На фоне острого жилищного кризиса, рекордно высоких арендных ставок и растущего давления на домохозяйства и молодых специалистов значительная часть существующего строительного фонда Кипра остается невостребованной. Тысячи зданий простаивают пустыми, в то время как дискуссия о устойчивом развитии все чаще остается на уровне деклараций. Все более актуальным становится вопрос, почему эти объекты не возвращаются на рынок и что именно удерживает собственников от реновации, вынуждая их выбирать снос вместо обновления.
Проблематика повторного использования зданий активно обсуждается не только на национальном, но и на европейском уровне. На днях архитектурный исследователь доктор Елена Лимбури-Козаки и председатель Ассоциации сертифицированных оценщиков недвижимости Полис Курусидис подробно описали ситуацию в Европе и обозначили ключевые барьеры, характерные для кипрского рынка.
Давление ЕС и реальные показатели Кипра
По словам Лимбури, строительный сектор относится к числу наиболее энергоемких отраслей, на которые приходится более одной трети всех выбросов, связанных с потреблением энергии. Европейский союз, учитывая этот факт, а также жизненный цикл строительных материалов, исходит из того, что 85%–90% зданий, существующих сегодня, будут продолжать эксплуатироваться и в 2050 году.
Именно в этом контексте в 2020 году была запущена общеевропейская инициатива Renovate, целью которой является реновация и повторное использование до 35 млн зданий по всей Европе. Программа ориентирована не только на снижение углеродного следа, но и на создание десятков тысяч «зеленых» рабочих мест.
Однако, на Кипре ситуация остается сложной. На период 2026–2031 годы установлен целевой показатель повторного использования 3 365 зданий, но текущие данные не внушают оптимизма. Государственная программа «Реновация-Аренда», завершившая первый цикл и находящаяся сейчас на втором году реализации, показала слабый отклик: было подано всего 63 заявки, из которых одобрены лишь 38.
«Мы сильно отстаем»: разрыв между стратегией и реальностью
Доктор Лимбури охарактеризовала текущее положение как наглядное свидетельство разрыва между заявленными целями и реальным положением дел. По ее словам, Кипр «очень сильно отстает», поскольку прежде чем устанавливать количественные ориентиры, необходимо провести глубокую оценку всего строительного фонда страны и выработать четкую стратегию его использования.
Особое внимание она обратила на необходимость диверсификации форм жилья. Помимо студенческих общежитий, которые в ряде случаев действительно дали положительный эффект, практически не развиты форматы жилья для людей пожилого возраста. Это особенно актуально на фоне старения населения и роста продолжительности жизни, что делает данный сегмент перспективным, но пока игнорируемым.
Когда повторное использование упирается в бюрократию
Курусидис, в свою очередь, подчеркнул, что преимущества повторного использования зданий носят комплексный характер. Речь идет об экологических, градостроительных и экономических выгодах. Экологический след нового строительства значительно выше по сравнению с реконструкцией существующих объектов, а сохранение и адаптация зданий способствует оживлению городских центров. Недаром в профессиональной среде все чаще звучит формула о том, что «самое зеленое здание — это уже существующее здание».
Тем не менее, на практике государственная политика Кипра, по его словам, не стимулирует, а зачастую осложняет процесс реновации. Одним из типичных примеров являются строгие требования при смене назначения недвижимости. Так, при преобразовании офисных помещений в жилые собственники сталкиваются с обязательствами по созданию парковочных мест без возможности их выкупа, что делает проекты экономически нецелесообразными.
Отсутствие стимулов и выбор в пользу сноса
Председатель Ассоциации оценщиков усомнился в реалистичности цели по более чем 3 тысячам реноваций при отсутствии реальных стимулов для владельцев недвижимости. Во многих случаях финансовые расчеты показывают, что снос старого здания и строительство нового объекта, особенно на участках с высоким коэффициентом застройки, оказывается более выгодным вариантом.
Среди обсуждаемых мер звучат предложения о налоговых льготах на расходы по реновации, а также градостроительных послаблениях, включая увеличение коэффициента застройки, если повторное использование приводит к созданию жилья. Также упоминается практика использования неосвоенного строительного потенциала, которая уже применяется в отношении охраняемых зданий и могла бы быть расширена на другие категории недвижимости.
Архитектурное наследие, аренда и спрос на жилье
Вопрос повторного использования зданий затрагивает не только экологию и доступность жилья, но и сохранение архитектурной и культурной идентичности. Лимбури обратила внимание на то, что здания эпохи модернизма на Кипре часто сносятся как «экономически невыгодные», что ведет к утрате значимой части современной истории страны.
Одновременно возвращение пустующих объектов на рынок могло бы увеличить предложение жилья и частично снизить давление на арендные цены, что подтверждается зарубежной практикой. Однако, без пересмотра существующих подходов и системы стимулов эти возможности остаются нереализованными.
Как отметил Курусидис, молодые поколения все чаще стремятся жить ближе к центрам городов. Вопрос сможет ли Кипр использовать свой существующий строительный фонд, чтобы ответить на этот запрос и смягчить жилищный кризис, пока остается открытым.