Несмотря на рекордную строительную активность и крупные инвестиции в жилую недвижимость, аренда жилья в Европе продолжает расти — и Кипр не является исключением. Новые данные Eurostat указывают на парадоксальную ситуацию: строится больше, инвестируется больше, выдается больше разрешений, однако давление на рынок аренды не снижается. Это означает, что ключевая проблема кроется не столько в нехватке жилья, сколько в структуре и направлении предложения, особенно в странах с активным девелопментом, таких как Кипр.
Что на самом деле говорят цифры Eurostat
Согласно отчету Housing in Europe – 2025, кипрские домохозяйства в среднем тратят 11% располагаемого дохода на жилье. Это один из самых низких показателей в Европейском союзе и заметно ниже среднего уровня по ЕС, который составляет 19%. На первый взгляд, такие цифры могут создавать впечатление относительно комфортной ситуации.
Дополнительно Кипр демонстрирует крайне низкий уровень перенаселенности жилья — всего 2%, что также часто трактуется как признак достаточного жилищного фонда. Однако, за этими позитивными индикаторами скрывается менее очевидная, но критически важная особенность рынка. По данным Eurostat, 70% жилых объектов на Кипре считаются недоиспользуемыми. Это самый высокий показатель в Европейском союзе. Фактически значительная часть существующего жилья не работает на рынок долгосрочной аренды и не отвечает текущим потребностям постоянных жителей.
Почему рост строительства не снижает аренду
В масштабах Европы строительная активность остается высокой. В период с 2010 по 2024 годы количество разрешений на строительство жилья выросло на 5%, а инвестиции в сектор достигли 5,3% ВВП ЕС. Кипр выделяется даже на этом фоне: вложения в жилую недвижимость на острове достигают 8% ВВП, что подчеркивает роль недвижимости как ключевого драйвера экономики.
Тем не менее, за тот же период арендные ставки в ЕС выросли на 25%, а цены на жилье — на 53%. Такая разница наглядно показывает, что рост строительства сам по себе не означает увеличение предложения доступного жилья для долгосрочной аренды. На Кипре это ощущается особенно остро в крупных городах и туристических регионах, где спрос со стороны местных жителей, экспатов и работников сферы услуг сталкивается с ограниченным выбором.
Куда уходит новое жилье на Кипре
На практике значительная часть новой застройки ориентирована на сегменты, которые слабо влияют на рынок долгосрочной аренды Кипра. Это виллы и загородные дома для сезонного проживания, объекты, предназначенные в первую очередь для продажи, инвестиционная недвижимость, удерживаемая ради роста капитальной стоимости, а также жилье под краткосрочную аренду. Последний фактор особенно актуален для Кипра как туристического направления, где краткосрочные аренды увеличивают общее число объектов, но одновременно сокращают доступность жилья для постоянных жителей.
В результате, даже при активном строительстве, реальное предложение квартир и домов для долгосрочной аренды остается ограниченным, что и поддерживает рост цен.
Build to Rent и возможный путь для Кипра
На этом фоне все больше внимания привлекает модель Build to Rent, при которой жилые проекты изначально создаются исключительно для долгосрочной аренды и находятся под профессиональным управлением. В таких странах, как Германия, Австрия, Дания и Великобритания, этот подход способствовал формированию более стабильного и прозрачного рынка аренды.
Германия является показательным примером: там 53% населения проживает в арендованном жилье, а сам рынок долгосрочной аренды институционально развит и менее подвержен резким колебаниям. Для Кипра, где доля собственников традиционно высока, подобная модель могла бы стать инструментом балансировки спроса и предложения, особенно в городских центрах и районах с высокой концентрацией рабочих мест.
Социальное измерение жилищного кризиса
Данные Eurostat подчеркивают, что вопрос жилья выходит далеко за рамки рынка недвижимости. Почти 9% жителей Европейского союза не могут обеспечить достаточное отопление своего дома, а около 6% сталкивались с дискриминацией при поиске жилья. Особенно уязвимыми оказываются люди, находящиеся под риском бедности: они вдвое чаще сталкиваются с отказами и неравным отношением.
Для Кипра это имеет прямое значение, поскольку доступность жилья влияет на мобильность рабочей силы, приток специалистов, социальную стабильность и долгосрочную устойчивость экономического роста. На фоне постепенного снижения уровня собственников жилья в Европе качество и предсказуемость долгосрочной аренды становятся ключевыми факторами для молодых специалистов, семей и работников, которым важна гибкость без потери безопасности.
В чем суть проблемы для Кипра
Жилищный вызов на Кипре связан не столько с объемами строительства, сколько с тем, как новое жилье интегрируется в рынок. Без структурных изменений в составе предложения давление на арендные ставки будет сохраняться, независимо от количества новых проектов.
В центре внимания должен быть не вопрос, нужно ли Кипру больше жилья. Ключевой вопрос — какие именно жилые форматы способны удовлетворить реальные потребности людей, которые живут и работают на острове, и обеспечить устойчивый баланс между инвестициями, туризмом и доступностью жилья для общества.