За последнее десятилетие цены на жилье в странах ЕС росли примерно на 10% быстрее, чем доходы населения. Это делает покупку собственного дома или квартиры все менее доступной даже для среднего класса. Проблема перешла в политическую сферу — жилье становится не только экономическим, но и социальным вопросом, влияющим на выборы, государственные программы и доверие к власти.
Тренд одинаков для большинства стран ЕС, несмотря на различия в уровне жизни и экономическом развитии. Основные причины кроются в дисбалансе между спросом и предложением, росте населения, политике кредитования и ограничениях на строительство.
Кипр: остров с европейскими ценами и глобальным спросом
Кипр испытывает давление на рынок недвижимости сильнее других стран Европы. Стремительный рост цен наблюдается в Лимасоле, Никосии и прибрежных городах благодаря иностранным инвестициям, миграции цифровых кочевников и спросу со стороны граждан третьих стран, получающих ВНЖ и паспорта через инвестиционные программы.
Доходы местных жителей растут медленнее, чем стоимость жилья, а арендные ставки за последние три года увеличились почти вдвое. Молодежь и семьи сталкиваются с невозможностью покупки собственного жилья без помощи государства или крупных кредитов. При этом, количество новых проектов не успевает за спросом, а стоимость земли и строительных материалов продолжает расти.
Почему предложение отстает от спроса
Основная причина — нехватка нового жилья. За последние годы строительство на Кипре замедлилось: сложные бюрократические процедуры, ограниченное количество участков под застройку, требования по сейсмоустойчивости и энергоэффективности задерживают запуск проектов. Такая ситуация наблюдается и по всей Европе — спрос растет, но число новых домов не увеличивается, а лишь повышается их стоимость.
Регулирование на уровне ЕС и национальные законы иногда противоречат друг другу. Часто меры, заявленные как помощь населению, фактически повышают стоимость жилья. Например, льготная ипотека и субсидии увеличивают спрос, но если не растет предложение, это только ускоряет рост цен.
Пустующее жилье: скрытый ресурс или проблема?
Кипр входит в число стран с большим процентом пустующих домов. Это связано и с наличием вторичных резиденций, и с инвестициями, когда жилье покупают не для проживания, а для сохранения капитала. По оценкам Еврокомиссии, в Европе до 16% недвижимости простаивает. В Никосии и Лимасоле можно увидеть дома, купленные иностранцами, которые остаются закрытыми большую часть года.
Чтобы решить проблему, вводятся налоги на пустующие объекты, как в Ванкувере или Мельбурне. Такие меры уже начали обсуждаться и на Кипре: цель — вернуть жилье на рынок аренды или продажи.
Какие меры принимаются и работают ли они
Большинство стран ЕС, включая Кипр, предлагают ипотечные субсидии, налоговые льготы и гарантии по кредитам для молодых семей и местных покупателей. Однако, такие меры не всегда снижают цены, особенно если они не сопровождаются увеличением строительства. В Нидерландах подобная политика помогла стабилизировать арендный рынок, а в Финляндии — почти не повлияла на стоимость аренды.
На Кипре обсуждается создание фонда доступного жилья, строительство социальных квартир и ограничение практики продажи недвижимости иностранным фондам. Также власти ужесточают контроль над программами выдачи ВНЖ через покупку недвижимости, чтобы уменьшить давление на рынок.
Что нас ждет дальше: прогнозы для Кипра и Европы
В настоящее время ситуация остается напряженной. Повышение процентных ставок в ЕС замедлило оформление ипотечных кредитов, но спрос на Кипре сохраняется из-за миграции, туризма и ограниченного предложения. Особое внимание уделяется устойчивым и энергоэффективным домам, что делает строительство дороже, но формирует новый стандарт рынка.
Эксперты считают, что решить кризис возможно только через комплексные меры: ускорение строительства, переработку градостроительных норм, введение налогов на пустующие объекты и развитие рынка аренды. Для Кипра это вопрос не только экономики, но и демографии, социальной стабильности и будущего молодого поколения.