Инвестиции в недвижимость Никосии: что выгоднее, квартира, вилла или коммерческая недвижимость?

На сегодняшний день столичный рынок недвижимости стремительно развивается, предлагая множество вариантов для выгодных инвестиций. Рассмотрим основные сегменты рынка, их потенциальную доходность и новые тенденции.

Инвестиции в квартиры

По данным ежегодных отчетов PWC и RICS, сегмент квартир является самым динамично развивающимся, стабильным и востребованным на столичном рынке недвижимости. Рыночная стоимость и цены на аренду квартир в Никосии продолжали стабильно расти на протяжении последнего десятилетия.

Этому способствует несколько факторов:

1. Уровень жизни населения и экономическая ситуация. Рост стоимости жизни в столице, и рост цен на недвижимость увеличили потребность в более доступном, недорогостоящем жилье.
2. Никосия – столица лучших университетов острова, с каждым годом привлекающая все больше студентов. Большинство из них предпочитают селиться поблизости к университетам, снимая однокомнатные квартиры или студии.
3. Растет популярность жизни в урбанистическом центре – в центре города или близлежащих районах. Большинство экспатов и молодых профессионалов, работающих в столице предпочитают жить в центре города, недалеко от места работы, а также от достопримечательностей, кафе, ресторанов и магазинов.

1-спальные квартиры и студии

Удобные и компактные, они особенно популярны среди студентов и молодых профессионалов. Такая недвижимость предоставляет возможность иметь собственное пространство по доступной цене. По статистике, именно однокомнатные квартиры и студии стали самой востребованной недвижимостью в столице за последние несколько лет и спрос на нее сейчас превосходит предложение. Невысокая цена и постоянно растущий спрос на эти доступные квартиры делают их особенно желанными и выгодными для инвесторов, гарантируя стабильный ежегодный доход от аренды.

Традиционно, самыми престижными и востребованными районами, считаются Ликавитоc и центр города, особенно популярные среди молодых профессионалов и экспатов и Энгоми — популярный район у студентов из-за близости к университетам. Другие популярные районы в этом сегменте, не слишком удаленные от центра: Строволос, Айос Домедиос и Дасуполис. Цены на квартиры в этих районах чуть ниже, чем в центре города и Энгоми.

Ниже приводится примерная статистика по некоторым самым востребованным районам. Следует иметь ввиду, что цены на недвижимость могут разниться в зависимости от множества факторов: от возраста и общего состояния здания, внешнего вида и ремонта апартаментов, от их размера и локации.

Статистика

Квартира-студия:

1. Средняя рыночная стоимость — 90 тысяч евро
2. Средняя цена за 1 м2 — 1,9-2,6 тысячи евро
3. Среднемесячная цена за аренду — 500 евро
4. Средний валовой доход от аренды — 6,66%

1-спальные квартиры в районе Ликавитоc и Энгоми:

1. Средняя рыночная стоимость — 137-141 тысяча евро
2. Цена за 1 м2 — 2,7-2,8 тысячи евро
3. Среднемесячная цена на аренду — 800 евро-1 тысяча евро
4. Средний валовой доход от аренды — 6,98-8,51%

1-спальные квартиры в других районах:

1. Средняя рыночная стоимость — 104-125 тысяч евро
2. Средняя цена за 1 м2 — 2-2,5 тысячи евро
3. Среднемесячная цена на аренду — 600-800 евро
4. Средний валовой доход от аренды — 6,87%-7,68%

2-спальные квартиры

2-спальные квартиры предоставляют больше свободного пространства и подойдут, как для одного человека, так и для пары и даже, для маленьких семей. Эта недвижимость может быть востребована у студентов, молодых семей, пар без детей и профессионалов, которые желают иметь больше пространства или отдельную зону для работы. И хотя на рынке недвижимости Никосии довольно много предложений по сдаче в аренду 2-спальных квартир, то есть предложение превышает спрос, их универсальность делает их востребованными у широкой категории людей, что гарантирует стабильный доход от аренды.

Как и в случае с 1-спальными квартирами, наиболее популярными будут центральные районы: Ликавитоc, Айос Домедиос, Энгоми — для студентов или работников университетов, Строволос и Дасуполис, которые подходят как для одного человека, так и для семей, а Лакатамия и Македонитисса больше подойдут для тех, кто предпочитает жить в более тихих районах.

Статистика

Ликавитоc и Энгоми:

1. Средняя рыночная стоимость — 242-294 тысячи евро
2. Средняя цена за 1 м2 — 2,7 - 3,2 тысячи евро
3. Среднемесячная цена за аренду — 1,2-1,5 тысячи евро
4. Средний валовой доход от аренды — 5,95%-6,12%

Другие районы:

1. Средняя рыночная стоимость — 242-285 тысяч евро
2. Средняя цена за 1 м2 — 2,3 - 2,5 тысячи евро
3. Среднемесячная цена за аренду — 1,1-1,4 тысячи евро
4. Средний валовой доход от аренды — 5,89%-6,03%

Основные тренды

По статистике Ask WiRE Index и Центробанка Кипра, за последний год цены на продажу квартир в Никосии возросли на 4,3%, и увеличились на 4,8% на их аренду. Эко-дизайн и экологическая осознанность становятся все более популярными. Поэтому квартиры обладающие энергоэффективным дизайном с использованием солнечных панелей и теплоизоляцией более востребованны и могут принести более высокий доход от аренды, а также снизить расходы на электроэнергию. Возрос спрос на квартиры и студии с открытыми пространствами: патио, верандами или балконами. Такая недвижимость будет иметь более высокую ценность и доход от аренды. В некоторых случаях государство может предоставить субсидии и гранты на развитие сегмента доступных квартир.

Плюсы и минусы инвестиций в квартиры

Плюсы:

1. Сравнительно невысокая стоимость стартовых вложений.
2. Невысокие затраты на эксплуатацию и ремонт.
3. Высокий и постоянный спрос на доступные квартиры гарантирует стабильный доход.
4. Довольно высокий валовой доход от аренды.
5. Самое выгодное вложение в краткосрочной перспективе.
6. Более высокая ликвидность – доступные квартиры легче продать, чем более дорогостоящие апартаменты.
7. Более быстрый оборот – поиск арендаторов занимает меньше времени, так как доступные квартиры пользуются спросом у широкой демографии населения.
8. Меньшая волатильность и зависимость от внешних факторов.

Минусы:

1. Более низкие ежемесячные доходы от аренды.
2. Меньшая стабильность арендаторов. В этом ценовом сегменте они могут быть менее благонадежными, чем в премиальном. Возрастает риск неоплаты, либо задержки аренды, порчи имущества и т.д.
3. Сравнительно невысокий рост капитала.
4. В долгосрочной перспективе, их ценность может либо незначительно вырасти либо снизится.
5. Государственный контроль и регулирование цен на доступное жилье может повлиять на возможность повышать цены на аренду.

Элитные квартиры и пентхаусы

В течение последних нескольких лет, инвестиции в премиальную недвижимость в Никосии набирают популярность. Столица становится крупным коммерческим и финансовым центром, привлекая все больше людей с высоким уровнем дохода: руководителей и основателей компаний и стартапов, работников международных компаний и организаций и, как это уже сложилось исторически, дипломатов и работников консульств, а также других обеспеченных экспатов.

Благодаря этому, рынок премиальной столичной недвижимости стремительно развивается и элитные апартаменты и пентхаусы пользуются большим спросом. Премиальная недвижимость – это комфортные современные просторные апартаменты, часто с панорамными видами на город, и с полным комплексом дополнительных сервисов и услуг. Большая часть премиальных жилых комплексов расположена в самом центре Никосии и в районе Ликавитоc . Но, в последнее время такие районы, как Агиос Андреас, Энгоми, Строволос, Македонитисса тоже стали развиваться в премиальном сегменте. Инвестиции в премиальные апартаменты – это выгодное вложение средств, которое гарантирует более высокий валовой доход от аренды и долгосрочное увеличение капитала, по сравнению с обычными квартирами.

Данные приведенные ниже представляют собой усредненные параметры для каждой категории апартаментов. Цены и годовой валовой доход во многом зависят от престижности здания и его локации, от размеров и состояния апартаментов, от дополнительных удобств/услуг, предоставленных в жилом комплексе.

Статистика

2-спальные пентхаусы:

1. Средняя рыночная стоимость — 320-350 тысяч евро
2. Средняя цена за 1 м2 — от 2,9 тысяч евро
3. Среднемесячная цена на аренду — 2,2-2,8 тысячи евро
4. Средний валовой доход от аренды — 8,25%-9,6%

3-спальные пентхаусы:

1. Средняя рыночная стоимость — от 450 тысяч евро
2. Средняя цена за 1м2 — от 3,2 тысяч евро
3. Среднемесячная цена на аренду — 2,8-3,5 тысячи евро
4. Средний валовой доход от аренды — 9,33%

4-спальные пентхаусы:

1. Средняя рыночная стоимость — 600 тысяч евро
2. Средняя цена за 1м2 — от 3,7 тысяч евро
3. Среднемесячная цена на аренду — от 3,5 тысяч евро
4. Средний валовой доход от аренды — 7-9%

Основные тренды

Люди с высоким уровнем дохода становятся все более экологически-сознательными. Все элитные жилые комплексы построены по принципу эко-дизайна, с учетом энергоэффективности, с использованием экологичных материалов и солнечных панелей. По этой причине, технологии «умного дома» становятся все более популярными и востребованными. Пентхаусы с красивыми панорамными видами более высокие в цене, и предоставляют более высокий валовой доход от аренды. Премиальные апартаменты в более тихих районах, таких как Айос Андреас, Энгоми и Македонитисса могут быть более популярны среди обеспеченных людей пенсионного возраста и семей с детьми. Возрастает также востребованность апартаментов для краткосрочной аренды с обслуживанием (serviced apartments).

Плюсы и минусы инвестиций в премиальные апартаменты

Плюсы:

1. Благоприятные условия налогооблажения: невысокий налог на рост капитала и отсутствие налога на наследство делают инвестиции в премиальную недвижимость ещё более выгодными.
2. Это нишевый сегмент и его доля на столичном рынке продолжает расти.
3. Арендаторы премиальный недвижимости более благонадежны и платежеспособны.
4. Премиальные апартаменты эксклюзивны и востребованны из-за лимитированного количества жилых комплексов, а также свободной земли под их строительство в центре города.
5. Увеличение капитала от инвестиций в долгосрочной перспективе. Благодаря современному дизайну жилых комплексов, а также их престижной локации, их ценность со временем будет только расти.

Минусы:

1. Достаточно высокая стартовая цена для инвестиций.
2. Высокие цены на обслуживание и ремонт.
3. Рынок премиальной недвижимости более волатилен и в большей мере зависит от экономической и политической ситуации, а также от иностранных инвесторов.
4. Вложения в премиальный сегмент окупаются в более долгосрочной перспективе.
5. Премиальные апартаменты –— это нишевый рынок и спрос на них может быть менее стабильным чем на более доступные квартиры.

Инвестиции в виллы

В Никосии, виллы наиболее востребованы среди местных жителей и экспатов — профессионалов, работающих в международных компаниях, предпринимателей и руководителей различных проектов и стартапов, а также дипломатов, и их семей. В отличие от прибрежных городов, где виллы пользуются популярностью среди туристов для кратковременной аренды, в Никосии более распространена долгосрочная аренда. Рынок кратковременной аренды в столице тоже больше рассчитан на корпоративных клиентов, которые приезжают в город в командировку. Исходя из этого, инвестиции в столичные виллы предоставляют несколько возможностей для получения дохода:

1. Долгосрочная аренда для экспатов, дипломатов и их семей.
2. Краткосрочная аренда для корпоративных клиентов.
3. Покупка более доступных старых вилл, их ремонт и перепродажа в более премиальном сегменте.

Столичный рынок недвижимости предлагает как более доступные виллы, так и люксовые объекты премиального сегмента. Самыми престижными районами считаются центральные районы Энгоми, Строволос, Дасуполис, Элеонон, а также Агланжа. Более доступные районы, но и более удаленные от центра — Лакатамия, Лача, а также пригородные поселки – Гери, Цери и Дефтера. Ниже представлены средние данные цен на продажу и аренду разных типов вилл и предполагаемого валового дохода.

Статистика

3- и 4-спальные виллы в районах Лача, Лакатамия, Гери, Цери и Дефтера:

1. Средняя рыночная стоимость — 350-550 тысяч евро
2. Средняя цена за 1м2 — 1,8-2,3 тысячи евро
3. Среднемесячная цена на аренду — 1,5-2,5 тысяч евро
4. Средний валовой доход от аренды — 5,14%-5,45%

3- и 4-спальные виллы в районах Энгоми, Строволос и Агланча:

1. Средняя рыночная стоимость — 600-850 тысяч евро
2. Средняя цена за 1м2 — 2,5-3,5 тысяч евро
3. Среднемесячная цена на аренду — 3-5 тысяч евро
4. Средний валовой доход от аренды — 6%-7,06%

4- и 5-спальные виллы в районах Лача, Лакатамия, Гери, Цери и Дефтера:

1. Средняя рыночная стоимость — 450-700 тысяч евро
2. Средняя цена за 1м2 — 1,9-2,5 тысяч евро
3. Среднемесячная цена на аренду — 2-3,5 тысяч евро
4. Средний валовой доход от аренды — 5,33%-6%

4- и 5-спальные виллы в районах Энгоми, Строволос, Агланча:

1. Средняя рыночная стоимость — 800 тысяч евро - 1,5 млн евро
2. Средняя цена за 1м2 — 2,8-4 тысячи евро
3. Среднемесячная цена на аренду — 4-6,5 тысяч евро
4. Средний валовой доход от аренды — 5,2%-6%

Виллы премиального сегмента

Элитные виллы в Никосии обычно расположены в самых престижных районах, зачастую в коттеджных поселках закрытого типа, которые очень популярны у многих экспатов. Такая элитная недвижимость предлагает клиентам не только эксклюзивный дизайн, комфорт, приватность и безопасность, но и дополнительные пространства, например винные погреба, домашние кинотеатры, домашние тренажерные залы и сауны. Виллы спроектированы по принципу эко-дизайна, оснащены последними технологиями и обладают такими функциями, как «умный дом». Ниже приведены средние цены на виллы премиального сегмента.

Статистика

3- и 4-спальные виллы:

1. Средняя рыночная стоимость — 900 тысяч евро-1,5 млна евро
2. Средняя цена за 1м2 — 3,5-4,5 тысячи евро
3. Среднемесячная цена на аренду — 5-7,5 тысяч евро
4. Средний валовой доход от аренды — 6%-6,67%

4- и 5-спальные виллы:

1. Средняя рыночная стоимость — 1,5-3 млн евро
2. Средняя цена за 1м2 — 4-5,5 тысяч евро
3. Среднемесячная цена на аренду — 6,5-10 тысяч евро
4. Средний валовой доход от аренды — 4%-5,2%

Основные тренды

По статистическим данным Ask WiRE Index и Центробанка Кипра, за 2024 год цены на продажу и аренду вилл и домов увеличились на 4,8%. Становится популярна покупка более старых вилл в премиальных районах, их ремонт и обновление: установка солнечных панелей, системы «умного дома», дизайн интерьера — все это повышает рыночную стоимость недвижимости и доход от аренды или продажи. Недвижимость с дополнительными удобствами, например с бассейном, и современными технологиями и эко-дизайном, привлекает более обеспеченных арендаторов. На рынке недвижимости Никосии набирают популярность премиальные виллы с обслуживанием (high-end serviced villas), которые привлекают корпоративных клиентов для краткосрочной аренды.

Плюсы и минусы инвестиций в виллы

Плюсы:

1. Хороший потенциал для долгосрочного роста капитала. Земельные участки и виллы в престижных районах, стабильно растут в цене, что в долгосрочной перспективе может принести хороший доход.
2. Отдельно стоящие дома обычно более выгодны для долгосрочных инвестиций, чем квартиры, так как цены на землю стабильно повышаются в цене.
3. Виллы могут приносить более высокий валовой доход, чем квартиры, особенно если они обладают дополнительными удобствами — садом или бассейном, функциями «умного дома», эко-дизайном.
4. Меньшая конкуренция при поиске арендаторов, по сравнению с квартирами.
5. Большая свобода для внесения изменений, по сравнению с квартирами — инвесторы могут отремонтировать и обновить дизайн старой виллы, превратив ее в премиальную недвижимость, и тем самым увеличить ее изначальную стоимость. В тоже самое время, ценность квартиры будет во многом зависеть от состояния жилого комплекса в целом, которое не может быть изменено по желанию инвестора.

Минусы:

1. Более высокий порог изначальных инвестиций по сравнению с квартирами.
2. Более высокие расходы на ремонт и уход за виллой и прилегающей к ней территорией.
3. Это менее ликвидная недвижимость – поиск клиентов для продажи или аренды виллы может занять больше времени, чем для квартиры.
4. В Никосии этот сегмент рынка более зависим от иностранных специалистов, работающих в международных компаниях. Поэтому спрос на виллы в большей мере зависит от экономической ситуации, чем спрос на квартиры.
5. Более узкая демография арендаторов, по сравнению с квартирами.
6. Налог на недвижимость и НДС на виллы выше, чем на квартиры.
7. Более высокие муниципальные расходы по сравнению с квартирами.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

В 2025 году Никосия продолжает развиваться как коммерческий и экономический центр. В городе создаётся полноценная экосистема для бизнеса, особенно для компаний работающих в сфере IT, кибербезопасности, финансовых технологий (FinTech) и стартап проектов. Растет популярность центров инноваций и пространств для коворгинга, что создает благоприятный микроклимат для инвестиций в коммерческую недвижимость, особенно в офисы и в застройки смешанного типа.

Столичный рынок недвижимости также развивается в разных сегментах, в том числе растет число торговых центров и индустриальных помещений (складов), что представляет хорошие возможности для инвестиций. Ниже приводятся средние данные для каждого сегмента.

Офисные пространства

Офисные пространства в центре города, Ликавитос, Строволос, Энгоми, Aгланжа (средняя цена за 1м2 при покупке):

1. Премиальные офисы — 3-4,5 тысячи евро
2. Стандартные офисы—2-3 тысячи евро

Офисные пространства в центре города, Ликавитос, Строволос, Энгоми, Aгланжа (средняя цена за 1м2 при аренде):

1. Стандартные офисы — 15-30 евро
2. Премиальные — от 30 евро
3. Средний валовой доход от аренды — 5-7%

Плюсы и минусы инвестиций в офисную недвижимость

Плюсы:

1. В связи с увеличением количества иностранных компаний и стартапов в столице, идёт рост спроса на офисные пространства.
2. Офисы, расположенные в престижных районах, со временем только увеличиваются в цене.
3. Благоприятные условия для бизнеса. Кипр предлагает довольно низкий корпоративный налог на прибыль в районе 12%.

Минусы:

1. Этот сектор в большей мере зависит от экономической ситуации и от иностранных инвесторов, чем жилая недвижимость.
2. Высокая начальная стоимость инвестиций. Современные офисы в престижных районах имеют довольно высокую стоимость.
3. Валовой доход от аренды изначально может быть ниже чем от вложений в торговые и индустриальные объекты (склады).

Магазины/торговые помещения

Магазины/торговые помещения в районе ТЦ Mall of Cyprus, проспекта Макариоса, на центральных улицах в старом городе (средняя цена за 1м2 при покупке и аренде):

1. Торговый центр — 3,5-5 тысячи евро
2. Магазины на главных улицах — 4-6,5 тысячи евро
3. Средняя стоимость аренды за 1м2 — 20-50 евро
4. Средний валовой доход от аренды — 6-8%

Плюсы и минусы инвестиций в торговую недвижимость

Плюсы:

1. На данный момент наблюдается рост и развитие в торговой сфере, особенно в новых торговых центрах.
2. Наблюдается рост потребительского спроса и расходов, как в среднем ценовом сегменте так и в сегменте роскоши.
3. Рост спроса на торговые точки быстрого питания и напитков.

Минусы:

1. Относительная нестабильность рынка – за последние несколько лет в Никосии популярность одних районов для торговли сменилась другими, что привело к закрытию торговых точек на некоторых улицах и их запустение.
2. Высокая чувствительность к изменениям в экономике. В период экономического кризиса множество столичных магазинов и кафе либо закрылось, либо сократило количество своих точек.

Склады и индустриальные помещения

Популярные районы: Лача, Дали, Тсери, Строволос (индустриальная часть)

1. Средняя цена за 1м2 - 1,2 - 2,5 тысяч евро
2. Среднемесячная стоимость аренды за 1м2 - 5 -12 евро
3. Средний валовой доход от аренды - 6-9%

Плюсы и минусы инвестиций в индустриальные объекты

Плюсы:

• Постоянно растущий спрос, благодаря развитию сервисов доставок, логистических хабов.

• Самый высокий валовой доход от аренды по сравнению с офисами и магазинами.

• Стабильность – договор аренды на коммерческую недвижимость обычно подписывается на 5-10 лет

Минусы:

• Зависимость от экономической ситуации.

• Риски изменения правил и налогооблажения для логистических компаний, что может снизить спрос.

Основные тренды

По последним данным Ask WiRE Index, за последний год цены на офисы в Никосии возросли в среднем на 1,3%, а цены на торговые пространства снизились на 1,4%, цены на индустриальные помещения и склады повысились на 0,57%. Становится популярна концепция “коворгинга” (coworking office spaces) в премиальных офисных помещениях . Такие пространства предлагают все современные удобства и технологии, залы для переговоров и презентаций а также возможность для общения и налаживания связей (нетворкинга). Эта концепция предлагает более гибкую схему получения дохода: пространства можно арендовать как на короткое время (посуточно, либо на несколько недель), так и на более длительный срок. Спрос на такие пространства растет, особенно в IT, финансовой и консалтинговой сфере, у молодых предпринимателей и основателей стартапов. Возрастает также популярность инвестиций в застройки смешанного назначения. Обычно, они находятся в самых востребованных районах и сочетают в себе жилые, офисные и торговые пространства, что помогает диверсификации инвестиционного портфолио. Такие проекты более выгодны и стабильны и позволяют получить высокий доход, как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.

Успех инвестиций в недвижимость зависит от многих факторов, а также от ваших краткосрочных и долгосрочных целей. Для того, чтобы принять верное решение, важно подробнее изучить интересующий вас сегмент рынка, его тенденции и демографию спроса.

В настоящее время, согласно статистическим данным и мнению экспертов, самой выгодной инвестицией в краткосрочной перспективе являются доступные квартиры или студии. Но для долгосрочных вложений больше подойдут виллы, а также квартиры из премиального сегмента. Самый высокий валовой доход приносят индустриальные помещения (склады). Вместе с тем, наиболее безопасными и выгодными вложениями являются инвестиций в современные застройки смешанного типа, расположенные в престижных районах Никосии. Такие проекты предоставляют большую свободу и гибкость в использовании и гарантируют постоянный спрос и стабильный доход от аренды.

Читайте также:

1. Никосия: что можно купить до 200 тысяч евро?
2. Общежития для студентов на Кипре
3. Самые необычные здания Никосии
4. ТОП-5 самых популярных университетов Кипра: преимущества и недостатки каждого
5. «Зеленые стандарты» строительства на Кипре