За последнее столетие мировой рынок жилья претерпел значительные перемены под влиянием экономических циклов, политических событий, демографических изменений и технологических достижений. Ключевые события, такие как Вторая мировая война или лопнувший ипотечный «пузырь» середины 2000-х, вызывали аномальные рыночные колебания. Их анализ может дать полезную информацию о прошлых тенденциях, помочь сориентироваться в настоящих и спрогнозировать будущее. Рынок недвижимости служит фундаментальной опорой экономики, а в некоторых регионах — ее ключевым сектором. Он формируется как глобальными политико-экономическими процессами, так и условиями отдельно взятой страны. С момента основания каждой из них до наших дней рынок постоянно находится в состоянии трансформации и представляет собой довольно подвижную формацию. В этом блоге представлены вековые события и перемены на мировом рынке жилья.
Сущность рынка жилья
Глобальный рынок жилья представляет собой коммерческую платформу, на которой формируется спрос и предложения на земельные участки и полный спектр вариантов жилья как для купли-продажи, так и аренды. Он также обеспечивает условия и инструменты финансирования указанных сделок. Рынок функционирует под воздействием целого ряда факторов, в том числе:
- процентные ставки со стороны банковского сектора;
- экономические условия мирового, континентального или государственного значения;
- демографические и миграционные процессы;
- правительственная политика каждой из стран.
Рынок жилой недвижимости может влиять на экономику государства, а также отражать ее состояние, вынуждающее регулировать размер потребительских расходов и запросов. Кроме того, рынок может оказывать направленное действие, например на строительную отрасль или производство используемых материалов.
Исторические периоды
Между населением каждой страны и ее рынком жилья наблюдается прямая связь. Задача социально направленного правительства — создать условия при которых каждая семья получает возможность владеть собственным комфортным жильем. На протяжении исторических периодов эти процессы происходили следующим образом.
1920 — 1945 годы
В 1922 году в Египте была обнаружена гробница фараона Тутанхамона, что в свою очередь повлияло на стиль арт-деко, который часто использовался в дизайне домов того времени. На строительных площадках начали использоваться новые материалы, такие как бетон и сталь. В последующее десятилетие США переживали великую депрессию, а в Европе начал интенсивно распространяться нацизм. Эти события негативно отразились на глобальном рынке жилья и привели к тому, что большинство домохозяйств потеряло возможность платить по кредитам, в том числе из-за массовой безработицы. Вторая мировая война вызвала паузу в жилищном вопросе, по той причине, что все ресурсы была направлены на военные нужды. В послевоенный период правительства многих стран создавали специальные агентства и фонды, чтобы в первую очередь помочь своим гражданам найти крышу над головой и оживить рынок жилья. В частности, в разных государствах вступали в силу законы о льготах для военнослужащих, согласно которых ветеранам предоставлялись доступные ипотечные кредиты.
1945 — 1970 годы
В эти годы наблюдается глобальный жилищный бум. Отстраивается разрушенная Европа, а на Североамериканском континенте происходит, так называемая, субурбанизация или стремительный рост спроса на загородное жилье. Поднимается из руин Советский Союз, где главная задача правительства — переселить людей из подвалов и коммуналок в отдельные квартиры. На планете происходит значительный демографический подъем, миграционные процессы приостанавливаются.
1970 — 2000 годы
Период глобальных взлетов и падений процентных ставок. Когда в начале 70-х послевоенное поколение достигло возраста самостоятельного приобретения недвижимости, банки начали повышать свои проценты. После смягчений условий в конце 90-х устойчивый спрос в новом тысячелетии возобновился. В этот же период на мировой рынок выходят такие новые игроки, как Южная Корея, ОАЭ, Бразилия. Развитие технологических платформ в сфере недвижимости оптимизировала процесс купли-продажи объектов, сделав информацию более доступной и структурированной.
2000 — 2009 годы
В это время происходит снижение ставок по кредитам и либерализацией правил кредитования, что привело к росту числа ипотечных кредитов, в том числе заемщиками с низким кредитным рейтингом, прежде всего на самом емком — рынке США. В связи с увеличением числа рискованных кредиторов на рынке недвижимости начал раздуваться так называемый «кредитный пузырь». Когда наступил срок новых кредитных выплат, произошел обвал рынка жилья, что стало первопричиной глобального финансового кризиса и великой рецессии 2008 года.
2010 — 2020 годы
Годы преодоления кризиса и значительного изменения в мировой практике кредитования. Благодаря достигнутым мерам и переосмысленной ценовой политике, в ответ на рецессию, рынок жилья начал восстанавливаться, а цены превысили докризисные максимумы. В тех или иных регионах показательно возводятся сверхвысокие небоскребы, которые устанавливают мировые рекорды высоты зданий и демонстрируют технологическое превосходство.
Covid — 19
В разгар пандемии произошло существенное падение активности рынка недвижимости в глобальном масштабе. Из-за простоев строительной отрасли и сокращения числа новых объектов, цены на уже сданные объекты начали расти. Жители проявили желание покинуть густонаселенные районы, а из-за медицинских опасений резко вырос спрос на частные дома.
Спрос и предложения на рынке жилья
Закон спроса и предложения неизменно является основным фактором на рынке жилья. Соотношение между предложением (ресурс) и спросом (востребованность ресурса) является движущей силой рынка. В разное время в разных регионах это соотношение изменялось в ту или иную сторону. В частности, вполне закономерным выглядит факт приобретения жилья для получения арендного дохода вместо собственного проживания в целом ряде курортных стран. На критерии спроса и предложения оказывали влияние:
- доступность земли, определяющая размеры участков для строительства зданий;
- правила зонирования, которые диктуют назначение или использование зданий в зависимости от его географии;
- стоимость строительства, когда застройщики могут реагировать на рыночные условия в зависимости от конъюнктуры;
- тенденции поколений, при которых инвесторы хотят получить разные объекты в каждый временной период;
- модели миграции, где наблюдается приток или наоборот покидание населением определенных регионов;
- экономические условия, сложившиеся в определенное время в отдельно взятом государстве. Кроме процентных ставок в расчет принимается уровень занятости и объем реальных доходов населения.
Современные тенденции рынка жилья
Перечисленные выше аспекты могут вызывать на рынке определенные процессы, которые влияют на ликвидность объектов и варианты финансирования. К примеру, в наши дни наблюдается приверженность здоровому образу жизни, строительство умных домов, увеличение потока инвестиций в арендную или элитную недвижимость в определенном регионе мира. Растущая осведомленность об экологической устойчивости повлияла на современные технологии в жилищном строительстве, что привело к более эффективным и экологичным методам возведения зданий. Особое внимание уделяется сбережению ресурсов, повышение требований к качеству и архитектуре жилья. В последние годы революционными темпами внедряются самым современные технологии строительства и материалы, которые еще 20 лет назад нельзя было себе представить. Кроме того переменам подвержены фундаментальные стандарты и технологии строительства.
Рынок недвижимости — огромный сектор мировой экономики, который влияет на определенные общества и формирует индивидуальную жизнь каждого. По мере развития в той или иной стране жилой сектор отражает ее культурный и технологический потенциал. За прошедшее столетие жилая архитектура прошла путь от сантехнических удобств внутри зданий до возможности дистанционно управлять ими, включая активацию конкретных функций в определенное время. На сегодняшний день можно смело утверждать, что перед рынком жилья в перспективе открываются поистине космические горизонты.
Читайте также:
