Все покупатели и застройщики, которые воспользовались льготной ставкой НДС 5% на покупку или строительство основного жилья на Кипре по старым правилам, смогут сохранять это право только до июня 2026 года. После этой даты переходные положения закона №42(I)/2023 утратят силу, и все сделки будут регулироваться новой системой.
В соответствии с временными условиями, заявители, подавшие документы на разрешение на строительство в период с 1 июня по 31 октября 2023 года, могли воспользоваться льготой, независимо от того, когда будет завершено строительство. Таким образом, старый и новый режим налогообложения действовали параллельно в течение трех лет — с 16 июня 2023 по 15 июня 2026 года.
Старые и новые правила: в чем разница
Ранее действовавший закон 2016 года предоставлял слишком широкие возможности — ставка 5% применялась к первым 200 м2 жилья, независимо от общей площади и стоимости. Однако после давления со стороны Европейской комиссии Кипр был вынужден внести изменения, чтобы привести налоговую систему в соответствие с законодательством ЕС.
Согласно новым нормам, льготная ставка 5% применяется только:
- к первым 130 м2 жилья;
- при максимальной стоимости до 350 тысяч евро;
- если общая площадь не превышает 190 м2, а стоимость сделки — 475 тысяч евро.
На все, что выходит за эти рамки, распространяется стандартный НДС 19%. Для людей с инвалидностью установлены послабления — льготная ставка действует до 190 м2, но предельная стоимость остается той же.
Контроль за нарушениями и возврат НДС
Министр финансов Кипра Макис Керавнос напомнил, что все, кто получил льготу, но позже использовал жилье не как основное место проживания, обязаны возвратить разницу по установленной ставке, то есть заплатить дополнительные 14%. Это касается, в том числе, участников закрытой программы «Гражданство через инвестиции», которые приобрели недвижимость для аренды или перепродажи.
За последние три года Налоговый департамент Кипра провел более 5 тысяч проверок и выявил нарушения примерно на 50 млн евров. Наибольшее количество случаев зафиксировано в прибрежных районах и студенческих кварталах Энгоми и Агландзии, где жилье сдавалось через онлайн-платформы вроде Airbnb.
В настоящее время проводится добровольная кампания по урегулированию нарушений, позволяющая владельцам, утратившим право на льготу, урегулировать задолженность без штрафов. В случае финансовых трудностей налог можно погасить в 12 ежемесячных платежей, а в исключительных случаях — получить отсрочку по решению налогового комиссара.
Новые возможности и защита семей
Изменения 2023 года также касаются повторных заявлений и передачи собственности между членами семьи. Ранее, если человек повторно подавал заявку на льготный НДС до истечения 10-летнего периода, он обязан был вернуть всю сумму. Теперь возврат рассчитывается пропорционально оставшемуся сроку.
Кроме того, если недвижимость передается взрослому ребенку, соответствующему критериям для ставки 5%, возврат НДС не требуется, при условии, что ребенок использует жилье как основное место проживания. Даже если родители продолжают жить в доме, налог возвращать не нужно — достаточно уведомить налоговую службу письменно.
Борьба с злоупотреблениями и новые инструменты для граждан
Налоговые проверки усиливаются, особенно в курортных и прибрежных зонах, где чаще всего фиксируются нарушения. В летний сезон контроль будет еще строже, поскольку именно в этот период чаще всего происходит незаконная сдача жилья в аренду.
Для удобства граждан уже создан онлайн-калькулятор НДС на сайте Налогового департамента, с помощью которого можно рассчитать сумму налога по новым правилам. Министр финансов также подтвердил, что Еврокомиссия официально закрыла дело о нарушении против Кипра, признав, что поправки 2023 года полностью соответствуют европейскому законодательству. Это означает, что стране не грозят штрафы или санкции.
Новый этап налоговой политики Кипра
Реформа НДС на жилье — важный шаг в борьбе с налоговыми злоупотреблениями и укреплении прозрачности рынка недвижимости. С 2026 года система станет более справедливой и сбалансированной, направленной на поддержку тех, кто действительно приобретает первое жилье для проживания, а не для спекуляций или инвестиций.
Кипрские эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы спрос на недвижимость продолжит расти, особенно в сегменте экологичных и энергоэффективных домов, подпадающих под льготные категории. Таким образом, реформа не только защищает налоговую систему, но и стимулирует устойчивое развитие жилищного сектора острова.