Инвестиции в бизнес и коммерческую недвижимость на Кипре

Инвестиции в коммерческую недвижимость на Кипре — это стратегическое решение, которое требует глубокого понимания рынка и его специфики. Остров предлагает не только солнце и волнующее Средиземное море, но и надежную экономическую среду для масштабирования бизнеса и диверсификации инвестиционного портфеля. Какие объекты приносят стабильный доход на Кипре и на что действительно стоит обращать внимание?

Чтобы ваши инвестиции были не просто успешными, но и предсказуемыми, нужно иметь четкое представление о доступных возможностях, скрытых рисках и ключевых нюансах. Рассмотрим реальные примеры и практические советы от эксперта DOM iNVESTМартина Скроманса, чтобы вы могли принимать взвешенные решения.

Какие проекты и объекты доступны на Кипре для инвестиций

Кипрский рынок коммерческой недвижимости предлагает широкий спектр возможностей — от офисных центров до инновационных готовых бизнесов. Выбор зависит от ваших целей: ищете ли вы стабильный арендный доход, высокую доходность или возможность для активного управления.

Офисные здания и бизнес-центры

Сектор офисной недвижимости на Кипре переживает бурный рост, особенно в Лимассоле, который стал центром для международных IT-компаний и финансовых структур. Инвесторы могут приобрести как отдельные офисы, так и целые здания. Основные преимущества таких инвестиций — стабильный долгосрочный доход, генерируемый надежными арендаторами, и высокий потенциал роста стоимости.

Повышенный спрос на качественные офисные помещения в Лимассоле обусловлен бурным притоком международных компаний. Инвесторы, которые вкладывают средства в современные бизнес-центры, получают стабильный cash flow и долгосрочную перспективу роста стоимости активов. Наличие арендаторов из IT-сектора является отличным показателем надежности, — комментирует эксперт DOM iNVESTМартин Скроманс.

В качестве отличного примера можно привести современное офисное здание в самом центре Лимассола. 7-этажный коммерческий объект расположен в престижном районе Агиос Николаос, в самом сердце Лимассола. Это обеспечивает отличную видимость и доступность локации.

Основные характеристики:

1. общая площадь — 5 607 м2 (внутренняя площадь — 4 295 м2);
2. этажность — 7 плюс подвал, мезонин и крыша;
3. состояние — полностью построено, введено в эксплуатацию и сдано в аренду;
4. дополнительно — вместе со зданием продается прилегающий участок земли 700 м2 для будущего развития;
5. инвестиционные показатели — Окупаемость за 16 лет, а ROI 6.1%;
6. цена — 26 млн евро.

Это идеальный вариант для инвестора, который ищет готовый, полностью функционирующий и приносящий доход объект. Покупка осуществляется через приобретение компании специального назначения (SPV), что упрощает процесс сделки.

Магазины и торговые площади

Инвестиции в торговые площади — это возможность получать стабильный доход от аренды и выигрывать от роста потребительского рынка. Такие объекты могут быть расположены как в оживленных торговых районах Кипра, так и в составе новых элитных жилых комплексов, где они обслуживают состоятельных резидентов.

Торговые помещения в премиальных локациях всегда пользуются высоким спросом. Инвестор должен обращать внимание на проходимость, видимость и, конечно же, потенциальных арендаторов. Помещения в новых жилых комплексах на первой линии — это золотая жила, поскольку они гарантируют постоянный поток клиентов высокого класса, — делится своим мнением Мартин Скроманс.

Пример: Коммерческое помещение напротив пляжа Дасуди и эвкалиптовой рощи в Лимассоле. Помещение входит в состав престижного нового проекта на первой линии моря, который расположен в популярном, особенно среди русскоязычной аудитории, районе Гермасойя.

1. Основные характеристики:
2. общая арендуемая площадь — 408 м2;
3. расположение — первая линия, панорамный вид на море;
4. состояние — сдается в состоянии «shell & core», что дает возможность адаптировать его под индивидуальные потребности арендатора;
5. назначение — идеально подходит для ресторана, брендового магазина или шоурума;
6. стоимость аренды — 31 тысяча евро + НДС.

