Система налогообложения недвижимости на Кипре достаточно прозрачна, но в то же время имеет свои особенности, которые напрямую влияют на конечную стоимость покупки жилья. Налог на добавленную стоимость (НДС) был введен в стране в 2004 году и применяется ко всем новым объектам жилой и коммерческой недвижимости. С января 2018 года налог распространили и на приобретение земельных участков.
Стандартная ставка НДС составляет 19%, что делает покупку жилья ощутимо дороже для конечного покупателя. Однако для поддержки молодых семей и граждан, приобретающих свое первое жилье, правительство ввело льготную ставку в размере 5%. Эта мера значительно снизила нагрузку на покупателей и стала одним из факторов, поддерживающих внутренний спрос на жилье, несмотря на растущие цены и интерес иностранных инвесторов.
Важная деталь: НДС взимается только при покупке новых объектов. Если речь идет о вторичной недвижимости, налог отсутствует, и это делает такие сделки более доступными для инвесторов, ориентированных на аренду или быструю перепродажу.
Основные условия для получения льготы
Чтобы воспользоваться возможностью приобрести жилье с 5% НДС, необходимо соответствовать ряду критериев. В первую очередь, покупатель должен быть физическим лицом, а не компанией. Льгота не распространяется на инвестиции в арендные объекты или коммерческую недвижимость.
Кроме того, дом или квартира должны использоваться исключительно как основное место жительства на протяжении не менее десяти лет. Если в течение этого срока владелец решает сдать объект в аренду или продать его, налоговые органы вправе пересчитать НДС по стандартной ставке.
Сам процесс получения льготы требует подачи заявления и предоставления пакета документов. Среди обязательных — копия договора купли-продажи, паспорт покупателя, документ от Электрической службы Кипра (EAC), подтверждающий проживание. В некоторых случаях налоговые органы могут запросить дополнительные бумаги, особенно если объект приобретался в ипотеку или через совместное владение.
Старые и новые правила: что изменилось в 2023 году
До июня 2023 года действовали достаточно лояльные правила начисления НДС, согласно которым льготная ставка применялась к первым 200 м2 площади. Если объект был больше, то оставшаяся часть облагалась по ставке 19%. Это позволяло без существенных налоговых затрат покупать большие дома и виллы.
После поправок в законодательство условия изменились. Теперь льгота распространяется только на первые 130 м2 жилой площади, при условии что общая площадь дома или квартиры не превышает 190 м2. Введены и ценовые лимиты: стоимость недвижимости не должна превышать 350 тысяч евро, а общая сумма сделки не может быть выше 450 тысяч евро.
Таким образом, новые правила сделали доступ к льготе более ограниченным. Основной целью стало стимулирование покупки жилья среднего сегмента и поддержка именно тех покупателей, кто приобретает первую недвижимость для личного проживания, а не инвесторов, интересующихся премиум-объектами.
Исключение составляют люди с инвалидностью, для которых допускаются индивидуальные условия. Кроме того, для объектов, по которым разрешение на строительство было выдано до 31 октября 2023 года, действуют старые, более мягкие нормы.
Условие проживания: почему важны 10 лет
Главный принцип программы 5% НДС заключается в том, что недвижимость должна использоваться как основное место жительства владельца на протяжении десяти лет. Если этот срок нарушен, государство вправе потребовать вернуть часть льготы. Например, если покупатель использовал жилье всего 5 лет, а затем продал его, налоговые органы пересчитают НДС за оставшиеся 5 лет, исходя из разницы между ставками 5% и 19%. Таким образом, льгота остается пропорциональной сроку фактического проживания.
Уведомление о продаже или аренде необходимо подать через электронный портал Tax For All. В заявлении указываются причины отказа от льготы, прилагается копия Титула или договора купли-продажи, паспорт и документы, подтверждающие проживание. Налоговый департамент после проверки рассчитывает сумму доплаты и устанавливает сроки ее погашения.
Если же владелец не уведомит власти о досрочной продаже или аренде, его могут ожидать штрафы, начисление процентов и даже юридические сложности при завершении сделки.
Повторное использование льготы
Интересно, что после возврата льготы и уплаты налоговой разницы покупатель вновь получает право претендовать на 5% НДС при покупке нового жилья. Это открывает возможность для тех, кто, например, сначала приобретает квартиру, а затем решает улучшить жилищные условия, купив дом.
Однако при повторной покупке снова необходимо соответствовать всем условиям: недвижимость должна быть новой, использоваться как основное жилье, а площадь и стоимость должны вписываться в установленные лимиты.
Актуальные тенденции рынка в 2025 году
Рынок недвижимости Кипра в 2025 году переживает период активного роста. Особенно высок спрос в Лимассоле и Никосии, где цены на квартиры и дома продолжают расти из-за ограниченного предложения и постоянного интереса иностранных инвесторов. Популярностью пользуются и курортные регионы, такие как Пафос и Протарас, где многие покупатели рассматривают жилье как второй дом или объект для краткосрочной аренды.
В таких условиях возможность приобрести недвижимость с НДС 5% приобретает особое значение. Льгота помогает молодым семьям и первым покупателям конкурировать с инвесторами, которые зачастую готовы оплачивать объект по стандартным условиям. При этом изменения 2023 года сделали правила более строгими, и теперь льгота в первую очередь направлена на поддержку именно местных жителей, а не иностранцев.
Почему стоит обращаться к юристу и налоговому консультанту
Несмотря на кажущуюся простоту правил, на практике оформление льготы связано с множеством нюансов. Ошибки в документах, несвоевременное уведомление властей или неправильная интерпретация правил могут привести к штрафам и финансовым потерям.
Поэтому перед покупкой жилья на Кипре рекомендуется проконсультироваться с юристом и налоговым экспертом. Специалисты помогут правильно оформить заявление, проверят соответствие объекта установленным требованиям и проследят за тем, чтобы покупатель не потерял право на льготу.
Льготная ставка НДС в размере 5% — это мощный инструмент поддержки покупателей, который делает приобретение жилья на Кипре более доступным. Однако программа требует строгого соблюдения правил: недвижимость должна быть новой, использоваться как основное место жительства и оставаться в собственности не менее десяти лет.
Читайте также:
