Экономисты Европейского центрального банка (ЕЦБ) заявили, что решения по монетарной политике напрямую отражаются на расходах, инвестициях и потреблении домохозяйств. Одним из ключевых каналов воздействия остается рынок недвижимости, где именно ипотечные кредиты становятся определяющим фактором динамики спроса. Повышение или снижение ставок влияет не только на количество сделок с жильем, но и на уровень потребления в целом, включая расходы на мебель, бытовую технику и услуги.
Как меняется доступность жилья
Между 2022 и 2023 годами ЕЦБ резко поднял ключевые ставки, чтобы сдержать инфляцию. Это сделало ипотеку менее доступной, поскольку ежемесячные платежи для новых заемщиков выросли быстрее, чем доходы населения. Индекс доступности жилья, который учитывает соотношение цен, доходов и ипотечных выплат, снизился до минимальных уровней за последние годы.
С середины 2023 года началось постепенное снижение ставок, что позволило рынку немного оживиться. Однако, уровень доступности по-прежнему остается ниже, чем в 2021 году, когда ипотека была рекордно дешевой.
Эффект ставок на потребление и ипотеку
Исследование ЕЦБ показывает: повышение ставок на 0,25 процентного пункта в среднем снижает продажи жилья на 2% в течение трех лет. При этом потребление товаров для дома падает на 0,3%. Это подтверждает, что «ипотечный канал» является важнейшим механизмом влияния денежной политики на экономику в целом.
В период с 2022 по 2023 годы удорожание ипотеки привело к снижению покупок жилой недвижимости и сокращению потребления домашних хозяйств. По оценкам, расходы на товары для дома сократились примерно на 10%, а частное потребление в целом упало на 0,6%.
Ситуация на Кипре: рост ставок и цен на жилье
Для кипрского рынка проблема доступности жилья стоит особенно остро. По данным Центрального банка Кипра, в июне 2025 года средняя ставка по ипотечным кредитам выросла до 3,97% против 3,74% месяцем ранее. Для кредитов с фиксированной ставкой до одного года этот показатель достиг 3,95%, что выше среднего уровня по еврозоне (3,61%). К слову, Кипр входит в ТОП-5 стран с самыми дорогими ипотечными займами.
При этом, ссуды на недвижимость с фиксированной ставкой от одного до пяти лет оказалась чуть дешевле — 3,09% в июне против 3,16% в мае. Этот показатель также ниже среднего по еврозоне (3,41%), что частично поддерживает спрос.
Тем временем цены на жилье на острове продолжают расти. Согласно данным Статистической службы Кипра, Индекс цен на жилую недвижимость в первом квартале 2025 года вырос на 2% в годовом исчислении, а по данным Центробанка рост составил 4,8%. Особенно быстро дорожают дома (+5,6%), тогда как цены на квартиры прибавили 3,5%.
Доступность жилья для кипрских семей
Несмотря на умеренный рост доходов населения, сочетание высоких цен и увеличение ставок по ипотеке делают покупку жилья все менее доступной для молодых семей. Кипр опустился на 42-е место в глобальном индексе Knight Frank по темпам роста цен на жилье: за год стоимость увеличилась лишь на 2% номинально и на 0,4% в реальном выражении. Это резкое замедление по сравнению с 2023 годом, когда рынок рос на 8,5%.
Прогнозы на 2025 год
Эксперты ожидают, что в ближайшие месяцы доступность ипотеки постепенно улучшится благодаря стабилизации ставок и росту доходов. Однако неопределенность сохраняется: на рынок могут повлиять геополитические риски, торговые споры и замедление мировой экономики. Для Кипра, где спрос на жильt традиционно поддерживается иностранными покупателями и инвестициями в курортные регионы, ситуация остается двоякой: ипотека для местных жителей дорожает, а рынок жилья продолжает демонстрировать устойчивый рост цен.