Мнение о том, что рынок недвижимости Кипра находится под контролем иностранных покупателей, не подтверждается статистикой. Свежий анализ Sapienta Economics показывает обратную картину: доля сделок с участием граждан из третьих стран постепенно сокращается, тогда как активность самих киприотов заметно растет.
По оценке главы компании Фионы Маллен, в 2025 году на покупателей из стран вне ЕС пришлось 26,5% всех договоров купли-продажи недвижимости на острове. Для сравнения, в 2023 году этот показатель составлял 31,7%. Одновременно граждане Кипра обеспечили 59,5% всех сделок на рынке, укрепив свои позиции как основная движущая сила спроса.
Рост внутреннего спроса меняет картину рынка
Маллен отмечает, что общественное внимание часто сосредоточено исключительно на росте абсолютного числа иностранных покупателей, без анализа общей динамики. Между тем, количество сделок с участием киприотов растет еще быстрее, что искажает восприятие ситуации.
Согласно расчетам экономиста, с 2018 по 2025 годы число покупок недвижимости киприотами увеличилось почти в два раза — с 4 875 до 10 859 сделок, а гражданами третьих стран — с 2 939 до 4 809, что свидетельствует о более умеренном росте. Эти данные подтверждают, что основное расширение рынка происходит за счет внутренних покупателей.
Споры вокруг данных о реальном владении недвижимостью
Отдельную дискуссию вызвал отчет Аудиторской службы Кипра, опубликованный в сентябре, где предполагалось, что фактическая доля иностранного владения может быть выше из-за покупок через кипрские компании. Маллен подвергла такую трактовку жесткой критике, указав на отсутствие доказательной базы.
По ее словам, при наличии сомнений государственные органы должны опираться на уже существующие механизмы прозрачности. В частности, она предлагает использовать данные о конечных бенефициарах и передавать в Земельный кадастр обезличенную информацию о гражданстве реальных владельцев недвижимости, что позволило бы вести более точную статистику.
Более высокая цена сделок с иностранцами и давление на рынок
Несмотря на сокращение доли иностранных покупателей, их влияние на цены остается ощутимым. По данным статистической службы Cystat, во всех городах Кипра, за исключением Никосии, сделки с иностранцами по стоимости превышают сделки с киприотами. В среднем зарубежные инвесторы платят более высокую цену за 1 м2 жилья.
Этот фактор, как подчеркивает Маллен, способствует общему росту цен и затрагивает всех участников рынка, включая местных покупателей. В условиях ограниченного предложения это усиливает проблему доступности жилья, особенно для молодых семей.
Доступное жилье как ключевой вызов для Кипра
Экономист предупреждает, что жилищный вопрос постепенно превращается в серьезную социально-политическую проблему. На Кипре формируется разрыв между более обеспеченным старшим поколением, которое не заинтересовано в росте налоговой нагрузки, и молодыми киприотами, все чаще не имеющими возможности приобрести собственное жилье даже при стабильных доходах.
Ссылаясь на экономиста Дэвида Макуильямса, Маллен называет сложившуюся ситуацию «тикающей бомбой». По ее мнению, если проблема доступного жилья не будет решена, это может привести к росту недовольства и усилению поддержки антисистемных и антидемократических политических движений, что уже наблюдается в ряде европейских стран.
В целом, данные Sapienta Economics показывают, что рынок недвижимости Кипра развивается прежде всего за счет внутренних покупателей. Однако, без системных решений в сфере жилищной политики рост цен и социальное напряжение могут стать серьезным вызовом для экономики и общества в ближайшие годы.