Сегодня мы поговорим о недвижимости в Пафосе с опытным брокером Максимом Арте. Повод существенный. Сейчас цены на первичное и вторичное жилье примерно на одном уровне, но если копнуть глубже, то первичка имеет массу преимуществ.
— Добрый день, Максим! Расскажите, в чем, по-вашему, основные отличия между новостройками и вторичными объектами?
Добрый день! Сравнение здесь выходит далеко за рамки цены. Конечно, вторичка часто ассоциируется с готовым ремонтом и обжитой инфраструктурой, но современные новостройки в Пафосе – это жилье «под ключ». Они поставляются с встроенными кухнями, качественной отделкой, шкафами, современными напольными покрытиями, а многие застройщики включают в стоимость еще и бытовую технику, теплый пол, VRF-систему, сигнализацию, солнечные панели и даже мебель. По закону на Кипре новостройки должны сдаваться с базовой отделкой: встроенные кухни (без техники), шкафы, сантехника и провижен для установки кондиционеров, теплого пола и зарядки для электромобилей. При этом покупателю остается докупить только бытовую технику и передвижную мебель. Интересно, что в Пафосе застройщики часто идут дальше стандартного решения, что является большим плюсом.
— Можно привести пример? Допустим, сравниваем две квартиры одинаковой площади в одном районе, Чем удивит первичка?
На первичке вы получаете все самое современное: двойные алюминиевые стеклопакеты, продуманную термо- и гидроизоляцию, а также возможность выбора отделочных материалов с участием дизайнера застройщика. Все это входит в стоимость, в то время как во многих вторичных объектах ремонт устарел, а техника уже «устала» от многолетней эксплуатации.
— А как насчет НДС? Это не греческий миф, что на вторичную недвижимость иногда начисляют 19% НДС?
Если вторичная недвижимость не старше 5 лет и не сдавалась в аренду официально в течение двух лет (относительно новый закон), то на нее начисляют 19% НДС, без возможности снизить этот показатель до 5%. Экономия, о которой часто говорят, оказывается иллюзорной. Кроме того, покупая на ранней стадии строительства, можно сэкономить до 30% от общей суммы, а также выбрать цвета, материалы и даже сделать небольшую перепланировку — экономия, которая действительно впечатляет!
— Но у вторичного жилья есть и свои плюсы. Например, готовность к заселению. Вы можете сразу въехать, без ожидания завершения строительства. Как вы оцениваете этот момент?
Действительно, вторичное жилье зачастую можно заселять сразу, и инфраструктура района уже отлажена. Однако, сделки со вторичной недвижимостью могут затягиваться на 2–5 месяцев, что создает риски и неудобства. В свою очередь, при покупке первички действует гибкая поэтапная оплата: 30–40% первоначального взноса плюс НДС, а затем доплаты по мере завершения строительства. К тому же, банки оценивают новостройки выше и предоставляют кредиты на более выгодных условиях.
— А как насчет архитектуры и планировок? Часто говорят, что кипрские вторичные объекты могут похвастаться просторными планировками, высокими потолками, чего иногда не хватает новостройкам.
Да, простор вторички –— это ее сильная сторона, но современные новостройки выигрывают за счет продуманной функциональности. Архитектура первичных объектов создается с учетом современных требований. Каждый квадратный метр используется рационально, а возможности для технологичных улучшений, например, установка зарядки для электромобилей, почти не встречаются в старом жилье.
— А что вы скажете про юридические моменты? Многие покупатели волнуются насчет титульных документов и гибкости в переговорах.
Титул, или Title Deed, у вторичной недвижимости, конечно, уже оформлен, но перевод титула может стоить около 4% от стоимости сделки. Это своего рода кипрский налог за переход права собственности. У новостроек титул, как правило, еще не вышел, но он обязательно появится в ближайшие 2 года после завершения строительства. Главное — обращаться к проверенным застройщикам, и можно быть совершенно уверенным, что титул выйдет. Кроме того, частные продавцы вторички зачастую менее гибкие в переговорах, а застройщики предлагают удобную схему оплаты: остаточная сумма делится по этапам строительства без лишних процентов, при этом многие застройщики принимают платежи в криптовалюте и имеют счета в разных странах.
— Кажется, первичка побеждает практически во всех пунктах. Есть ли хоть какие-то случаи, когда вторичка может оказаться лучшим выбором?
Безусловно, если вы столкнулись с действительно уникальным объектом, например, с эксклюзивной локацией или оригинальной концепцией, как в проектах The Residence, Limassol Marina от Cybarco или Opera by the Sea от Askanis Group — тогда вторичка заслуживает внимания. Но в подавляющем большинстве случаев современные новостройки по характеристикам, качеству отделки, инженерным решениям и инвестиционной привлекательности однозначно выигрывают.
— Говорят, что в новостройках не только дом становится комфортнее, но и жильцы буквально начинают светиться — утренний заряд бодрости, ровный загар, белоснежная улыбка… Есть ли в этом доля шутки?
Ахах, ну, я даже слышал, что покупатели первички начинают терять лишний вес, морщины, а зарплата — повышается! Конечно, это шутка, но все-таки современная, качественно оборудованная недвижимость способна создать такую атмосферу, что жизнь становится проще и приятнее. Это что-то вроде теории разбитых окон, сформулированной еще в 1982 году американскими социологами Джеймсом Уилсоном и Джорджем Келлингом.
— Максим, спасибо за откровенный и насыщенный деталями рассказ о рынке Пафоса. Давайте подытожим. Если клиент хочет современный комфорт, гибкие условия оплаты, высокие инженерные стандарты и перспективу роста стоимости – лучше выбирать жилье в новых проектах. А если по душе уникальная архитектура с историческим колоритом — следует обратить внимание на вторичку, но только если это действительно исключительный проект.
Совершенно верно! Главное — чтобы выбор был осознанным и соответствовал вашим приоритетам. Моя задача — помочь клиентам разобраться в этом многообразии, чтобы они нашли дом, который вдохновляет каждый день. Помните: новостройки в ближайшие 5–7 лет будут дорожать, а вторичка — только дешеветь.
— Спасибо, Максим, за интересную беседу и полезные советы. Надеемся, что наши читатели найдут для себя оптимальное решение в мире кипрской недвижимости. До новых встреч!
Спасибо вам! Пусть каждый найдет дом своей мечты — будь-то первичная новостройка с лучшими технологиями или уникальная вторичная недвижимость с историческим колоритом.
Примеры первички в Пафосе
1-спальная новая квартира 54 м2 в районе Юниверсал Пафоса за 162,5 тысяч евро + НДС. Потолки 3,2 м, качественная отделка, двойные стеклопакеты и очень удобная локация — городская инфраструктура в пешей доступности.
2-спальная квартира площадью 83 м2 по цене 390 тысяч евро + НДС в районе Гробницы Царей Пафоса
В этом проекте уже есть удобства, такие как тренажёрный зал, бассейн и сауна; в цену включен водяной теплый пол, система кондиционирования VRF, система сигнализации и бытовая техника.
Новая вилла в районе Конья Пафоса площадью 164 м2 с участком 261 м2 по цене 530 тысяч евро + НДС. С бассейном, видом на море, тёплым полом, системой кондиционирования VRF, двойными стеклопакетами, а также с возможностью выбрать цвета и материалы отделки.
Читайте также:
