На Кипре можно продать абсолютно любую недвижимость, если соблюдены следующие условия: цена соответствует рыночной и все в порядке с документами.
Это же правило относится к ипотечным квартирам. Но есть пара отличительных нюансов, о которых мы вам расскажем в этом блоге. А заодно сделаем обзор нынешней ситуации в сфере ипотечного кредитования.
Как работает ипотека на Кипре?
На сегодня ипотека по-прежнему является одним из самых популярных способов приобретения жилья на острове Афродиты. Причем не только среди местного населения, но и среди зарубежных инвесторов. С единственной разницей, что инвесторы, которые не работают и не проживают на Кипре постоянно, вносят свыше 50%, а иногда и 60% от полной стоимости объекта Для местных первоначальный взнос составляет минимум 20%. За регистрацию ипотеки выплачивается 1% от стоимости объекта государству. В числе других значительный затрат: страхование недвижимости от чрезвычайных ситуаций, страхование жизни заемщика, и, если нужно, юридическое сопровождение сделки.
Минимальный размер ставки по жилищному кредиту на сегодня составляет 1,8%, к которой, в соответствии с новыми правилами 2023 года, при подсчете полной суммы ежемесячного платежа следует добавить плавающую ставку Европейского центрального банка. Последние полгода она составляла примерно 3,5%. А с 14 сентября ЕЦБ повысил ставку на 25 базисных пунктов — новое значение обновило исторический максимум — 4,5%. Эксперты считают, что дальнейшего роста ставки не ожидается, но ее могут снизить в случае замедления экономического роста.
При оформлении ипотеки действуют все те же правила, что при обычной покупке. На первое жилье в новостройке НДС на первые 200 м2 составляет 5%, в отличие от стандартных 19% по Европе. При покупке вторичного жилья нужно оплатить налог за переход права собственности Transfer Fees, который связан с ценой конкретного объекта, но значительно ниже НДС. Для его расчета используют стандартный калькулятор. В случае, если сделка не облагается НДС, законодательством предусмотрено освобождение в размере 50% от суммы комиссии за перевод. Это освобождение не учитывается калькулятором. Еще больше снизить сумму можно за счет увеличения числа собственников.
Продаем ипотечную квартиру
Чтобы продать квартиру, купленную при помощи ипотеки, нужно быть ее собственником. Поэтому, чем меньше собственников, тем процесс пойдет быстрее. Покупая квартиру в ипотеку человек фактически является владельцем недвижимости, заложенной в кредитной организации — в банке. При оформлении новоиспеченный владелец запрашивает в Земельном департаменте 2 оригинала Титула — главного свидетельства о собственности — для себя и для банка, который выдал кредит.
Тем не менее, без ведома банка продать или совершить какие-либо другие финансовые операции с недвижимостью собственник на законных основаниях не может. Пока долг не выплачен до конца, недвижимость остается в статусе заложенной. Продавец обязан заранее известить кредитную организацию о намерении продать жилье, запросить письмо об оставшемся долге и списке документов, которые там хранятся.
В банке сделают расчет, чтобы выяснить, какую сумму нужно заплатить, чтобы закрыть кредит. Новый покупатель направляет в банк запрос на закрытие кредита. На этом этапе составляется предварительный Договор-купли продажи с указанием суммы непогашенного кредита.
Накануне сделки представитель банка предоставляет бумагу banker's draft — инструкцию по переводу средств на счет банка. Когда деньги поступили, банк передает соответствующий Сертификат об отсутствии задолженности и все документы на недвижимость. В этот же день или другое удобное время совершается сделка купли-продажи, подкрепленная договором.
В назначенный день на сделку в Земельный департамент приезжает продавец, покупатель и, если нужно, представитель банка. Покупатель может закрыть кредит либо продолжить оплачивать ипотеку, переоформив ее на себя (что увеличит время оформления продажи ипотечной квартиры). В первом случае часть денег идет продавцу, а часть в банк. Кредит закрывают (иногда с небольшим пенни для продавца за досрочное погашение). Второй вариант требует чуть дольше времени, поскольку предстоит предварительно оформить кипу бумаг, а в случае с иностранцами дополнительно получить разрешение на покупку от Совета Министров Кипра. Кроме того, перед сделкой продавцу необходимо закрыть все долги и получить сертификат о прохождении налоговой очистки Tax Clearance Certificate.
Таким образом, после одобрения сделки кредитной организацией, часть оплаты идет на счет банка, другая — на счет продавца. Если за период владения недвижимостью, цена ее повысилась, продавец зарабатывает.
Нужно учесть, что при продаже недвижимости на Кипре оплачивается налог на прибыль, который составляет 20% от указанной в договоре стоимости объекта. Поэтому многие покупатели предпочитают брать недвижимость в перспективных проектах на этапе off-plan и перепродавать на финальном этапе строительства, когда цена квартир поднялась на 30-40% от первоначальной стоимости. Стоит отметить, что в первые 10 лет владения первой новостройкой сохраняется НДС для владельца 5%, а если квартиру продали раньше, чем через 10 лет, придется за оставшиеся до окончания указанного срока года передать государству полные 19%. Так, когда речь идет об инвестиционных покупках через ипотеку, стоит выбирать проекты особо тщательно, чтобы не прогадать.
Читайте также:
