Покупка недвижимости на Кипре для многих иностранцев начинается как красивая история о солнце, море и беззаботной жизни. Однако на практике все нередко осложняется юридическими нюансами, о которых покупатели узнают слишком поздно. Именно с этим столкнулась британская пара, которая с начала 1980-х годов регулярно приезжала на остров, а позже решила связать с ним свое будущее.
Эдмонд и Клэр, влюбились в Кипр настолько, что в 2005 году приобрели земельный участок в районе Агиос Тихонас в Лимассоле с планами на спокойную пенсию. Уже после сделки выяснилось, что участок является частью более крупной территории с неопределенными границами, а сами покупатели стали совладельцами без четкого понимания, где именно проходит их земля. В результате строительство оказалось невозможным, а судебные разбирательства растянулись на годы.
Проблемы с застройщиком и системой
Дополнительным ударом стало то, что застройщик не выполнил письменные обещания по обеспечению участка дорогой, водой и электричеством. Несмотря на выигранные суды и формальное признание прав собственности, участок остался фактически «парализованным». Помощь друзей-киприотов, знающих местную систему и язык, позволила лишь частично продвинуться вперед, но не решить проблему полностью.
Потеряв надежду, пара приобрела еще один участок в другом районе Лимассола, на этот раз с участием знакомого киприота и при заверениях юриста, что документы в полном порядке. Однако и здесь возникли неожиданные препятствия: на территории обнаружились старая дорога и водный резервуар, что снова сделало строительство невозможным. Этот опыт стал для Клэр ярким примером того, насколько отличается работа юридической системы Кипра от привычной британской модели.
Наследство и неожиданные ограничения
В 2018 году Эдмонд скончался, и, по мнению Клэр, многолетний стресс сыграл в этом не последнюю роль. Согласно завещанию, все имущество переходило к супруге. Однако, при попытке продать землю выяснилось, что не только статус собственности остается неясным, но и кипрское законодательство о наследовании автоматически предоставляет долю в имуществе их взрослому сыну, с которым у семьи давно не было отношений.
Клэр столкнулась с очередным тупиком: даже воля покойного супруга не могла быть исполнена в полном объеме. Причина кроется в системе обязательной доли наследства, которая действует на Кипре и существенно ограничивает свободу завещания.
Как работает наследственное право на Кипре
Наследственные вопросы на Кипре регулируются национальными законами о завещаниях и управлении имуществом умерших, а также общеевропейскими нормами, включая Регламент ЕС о наследовании. Формально любой человек может составить завещание, но распоряжаться он вправе лишь так называемой свободной частью имущества. Остальная доля считается обязательной и резервируется для защищенных родственников.
К числу таких лиц относятся супруги, дети, внуки и в определенных случаях родители. Закон исходит из принципа защиты семейных связей, даже если отношения между родственниками фактически прерваны. Если завещание выходит за рамки допустимой доли, оно не признается недействительным, но автоматически корректируется в пользу обязательных наследников.
Европейское право и его ограничения
Граждане ЕС имеют право выбрать право своей страны гражданства для регулирования наследственных вопросов, однако это должно быть прямо указано в завещании. В противном случае применяется кипрское законодательство. При этом, существует важное различие между движимым и недвижимым имуществом. Недвижимость всегда подчиняется закону той страны, где она находится, поэтому кипрская земля наследуется по кипрским правилам вне зависимости от гражданства и места проживания владельца.
Движимое имущество может распределяться по праву страны гражданства, если это четко зафиксировано в завещании. В случае Эдмонда такая оговорка сделана не была, а после Brexit подобные вопросы для британцев стали еще более сложными.
Есть ли хорошие новости для наследников
Несмотря на жесткость системы, у кипрского наследственного права есть и положительная сторона. С 1 января 2000 года на острове полностью отменен налог на наследство, что делает передачу имущества финансово менее обременительной по сравнению со многими другими странами.
История Эдмонда и Клэр наглядно показывает, что покупка недвижимости и составление завещания на Кипре требуют тщательной подготовки и глубокого понимания местного законодательства. Для иностранцев особенно важно заранее проконсультироваться с опытными специалистами. В противном случае даже самые искренние намерения могут столкнуться с системой, которая не позволяет распоряжаться собственным имуществом так свободно, как ожидается.