Динамика рынка недвижимости на Кипре и на международном уровне все больше определяется устойчивостью инфраструктуры, климатическими рисками и проблемой доступности жилья. Новые данные, опубликованные в январе 2026 года, показывают рост продаж, углубление ценового разрыва между городами и формирование обновленной политики в сфере приобретения земли.
Стоимость недвижимости больше не зависит исключительно от расположения или площади. В условиях климатического давления, энергетической нестабильности и социальных дисбалансов именно инфраструктура становится решающим фактором. Речь идет как о видимых элементах — дорогах, инженерных сетях, транспорте и проектах городской реновации, — так и о менее заметных системах, которые обеспечивают безопасность, адаптацию к рискам и долгосрочную устойчивость активов.
Международные организации сходятся во мнении, что устойчивость инфраструктуры сегодня является базовым критерием экономической стабильности и инвестиционной безопасности. Организация экономического сотрудничества и развития подчеркивает, что города, инвестирующие в инфраструктуру, адаптированную к изменению климата, существенно снижают долгосрочные экономические риски и защищают стоимость активов, включая недвижимость. Для Кипра, где прибрежные зоны и плотная застройка особенно уязвимы к климатическим угрозам, этот фактор приобретает стратегическое значение.
Климатические риски и глобальный контекст
Рынок недвижимости находится в центре глобальной дискуссии. Всемирный банк указывает, что недвижимость является крупнейшим хранилищем богатства в большинстве развитых экономик и одновременно одним из самых уязвимых секторов с точки зрения климатических рисков. Наводнения, экстремальная жара и энергетическая нестабильность напрямую отражаются на стоимости объектов и инвестиционной привлекательности регионов.
Согласно анализу Всемирного банка, районы без достаточной инфраструктуры адаптации демонстрируют повышенный инвестиционный риск и более высокую волатильность цен. В этом контексте городские проекты обновления сегодня рассматриваются не как косметические улучшения, а как сложные инфраструктурные инвестиции. Европейский инвестиционный банк подчеркивает, что проекты, сочетающие устойчивые инфраструктуры, «зеленые» решения и элементы устойчивости, создают мультипликативный эффект, повышая ценность недвижимости и функциональность городов.
Роль инфраструктурных инвестиций
Анализ Греческого фонда экономических и промышленных исследований (IOBE) показывает, что инвестиции в общественные работы выступают стабилизирующим фактором для рынка недвижимости. Зрелость проектов, качество проектирования и последовательность реализации напрямую влияют на привлекательность районов и устойчивость инвестиций. Эти выводы актуальны и для Кипра, где крупные инфраструктурные проекты все чаще рассматриваются, как инструмент долгосрочного развития, а не краткосрочного роста.
Климатический риск все более явно приобретает финансовое измерение. Банк международных расчетов и Сеть центральных банков по экологизации финансовой системы предупреждают, что физические климатические риски напрямую трансформируются в финансовые угрозы. Они влияют на стоимость недвижимости, качество банковских залогов и общую стабильность рынков, что делает инфраструктурную устойчивость важным элементом финансовой политики.
Рынок недвижимости Кипра: сильный старт 2026 года
На этом фоне рынок недвижимости Кипра начал 2026 год с уверенного роста. По данным Земельного департамента, в январе продажи выросли на 11% в годовом выражении. Всего за месяц было зарегистрировано 1 411 сделок по сравнению с 1 275 в январе 2025 года. Это продолжение сильной динамики конца прошлого года, когда в декабре 2025 года рост составил 24% после увеличения на 9% в ноябре.
Самый высокий годовой рост показал Пафос, где количество сделок увеличилось на 25% — до 318 объектов по сравнению с 255 годом ранее. В свободных районах Фамагусты продажи выросли на 23%, достигнув 69 объектов против 56 в январе прошлого года. Ларнака продолжила устойчивый рост с увеличением на 11% до 288 сделок по сравнению с 259. В Никосии рост был более умеренным — 5%, до 291 сделки против 276. Лимассол сохранил лидерство по общему числу продаж, хотя рост составил лишь 4%, с 429 до 445 объектов.
Эти показатели дополняют картину самого сильного года для рынка недвижимости с 2007 года. В 2025 году на Кипре было зарегистрировано 18 114 сделок по сравнению с 15 797 в 2024 году, что отражает годовой рост на 15%.
Цены, аренда и разрыв между городами
Одновременно данные о стоимости жизни подчеркивают растущий разрыв между городами. Лимассол продолжает задавать национальный ориентир из-за устойчивого давления на рынок жилья и более высоких цен не только на недвижимость, но и на рестораны, досуг и частные услуги.
Согласно обновлению Numbeo за январь 2026 года, основанному на 737 записях от 83 участников, Лимассол опережает Никосию, Пафос и Ларнаку по большинству основных категорий расходов. Аренда составляет 32,2% ежемесячных расходов домохозяйств в Лимассоле — это самый высокий показатель среди четырех городов.
Аренда 1-спальной квартиры в центре Лимассола в среднем составляет 1 338,64 евро в месяц, а 3-спальной — 2 350 евро. За пределами центра цены остаются высокими — 1 147,22 евро и 1 743,48 евро, соответственно. Для сравнения, аренда занимает 27,9% расходов домохозяйств в Никосии, 29,3% в Пафосе и 26,4% в Ларнаке. 1-спальные квартиры в центре стоят 664,55 евро в Никосии, 922,22 евро в Пафосе и 862,62 евро в Ларнаке.
Цены на покупку жилья следуют той же иерархии. В центре Лимассола 1 м2 стоит 4 536,49 евро, тогда как в Никосии — 2 713,81 евро, в Пафосе — 3 742 евро и в Ларнаке — 3 403,26 евро. За пределами центра стоимость 1 м2 также дороже всего в Лимассоле — 3 555,38 евро, тогда как в других городах цены колеблются в диапазоне 1,9–2,1 тысячи евро.
Средняя чистая месячная зарплата также самая высокая в Лимассоле и составляет 2 449,46 евро. В Никосии этот показатель равен 1 547,36 евро, в Пафосе — 1 919,93 евро, а в Ларнаке — 1 594,57 евро, что лишь частично компенсирует высокую стоимость жилья.
Новые правила и политика приобретения земли
Параллельно с рыночными изменениями Кипр готовится к пересмотру рамок приобретения земли и недвижимости. После обеспокоенности, выраженной политическими партиями в связи с ростом покупок недвижимости гражданами третьих стран, Министерство внутренних дел приступило к подготовке обновленного законодательства.
Как сообщил Константинос Иоанну на заседании Парламентского комитета по внутренним делам, цель реформы — модернизировать действующие нормы, более четко определить условия приобретения недвижимости и максимальную площадь объектов. Также рассматривается введение временного ограничения между подачами заявок, чтобы предотвратить злоупотребления и превращение жилой недвижимости в инструмент коммерческой деятельности.
Власти анализируют и возможность введения ограничений в отдельных городских зонах или районах, связанных с вопросами безопасности и общественных интересов. При этом, подчеркивается, что изменения должны закрыть правовые пробелы, не нанося ущерба инвестиционной активности.
Вывод для рынка Кипра
Международный опыт и данные по Кипру сходятся в одном: инфраструктура больше не просто повышает стоимость недвижимости, она определяет, сохранится ли эта стоимость со временем. В условиях климатической неопределенности, роста цен и усиления инвестиционного давления именно те города и страны, которые инвестируют в устойчивые инфраструктуры, технологии и институциональное сотрудничество, смогут сохранить привлекательность для жителей и инвесторов. Для Кипра это становится одним из ключевых вызовов и одновременно возможностью на ближайшие годы.