из 56 резиденций, отличающихся премиальной отделкой. Для жильцов действует клубный дом, ресторан, тренажёрный зал, олимпийский бассейн и 12-часовой консьерж-сервис. Комплекс находится всего в нескольких минутах ходьбы от гавани, пляжей и торгового центра King's Avenue, что обеспечивает высокий спрос на краткосрочную аренду среди туристов.
Особенностью проекта является продуманный дизайн: высокие потолки, VRV-системы кондиционирования и полы с подогревом делают апартаменты комфортными и привлекательными для аренды. Гибкий план оплаты позволяет инвесторам внести аванс и затем постепенно оплачивать оставшуюся сумму по мере завершения строительных этапов.
5.2. Жилое здание из 5 квартир в Лимассоле
Этот инвестиционный объект — жилой дом в популярном районе Гермасойя, Лимассол. Здание включает пять квартир: дуплекс с тремя спальнями, три двухкомнатные квартиры и просторную 3-спальную квартиру-пентхаус с большой верандой на крыше. Каждая квартира оборудована крытой парковкой и кладовой, а для удобства жильцов предусмотрены системы VRV. На крыше установлены фотогальванические панели, что позволяет снизить расходы на электроэнергию.
Благодаря расположению рядом с супермаркетом Papas и детской площадкой через дорогу здание привлекает семьи с детьми, что делает его отличным вариантом для долгосрочной аренды семьям, постоянно проживающим в Лимассоле. Поскольку объект продается в виде акций SPV, НДС при покупке не начисляется, что увеличивает инвестиционную привлекательность. Инвесторам также предоставляются возможности для последующей перепродажи отдельных квартир или всего здания с учетом растущего спроса на жильё в районе.
5.3. Апарт-отель в Лимассоле
Апарт-отель расположен в районе Гермасойя всего в 350 метрах от моря и рядом с парком Дасуди, что делает его привлекательным как для краткосрочной, так и для долгосрочной аренды. Здание включает 26 апартаментов — 12 однокомнатных квартир, 13 студий, одну двухкомнатную квартиру, а также зону для управляющего, салон красоты и офис. Среди других удобств — два крытых сада на крыше с живописными видами, а также солнечные панели и глубоководная скважина, которые обеспечивают энергонезависимость всего объекта.
Инвесторам предлагается выгодное вложение в туристическую недвижимость, поддерживаемую энергосберегающими технологиями, что сокращает эксплуатационные расходы. Кроме того, объект продается через SPV, что позволяет избежать НДС при покупке. Это делает его особенно привлекательным для инвесторов, ориентированных на гостиничный бизнес и сдачу апартаментов в аренду.
5.4. Жилой комплекс Айя-Напа Марина
Ayia Napa Marina — это престижный морской комплекс-курорт с резиденциями, окруженными водой и предоставляющими захватывающие виды на море и яхтенные причалы. Восточная башня комплекса высотой 26 этажей является самым высоким зданием в районе Фамагуста и предлагает роскошные квартиры с панорамными видами. Уникальный дизайн здания со скрученными контурами и высококлассная отделка подчеркивают его архитектурное превосходство.
Комплекс Ayia Napa Marina предлагает покупателям уникальный стиль жизни с доступом к частным пляжам, ресторанам, магазинам, зоне променада и всей курортной инфраструктуре, включая яхт-клуб. Здесь можно приобрести как апартаменты, так и частные виллы (на пляже или на отдельном острове с собственным причалом). Инвесторы могут рассчитывать на стабильную доходность и увеличение капитала благодаря активной поддержке со стороны правительства Кипра, которое выступает партнёром проекта – что добавляет уверенности в надежности объекта и инвестиционной перспективе.
Инвестиции в недвижимость на Кипре могут стать надежным источником дохода и способом сохранить капитал, особенно с учетом высоких показателей роста цен и арендных ставок. Выбор между жилой и коммерческой недвижимостью зависит от целей и уровня вовлеченности в управление объектом.
Помощь в выборе объекта могут оказать специалисты агентства DOM. Также вы можете самостоятельно рассмотреть всевозможные объекты в нашем каталоге.
Читайте также:
