Покупка вторичного жилья с обременением может обернуться неприятностями и лишними расходами. Поэтому важно проверить недвижимость на «чистоту» перед непосредственной сделкой. Обо всех подробностях и способах проверки мы расскажем ниже.
1. Что такое обременение
Обременение — это юридическое ограничение или обязательство, накладываемое на недвижимость, которое может повлиять на ее стоимость, возможность продажи или использования. Обременение может быть наложено в результате различных факторов, таких как задолженность по ипотеке, судебные разбирательства, права других лиц на часть имущества и другие.
Важно отметить, что на Кипре, в отличие от России, отсутствует понятие «регистрация по месту жительства». Поэтому обременения с «лишними прописанными» здесь не встречается.
На Кипре существуют следующие виды обременений, которые могут быть наложены на недвижимость:
- Залог или ипотека: недвижимость может находиться в залоге у банка или другого кредитного учреждения в качестве обеспечения кредита. В этом случае покупатель обязан либо погасить долг, либо заключить договор, который позволит передать обязательства по ипотеке.
- Отчуждение по решению суда: в случае судебного разбирательства может быть наложен запрет на продажу или передачу недвижимости до разрешения спора.
- Другие собственники: в случае совместного владения собственностью или при разводе супругов права других лиц на имущество могут стать обременением, ограничивая возможность его продажи или передачи.
- Несоответствие жилплощади официальным документам: если фактическая площадь недвижимости не совпадает с указанной в официальных документах, это может вызвать проблемы при продаже или изменении статуса имущества. Это особенно касается земельных участков.
- Незаконная передача недвижимости: недвижимость, которая ранее была передана с нарушением законов, может быть подвержена рискам аннулирования сделки.
- Частичная государственная собственность: в некоторых случаях часть недвижимости может находиться во владении государства, что ограничивает права владельца на использование и распоряжение данным объектом. Это может быть подъездная дорога или участок, который собираются отдать под парк.
Важно понимать, что все обременения должны быть зарегистрированы и подтверждены соответствующим органом. На Кипре это – Земельный департамент.
2. Какие сложности могут возникнуть при покупке недвижимости с обременением
Нетрудно представить, как неприятно получить «сюрприз» в виде обременения, когда процесс купли-продажи уже запущен. Еще неприятнее, если проблемы обозначились уже после подписания договора передачи собственности новому владельцу, а он выплатил деньги частично или полностью.
При покупке недвижимости с обременением могут возникнуть следующие сложности:
- Задержка в проведении сделки. Наличие обременений требует дополнительных согласований и проверки документов, что может значительно замедлить процесс покупки. В срочном порядке провести сделку будет практически невозможно.
- Необходимость предоставления дополнительных документов. При наличии обременений потребуется собрать дополнительные документы, такие как разрешения от кредиторов, справки о снятии арестов, согласия других собственников и другие. Это усложняет и замедляет процесс подготовки сделки.
- Невозможность завершения сделки. В некоторых случаях наличие обременений может сделать сделку невозможной. На момент выявления этих обстоятельств будущие собственники уже могут потратить значительное количество времени, сил и средств на подготовку к покупке.
- Риск признания сделки недействительной. Если обременение не было выявлено до подписания договора купли-продажи, то существует риск, что сделка может быть аннулирована судом после ее завершения. Это самый серьезный риск, который может привести к утрате права собственности и финансовым потерям.
Чтобы избежать указанных выше проблем, достаточно проводить проверку на первых этапах – перед непосредственным сбором документов и оформлением сделки.
3. Как проверить недвижимость Кипра на наличие обременения
Перед приобретением недвижимости на Кипре крайне важно провести детальную проверку на наличие обременений, чтобы избежать непредвиденных осложнений и снизить возможные риски.
3.1. Этапы проверки
Первым шагом следует обратиться к местному юристу, который обладает глубокими знаниями кипрского законодательства и может помочь в проверке всех юридических аспектов сделки. Опытный юрист способен выявить скрытые проблемы, которые могли бы остаться незамеченными при самостоятельной проверке, и предложить решения для их устранения.
ВАЖНО: на Кипре все документы написаны на греческом языке. Нужно достаточно хорошо им владеть, чтобы разобраться в тонкостях. Если же уровень греческого языка у покупателя невысокий, то обращение к специалисту станет единственно верным выходом.
Далее стоит изучить историю предыдущих сделок с недвижимостью, запрашивая соответствующую информацию в земельном кадастре. Это позволит удостовериться в законности всех предыдущих передач прав собственности и исключить вероятность наличия каких-либо юридических ошибок и неточностей.
Затем важно сравнить фактические границы объекта с данными, указанными в документации. Если границы собственности не соответствуют информации в свидетельстве о праве собственности, то это может привести к серьезным спорам и усложнить процесс покупки. Это может касаться как границ земельного участка, так и незаконной перепланировки в квартире.
Также следует посетить офис Земельного департамента для проверки актуальности права собственности и подтверждения того, что на объект недвижимости не наложены какие-либо обременения, такие как ипотека или судебные постановления. Запросив последний экземпляр свидетельства о праве собственности у продавца, вы сможете убедиться, что документ соответствует текущему состоянию недвижимости.
Наконец, особое внимание необходимо уделить отсутствию долговых обязательств, связанных с объектом недвижимости. Это важно для того, чтобы избежать ситуации, когда приобретенное имущество окажется под угрозой из-за задолженностей предыдущего владельца.
Необходимо проверить не только наличие обременения, но и других «проблемных» моментов. О том, как это сделать – можно прочитать в нашей статье.
3.2. Преимущества покупки первичной недвижимости
Покупка новой недвижимости на Кипре значительно безопаснее и выгоднее по сравнению с приобретением вторичной недвижимости. Основное преимущество новой недвижимости — это отсутствие обременений, таких как залоги, ипотечные обязательства или права третьих лиц. Новые объекты, как правило, не имеют истории предыдущих сделок, что сводит к минимуму риски, связанные с юридическими проблемами и скрытыми задолженностями. Более того, новостройки соответствуют современным стандартам строительства, что гарантирует высокое качество и отсутствие скрытых дефектов.
Для иностранных покупателей покупка новой недвижимости на Кипре также открывает возможность упрощенного получения постоянного вида на жительство (ПМЖ). Для этого необходимо приобрести недвижимость на сумму от 300 тысяч евро. Процесс получения ПМЖ в этом случае значительно упрощен и не требует соблюдения ряда условий, обязательных для других категорий заявителей. Например, нет необходимости проходить длительные проверки или сдавать экзамен на знание государственного языка (греческого). Это делает покупку новой недвижимости особенно привлекательной для тех, кто хочет быстро и без проблем получить право на проживание на острове.
Кроме покупки недвижимости на сумму от 300 тысяч евро, существуют и другие условия для получения ПМЖ на Кипре. Иностранный покупатель должен подтвердить наличие стабильного и достаточного дохода, получаемого за пределами Кипра (на 2024 год – 50 тысяч евро в год для заявителя). Также требуется наличие банковского счета на острове с минимальной суммой депозита, обеспечивающей проживание.
4. Последние поправки в законодательстве Кипра
Не так давно, 12 декабря 2023 года, на Кипре вступили в силу, внесенные законом № 132(I)/2023. Эти нововведения значительно усилили правовую защиту покупателей при совершении сделок с недвижимостью, сделав процесс передачи права собственности более безопасным.
Согласно новым правилам, все договоры, подписанные после этой даты, должны обязательно включать выписку из реестра недвижимости, предоставляемую Земельным департаментом. Этот документ обязан содержать актуальную информацию обо всех существующих обременениях на объекте недвижимости и быть выдан не позднее пяти рабочих дней до заключения сделки. За несоблюдение этого требования предусмотрены административные штрафы для продавцов и залогодержателей.
Что касается недвижимости, находящейся под залогом, то теперь вводятся обязательные декларации:
- Декларация типа А: должна быть подписана как продавцом, так и залогодержателем, что подтверждает наличие залога и информирует покупателя о его существовании. Подпись покупателя является обязательным условием для завершения сделки.
- Декларация типа В: активируется после оплаты покупателем 95% от согласованной суммы. Она позволяет начать процесс передачи права собственности даже в случае, если залогодержатель еще не освободил имущество от залога.
- Декларация типа С: представляет собой письменное согласие покупателя на подачу договора на хранение в Провинциальное земельное управление без оформления декларации типа А.
Эти изменения в законодательстве значительно повышают уровень защиты прав покупателей и делают процесс покупки недвижимости на Кипре более прозрачным и безопасным.
При покупке вторичной недвижимости за рубежом, в том числе и на Кипре, настоятельно рекомендуется пользоваться услугами юристов. Они хорошо знакомы со всеми тонкостями этапов купли-продажи жилья и, кроме того, владеют государственным языком страны. Помощь специалиста – это гарантия снижения рисков практически до нуля. Вы можете обратиться в агентство DOM для получения всех видов услуг, связанных с покупкой, продажей или арендой недвижимости.
Читайте также:
