Покупка недвижимости на Кипре — частые ошибки и как их избежать

Покупка недвижимости — очень важный и ответственный шаг, ведь недаром говорят, «мой дом — моя крепость». И с каждым годом все больше экспатов выбирают созидать свою «крепость» именно на Кипре. Это неудивительно! За последнее время на рынке недвижимости Кипра сложилась очень благоприятная ситуация, как для инвесторов, так и для покупателей первого жилья. Все благодаря тому, что стоимость недвижимости Кипра постоянно растет, но все еще остается в разумных пределах, а спрос на нее неуклонно повышается.

Возможно вы уже присмотрели себе дом или квартиру мечты и осталось дело за небольшим — подписать договор и внести залог. Но для того, чтобы ваша мечта не превратилась в разочарование, перед покупкой желательно ознакомиться с некоторыми тонкостями кипрского законодательства. Ведь покупка недвижимости на Кипре имеет свои особенности. Сегодня остановимся на некоторых ошибках, которые обычно совершают иностранные инвесторы и расскажем как их можно избежать.

Покупка недвижимости без титула

На Кипре основным документом, подтверждающим ваше право владения недвижимостью является Титул на Собственность (title deed), еще известный как «Сертификат регистрации недвижимого имущества». Этот документ выдается государственным Земельный департамент. И хотя такая практика существует не во всех странах, на Кипре без титула на собственность вы не сможете впоследствии свободно распоряжаться своей недвижимостью.

К сожалению, не все иностранные инвесторы знают об этом и зачастую покупают недвижимость без титула. На это существует ряд причин:

1. Во-первых, когда дело касается новых проектов, застройщики не всегда успевают вовремя оформить индивидуальные титулы на каждого собственника. Часто это является следствием бюрократических проволочек с оформлением документов и разрешений на строительство, или задолженностями застройщика по ипотечным кредитам. В особенности, это затрагивает покупателей квартир.
2. Во-вторых, иностранным гражданам разрешено иметь всего лишь один титул на собственность на Кипре, в то время, как многие инвесторы часто покупают несколько объектов недвижимости.
3. В-третьих, титул на собственность стоит недешево и некоторые инвесторы, желая сэкономить, предпочитают оставаться без титула. Однако, такое решение чревато проблемами в будущем.

Без титула на недвижимость, собственник не сможет свободно распоряжаться своим домом или квартирой: продать, заложить или передать в наследство.

Важно помнить: Один лишь факт покупки и владения домом или квартирой на Кипре не равен праву на собственность без оформления соответствующего «титула на недвижимость».

В случае покупки вторичной недвижимости, существует другая опасность. Дело в том, что на Кипре довольно большие семьи и количество наследников недвижимости чрезвычайно велико. Бывает так, что на один дом могут претендовать до десяти и более наследников. Поэтому при передаче права собственности важно иметь согласие каждого из них. В таких случаях бывает довольно сложно проследить всю историю сделок по недвижимости и наследования.

Не имея титула на вторичную недвижимость, можно столкнуться с рядом проблем:

1. Споры между наследниками
2. Ипотечные долги предыдущих владельцев
3. Риск того, что недвижимость была отдана под залог банку
4. Кадастровые споры
5. Незаконченный порядок управления недвижимостью

Несоблюдение строительных и кадастровых норм

Для того, чтобы зарегистрировать Титул на собственность на Кипре, для начала необходимо, чтобы проект имел соответствующее разрешение на строительство, акт о завершении строительства и ввода объекта в эксплуатацию, а также регистрацию в Земельном департаменте. Необходимо убедиться, что застройщик не имеет ипотечных задолженностей по окончании строительства.

В случае с новыми, либо еще только строящимися проектами, важно чтобы не было расхождения между утвержденными строительными. планами (чертежами) и финальным результатом.

При покупке вторичной недвижимости, важно убедиться чтобы дом или квартира не имели пристроек, либо других структурных изменений, запрещенных кипрским законодательством. Большинство незначительных структурных изменений можно легализовать, обратившись в местный муниципалитет. В то время, как более серьезные изменения намного строже регулируются законодательством. Ниже приведены самые распространенные примеры структурных изменений, на которые следует обратить внимание при покупке дома или квартиры:

1. Строительство пристроек и дополнительных этажей.
2. Подвальные помещения и чердаки, используемые в качестве жилых помещений.
3. Общественные зоны, ставшие частью частной собственности.
4. Расширение границ земельного участка за счет общественных или соседских земель.
5. Пространство на крыше, используемое в качестве террасы.
6. Постройка полных или частичных ограждений на балконах или лоджиях.
7. Строительство бассейна без соответствующего разрешения.
8. Постройка заборов и ограждений выше установленного уровня.
9. Установка навеса, беседки или веранды.

При обнаружении подобных изменений, новому владельцу понадобиться их легализовать, что повлечет дополнительные денежные и временные расходы. А, в худшем случае, если получить разрешение невозможно, то придется и вовсе от них избавиться и вернуть объект недвижимости в первоначальное состояние.

Покупка недвижимости без личной инспекции

В последнее время, популярной тенденцией рынка недвижимости Кипра становится покупка объекта на стадии строительства (off-plan). И, зачастую многие инвесторы, находясь под впечатлением от красочного визуала, макетов и брошюр, соглашаются на покупку без осмотра законченного объекта.

При этом, они рискуют получить недвижимость с дизайнерскими недоработками, либо с отделкой из более дешевых материалов. Но даже, если застройщик оказался добросовестным, все равно лучше увидеть уже готовый объект недвижимости лично. Ведь даже самая лучшая 3D визуализация не сравнится с возможностью пройтись по вашему будущему жилому пространству и потрогать материалы и отделку своими руками.

Но и с объектами вторичной недвижимости тоже нужно держать ухо востро. Многие старые здания на первый взгляд выглядят довольно презентабельно благодаря косметическому ремонту, в то время как их внутренние коммуникации могут находится в плачевном состоянии. К наиболее частым проблемам относятся:

1. Устаревшая электропроводка.
2. Ржавые или протекающие трубы
3. Проблемы с канализацией.
4. Отсутствие гидроизоляции в ванных помещениях.
5. Протекающие крыши.

Для новых владельцев недвижимости ремонт или замена устаревших коммуникаций могут обойтись в десятки тысяч евро.

Дополнительные налоги и сборы

При планировании бюджета на покупку недвижимости, важно учитывать дополнительные расходы на налоги и юридическое оформление, общая сумма которых может составить около 10% от стоимости самого объекта:

1. НДС (VAT) оплачивается только при покупке нового объекта недвижимости и составляет около 5% от ее стоимости, при условии, что эта первая недвижимость на Кипре и ее стоимость не превышает 475 тысяч евро, а общая площадь — не более 190 м2.
2. Сбор за передачу прав собственности (transfer fees). Чтобы оформить Титул на недвижимость, необходимо оплатить специальный сбор, который рассчитывается исходя из стоимости недвижимости. Обычно, за дом или квартиру, стоимостью свыше 170 тысяч евро, взимается 8% от общей стоимости.
3. Государственная пошлина (stamp duty) на недвижимость стоимостью более 170 тысяч составляет около 0,20%.
4. Стоимость юридической экспертизы (due diligence) может составлять 1,5—5 тысяч евро, в зависимости от общей стоимости объекта.
5. Сбор за оценку недвижимости составит примерно 500—1,5 тысячи евро.

В дополнение к единоразовым сборам, указанным выше, вас ждут ежегодные расходы: муниципальные сборы, ремонт, плата за обслуживание апартаментов (для владельцев квартир), плата за обслуживание бассейна и сада (для владельцев вилл). Таким образом, владельцам квартир стоит отложить дополнительные 1,2—2,5 тысячи евро, а владельцам домов и вилл — 2,5—5 тысяч евро в год на утилитарные сборы и ежегодное обслуживание их собственности.

Совокупность всех этих дополнительных расходов составляет довольно приличную сумму, которая может стать неприятным сюрпризом, если не быть к этому готовыми заранее.

Отсутствие юридической поддержки

Так как покупка недвижимости на Кипре имеет множество нюансов, без помощи местного адвоката не обойтись. Правильно выбранный специалист будет действовать в ваших интересах и поможет составить контракт, который защитит ваши права, как собственника. Еще, адвокат осуществляет комплексную проверку документов: титулов на недвижимость, разрешения на строительство, наличия задолженностей или неоплаченных долгов прошлых владельцев. Он поможет гарантировать безопасность сделки купли-продажи и всех платежей.

Грамотный специалист обезопасит вас от многих неприятностей, которые характерны для рынка недвижимости Кипра:

1. Нелегальных структурных изменений
2. Скрытых долгов на недвижимость
3. Отсутствия титула на недвижимость
4. Дополнительных расходов
5. Возможных судебных разбирательств

Иными словами, адвокат гарантирует полную безопасность и чистоту сделки купли-продажи недвижимости.

Полезные советы:

1. Пользуйтесь услугами только проверенного риелторского агентства с регистрацией на Кипре. Это поможет осуществить грамотный подбор недвижимости для ваших нужд, обеспечит высокое качество объекта, поможет минимизировать риски и гарантирует чистоту сделки.
2. Всегда проверяйте наличие титула на недвижимость.
3. Учитывайте дополнительные расходы на государственные сборы и налоги при покупке недвижимости.
4. Перед заключением сделки внимательно осмотрите жилье лично.
5. При выборе недвижимости, оцениваете такие факторы, как локация, транспортная доступность, наличие шума и ее инвестиционный потенциал.
6. При покупке недвижимости с целью инвестиций, рекомендуется детально изучить рынок недвижимости Кипра и его тенденции.
7. Помните, что одно только наличие недвижимости на острове не гарантирует получение кипрского гражданства, а является лишь одним из необходимых условий.

Получить ключи от собственной квартиры или дома — один из самых радостных и волнительных моментов в жизни каждого человека. А, если ваша недвижимость находится на самом прекрасном Средиземноморском острове, то это приятно вдвойне. Надеемся что наши советы помогут вам еще больше приблизиться к заветной мечте — стать владельцем недвижимости на Кипре!

Читайте также:

1. Рождество и Новый Год на Кипре — куда поехать и чем заняться
2. Такси на Кипре: приложения, цены, как вызвать
3. Зима на Кипре — выпадает ли снег и насколько холодно?
4. Как получить водительские права на Кипре — полное руководство
5. Как остаться на Кипре дольше чем на 90 дней. Легальные пути