За последние 12 лет рынок недвижимости Кипра пережил кардинальные изменения. Если в 2013 году строительство в основном было сосредоточено на индивидуальных домах и небольших проектах, то к 2025 году приоритет сместился в сторону многоэтажных жилых комплексов и крупных жилых проектов. Эти перемены отражают не только экономические реалии, но и трансформацию стиля жизни на острове, а также растущий спрос со стороны иностранных покупателей и инвесторов.
Согласно данным Статистической службы Кипра (Cystat), в период с января по апрель 2013 года разрешения были выданы на 1 788 новых жилых объектов. Из них: 852 касались вилл, 464 — дуплексов, 401 — жилых многоквартирных домов и 71 — зданий смешанного назначения. В аналогичный период 2025 года этот показатель вырос на более 140% до 4 321 единицы. Из них: 1 003 лицензии касались вилл, 367 — дуплексов, 2 789 — жилых многоквартирных домов и 162 — зданий смешанного назначения.
Если в 2013 году на многоэтажки приходилось менее 25% рынка, то в 2025 году их доля достигла двух третей, то есть около 65%. Это фундаментально изменило структуру кипрского рынка недвижимости.
Снижение интереса к частным домам
Много лет подряд Кипр ассоциировался именно с частными виллами и коттеджами, особенно в прибрежных районах. Однако с 2013 года их доля на рынке начала постепенно снижаться.
В январе–апреле 2013 года, на фоне финансового кризиса, было выдано 852 разрешения на строительство частных домов общей площадью 220,6 тысяч м2 м и стоимостью 214 млн евро. Уже в 2014 году последовало резкое падение — всего 490 объектов (-43%), площадь сократилась до 136,2 тысяч м2, а стоимость — до 128,8 млн евро.
Небольшое восстановление последовало в 2015–2016 годах, когда количество лицензий на дома выросло до 524 и 599, соответственно. Пик роста пришелся на 2017–2019 годы: 749, 894 и 907 объектов. Общая площадь в эти годы достигала почти 240 тысяч м2, а стоимость превышала 230 млн евро. Однако, пандемия в 2020 году снизила спрос, число лицензий на дома упало до 705 (-22%).
Сильный рост был зафиксирован в 2021–2022 годах. Количество разрешений увеличилось до 1 094 и 1 076, соответственно. Но, в 2023–2024 годах снова наблюдалось падение (975 и 935). В 2025 году было зафиксировано лишь частичное восстановление — местным застройщикам выдали 1 003 лицензии на строительство частных домов. Таким образом, несмотря на устойчивый спрос, коттеджи постепенно уступили лидерство более масштабным проектам.
Причины этого явления кроются в росте стоимости земли, увеличении плотности застройки в городах и изменении потребностей населения. Все больше молодых киприотов и экспатов выбирают квартиры, а не частные виллы, отдавая предпочтение современным жилым комплексам с хорошей инфраструктурой.
Дуплексы: стабильный, но нишевой сегмент
Дуплексы всегда занимали сравнительно небольшую долю в строительной активности Кипра. Несмотря на то что кризис 2013–2014 годов существенно сократил их количество, в последующие годы этот сегмент сумел сохранить стабильность. К 2025 году наблюдался умеренный рост интереса к ним, однако на общем фоне рынка они остаются нишевым продуктом, востребованным преимущественно у семей, предпочитающих жилье с большей площадью и приватностью по сравнению с квартирой, но более доступное по цене, чем отдельная вилла.
В частности, в 2013 году на Кипре было построено 464 дуплекса общей площадью 48,3 тысячи м2 и стоимостью 46,5 млн евро. Но уже в 2014 году показатель упал до 170 объектов (-63%). С 2016 года началось постепенное восстановление: 243 дуплекса в 2017 году, 316 в 2018 году, что сопровождалось ростом стоимости до 46,8 млн евро.
