Срок ожидания проведения земельной или кадастровой съемки на Кипре в среднем достигает 17 месяцев, однако в отдельных случаях процедура может растягиваться до 16 лет. Такие данные приведены в новом отчете Аудиторской службы, опубликованном во вторник, 17 февраля. Документ вскрыл системные проблемы в работе Земельного департамента, которые напрямую затрагивают рынок недвижимости, инвестиционный климат и права собственников.
Что такое кадастровая съемка и почему она критически важна
Кадастровая съемка — это официальная процедура определения и фиксации точных границ земельного участка. Она устанавливает юридические и физические параметры недвижимости, включая площадь, конфигурацию и координаты границ. Эти данные используются для регистрации собственности, заключения сделок купли-продажи, оформления ипотеки, раздела земли и разрешения споров между соседями.
На фоне активного развития рынка недвижимости Кипра, особенно в Никосии, Лимассоле и Ларнаке, своевременное оформление кадастровых данных становится ключевым фактором для инвесторов и частных владельцев. Задержки в системе создают серьезные риски для сделок и реализации строительных проектов.
Споры о границах и изъятие земли: годы ожидания решений
Согласно отчету ведомства, при спорах между соседями о границах участков средний срок ожидания решения составляет 125 месяцев, то есть более десяти лет. В ряде случаев выездная проверка проводилась лишь через 6–10 лет после подачи заявления, а окончательное уведомление сторон приходило спустя 15 лет.
Не менее проблематичной остается обработка дел об экспроприации. Рассмотрение таких случаев занимает в среднем 90 месяцев. Подобные задержки негативно отражаются на инфраструктурных проектах и компенсациях собственникам.
По состоянию на конец 2024 года в очереди находилось около 25 тысяч заявок на проведение земельных съемок. Ежегодно поступает примерно 15 тысяч новых обращений, при том что служба способна обработать около 13 тысяч. Таким образом, накопившийся «хвост» продолжает увеличиваться.
Перегруженность системы и дефицит персонала
Аудиторская служба подчеркивает, что Земельный департамент страдает от хронической нехватки кадров и чрезмерной нагрузки. Взаимодействие граждан и бизнеса с ведомством зачастую превращается в длительный и сложный процесс.
Генеральный аудитор Андреас Папаконстантину в предисловии к отчету призвал к «глубокой смене мышления и подхода». По его словам, одних признаний проблемы недостаточно — необходима масштабная административная реформа, направленная на создание современной, прозрачной и эффективной системы управления земельными ресурсами.
Задержки в кадастровой службе оказывают влияние и на работу других государственных органов, поскольку многие процедуры — от выдачи разрешений на строительство до регистрации ипотек — напрямую зависят от корректных и актуальных земельных данных.
Использование частной и государственной земли: новые вопросы
Отчет также затрагивает вопросы использования частной земли военными структурами без действующих указов, а также случаи длительной реквизиции вместо официальной процедуры отчуждения. Средний срок действия указов о временном использовании частных участков для военных целей достигает восьми лет, что приводит к задержкам в выплате компенсаций владельцам.
Особое внимание уделено управлению государственной землей. Земельная служба слишком медленно реагирует на случаи незаконного вмешательства или самовольного использования государственных участков. По состоянию на конец 2024 года в рассмотрении находилось 1 127 задокументированных случаев таких нарушений. В районе Никосии часть дел оставалась без движения до 15 лет. При этом, подчеркивается, что фактическое число нарушений может быть значительно выше.
Миллионные долги и потери бюджета
Финансовая сторона проблемы также вызывает серьезную обеспокоенность. На конец 2024 года сумма задолженности перед земельным департаментом достигла 18,5 млн евро против 15,5 млн годом ранее. Из этой суммы около 13,6 млн евро составляют долги по аренде государственной земли, накопленные частными лицами.
В районе Никосии десять арендаторов государственных участков задолжали 2,6 млн евро. Эти дела после длительных задержек были переданы в офис генерального прокурора для начала судебного разбирательства.
Возможные реформы и цифровизация кадастра
На фоне критики власти ранее заявляли о планах по цифровизации кадастровых процессов и внедрению электронных сервисов для подачи заявлений и отслеживания статуса дел. Эксперты рынка недвижимости отмечают, что без ускорения процедур межевания и регистрации прав собственности Кипр рискует столкнуться со снижением инвестиционной привлекательности, особенно в сегменте иностранного капитала.
Системная модернизация земельного департамента, включая автоматизацию процессов, усиление кадрового состава и пересмотр процедур управления государственной землей, может стать ключевым условием для стабилизации рынка и повышения прозрачности операций с недвижимостью.
Пока же отчет аудиторов ясно показывает: проблемы Земельного кадастра на Кипре носят не эпизодический, а структурный характер, требующий глубоких и последовательных реформ.