Жилищный кризис в Европе набирает обороты — и Кипр не стал исключением. Согласно свежему отчету Европейской комиссии «Жильев Европейском Союзе: тенденции рынка, ключевые факторы и политика», опубликованному в октябре 2025 года, стоимость недвижимости в ЕС выросла стремительно и зачастую опередила рост доходов граждан. Самый сильный скачок был зафиксирован после повышения процентных ставок Европейским центральным банком в 2022 году.
По данным ведомства, дома в Португалии, Нидерландах и Люксембурге признаны самыми переоцененными в Европе, а рост цен там превысил 20% относительно уровня десятилетней давности. С другой стороны, Кипр вошел в число немногих стран, где цены на жилье в соотношении с доходами не росли, а наоборот — демонстрировали относительное снижение по сравнению с 2014 годом. Вместе с Кипром в эту категорию вошли Румыния и Финляндия.
Как обстоят дела на Кипре
Несмотря на то что Кипр оказался в числе стран с более сбалансированным рынком недвижимости, проблема доступности жилья здесь остается одной из самых острых. В последние годы спрос на аренду и покупку жилья вырос из-за наплыва иностранных специалистов, инвесторов и студентов. В то же время дефицит строительных разрешений тормозит появление новых проектов.
Еврокомиссия отмечает, что Кипр не имеет установленного законом срока для выдачи строительных лицензий, как и Дания, Словакия и Люксембург. Это делает процесс застройки непредсказуемым и затяжным. По данным кипрского Министерства внутренних дел, среднее ожидание разрешения на строительство может достигать 9–12 месяцев, что значительно превышает средний показатель по ЕС.
Отдельное внимание в отчете уделено налоговой политике. Кипр входит в число шести стран ЕС, где не взимается ежегодный налог на недвижимость, что, по мнению экспертов, мешает эффективному управлению рынком и способствует росту числа пустующих объектов.
Рост ставок и падение платежеспособности
Согласно данным Еврокомиссии, повышение процентных ставок в 2022 году резко снизило способность граждан брать ипотечные кредиты. На Кипре, как и во Франции, Португалии и Словакии, долговая нагрузка домохозяйств выросла, а их кредитоспособность снизилась по сравнению с 2019 годом.
Тем не менее, в странах Восточной Европы — Болгарии, Румынии и Венгрии — наблюдается противоположная тенденция: рост доходов позволил повысить доступность ипотечного финансирования.
Пустующие дома — скрытая угроза рынка
Отчет также указывает на серьезную проблему пустующих жилых помещений. Около 15% жилья по всей Европе не используется, а в некоторых странах этот показатель еще выше. Кипр, по данным Еврокомиссии, входит в число государств, где доля невостребованных объектов особенно заметна — наряду с Мальтой, Венгрией, Болгарией и Португалией.
На острове многие объекты остаются незаселенными из-за судебных тяжб, незавершенных сделок, отсутствия титулов или слишком высокой стоимости обслуживания. Эксперты предлагают активнее развивать программы реновации и субсидирования долгосрочной аренды, чтобы вернуть эти объекты на рынок.
Европейская перспектива и решения
Европейская комиссия призывает страны-члены внедрять реформы для повышения доступности жилья, включая ускорение выдачи разрешений, развитие социального строительства и цифровизацию градостроительных процедур. В 2026 году планируется запуск общеевропейской платформы по мониторингу цен и доступности недвижимости, которая позволит оценивать реальную стоимость жилья в разных странах ЕС, включая Кипр.