Падение в 2019–2020 годах сменилось ростом в 2021–2022: 291 и 302 единицы. В 2023 году число дуплексов снизилось до 252, однако в 2024–2025 годах снова наблюдалась положительная динамика — 320 и 367 дуплексов стоимостью 66,8 млн евро. Несмотря на то что дуплексы занимают ограниченную долю рынка, сегмент показывает устойчивость и долгосрочный интерес покупателей.
Взлет интереса к многоэтажным жилым комплексам
Самые большие изменения произошли именно в сегменте жилых многоэтажек. В 2013 году на них приходилось менее четверти всех новых объектов, но к 2025 году их доля достигла двух третей. За первые четыре месяца 2025 года было выдано почти 2,8 тысячи разрешений на строительство жилых многоквартирных домов.
Именно многоквартирные дома стали символом трансформации строительного рынка Кипра. В январе–апреле 2013 года такие проекты получили 401 лицензии, общая площадь застройки составила 56,7 тысяч м 2, а стоимость — 47,7 млн евро. Уже в 2019 году произошел прорыв — 1 232 лицензии. Общая стоимость проектов достигла 166,3 млн евро.
В 2021 году побили новый рекорд — на острове построили 1 874 многоквартирных дома стоимостью 282,7 млн евро. После небольшой коррекции в 2022 году рост продолжился: 1 810 объектов получили разрешения в 2023 году, 2 389 — в 2024 году. В 2025 году был зафиксирован исторический максимум: 2 789 лицензий на проекты общей площадью 402,8 тысяч м 2 и стоимостью 441,8 млн евро.
Такой рост связан не только с внутренним спросом, но и с активными инвестициями со стороны иностранцев. Лимассол, Никосия и Ларнака стали центрами строительства современных жилых комплексов, а в курортных районах вроде Айя-Напы и Протараса появились проекты апартаментов для краткосрочной аренды и «второго жилья».
Смешанные многофункциональные проекты
Помимо чисто жилых комплексов, на Кипре стали активно развиваться и смешанные многоэтажные проекты. В них соединяются жилые квартиры, коммерческие площади и объекты инфраструктуры. Этот формат особенно популярен в городах с активной деловой жизнью — Лимассоле и Никосии, где растет спрос на современные пространства, сочетающие жилье, офисы и торговые зоны.
Общий объем строительства на Кипре за двенадцать лет вырос в разы: увеличилось количество объектов, их площадь и стоимость. Если в 2013 году строительная отрасль переживала последствия финансового кризиса, то к 2025 году она демонстрирует устойчивый рост и явную смену ориентира с малоэтажного строительства на проекты крупного масштаба.
В 2013 году на острове появился 71 такой объект общей стоимостью 28,3 млн евро, а в 2014 — всего 2 объекта. Ситуация улучшилась в 2015 году (74 здания, 19,8 млн евро), но в дальнейшем рынок демонстрировал непостоянство.
Наибольший рост наблюдался в 2020 году — 103 проекта, а в 2024 году — 210. В 2025 году количество снизилось до 162 зданий, а стоимость — до 39,3 млн евро. Этот сегмент остается зависимым от единичных крупных застроек. Данная тенденция отражает глобальные тренды урбанизации и растущий интерес к современным жилым комплексам с инфраструктурой.
Перспективы рынка недвижимости Кипра
Эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы спрос на многоквартирные дома продолжит расти, особенно в городах и туристических районах. Сохранение привлекательности Кипра для иностранных инвесторов, а также ограниченность земельных ресурсов будут стимулировать дальнейшее развитие именно многоэтажного формата.
Таким образом, строительная активность на Кипре в период с 2013 по 2025 год стала наглядным примером того, как рынок адаптируется к новым экономическим и социальным условиям. Сегодня остров предлагает все больше возможностей для инвесторов и покупателей, предпочитающих квартиры в современных комплексах, что открывает новые перспективы для дальнейшего роста строительного сектора.