Этот объект предлагает отличную возможность для инвестора получить в свое распоряжение коммерческую площадь в одном из самых востребованных районов Лимассола.

Рестораны, кафе, бары (в том числе франшизы)

Данный сегмент привлекателен для тех, кто ищет высокую доходность и готов к активному управлению. Приобретение готового и успешного бизнеса, а не только помещения, позволяет сразу начать получать прибыль, минуя этапы запуска. Ключевые факторы успеха — это локация, сильная концепция и налаженные бизнес-процессы.

Возьмем, например, успешный фастфуд с проверенной моделью в Лимассоле. Это проверенный временем и успешный бизнес с готовой лояльной клиентской базой и отличным потенциалом масштабирования.

Основные характеристики:

1. расположение — в известном фуд-корте в самом сердце Старого города Лимассола, с высоким пешеходным трафиком;
2. Бизнес-модель — проверенная и прибыльная;
3. дополнительно — продажа через передачу долей компании (НДС не взимается), наличие всех лицензий, разрешение на наем сотрудников из третьих стран;
4. инвестиционные показатели — окупаемость за 4 года, ROI 27%;
5. цена — 150 тысяч евро.

Этот объект — отличная возможность приобрести прибыльный и хорошо организованный бизнес с потенциалом роста в одном из самых оживленных районов города.

Апарт-отели и бутик-гостиницы

Туризм — один из столпов кипрской экономики. Инвестиции в гостиничный бизнес, особенно в формате бутик-отелей, апарт-отелей или гостевых домов, предлагают высокую доходность и восхитительный опыт. Такие проекты могут быть особенно привлекательны в живописных, нетуристических регионах, где они теоретически могут получать государственные субсидии на развитие.

Пример: 50% доли в бутиковом гостиничном комплексе в Пафосе. Это прекрасная возможность стать партнером через покупку 50% доли в компании, реализующей проект по созданию бутик-отельного комплекса в живописной деревне Катикас (район Пафоса).

Основные характеристики:

1. 5 жилых домов (3 уже функционируют и приносят арендный доход);
2. историческое здание, которое будет отреставрировано для размещения 10 апарт-сьютов;
3. проект имеет право на получение государственных грантов и субсидий;
4. прогнозируемый рост капитала — до 40% за 2 года после реновации;
5. ожидаемая годовая доходность — около 15% после завершения проекта;
6. цена —1,1 млн евро.

Это действительно редкая возможность стать партнером в необычном проекте с высоким потенциалом масштабирования, устойчивой доходностью и яркой индивидуальностью в одном из самых атмосферных и перспективных регионов острова Афродиты.

Готовый бизнес

Приобретение готового бизнеса, который не связан напрямую с недвижимостью (или где недвижимость находится в долгосрочной аренде), может стать очень выгодной инвестицией. Это позволяет инвестору сосредоточиться на операционном управлении и масштабировании, минуя сложности, связанные с покупкой земли, строительством и получением лицензий.

Пример: Автоматическая автомойка в Лимассоле. Чистая машина на Кипре – это норма, а не роскошь. Уникальная инвестиционная возможность — приобретение современной, полностью оборудованной автоматической автомойки европейского стандарта в районе Ипсонас в Лимассоле.

Основные характеристики:

1. Расположение — удобное, с легким доступом к трассам и основной региональной дороге;
2. Операционная модель — работает 24/7 с минимальными операционными расходами и одним сотрудником, полностью оборудованы 8 моечных боксов;
3. Финансовые показатели — стабильная клиентская база, чистая прибыль — 220 тысяч евро в год;
4. Инвестиционные показатели — окупаемость за 4 года, ROI 35%, продажа через покупку акций компании (SPV);
5. Цена — 690 тысяч евро.

Готовые бизнесы с понятной моделью, которые уже приносят прибыль, являются очень привлекательным активом. В таких проектах инвестор покупает не просто стены, а работающую систему, которая уже доказала свою жизнеспособность. Это идеальный вариант для тех, кто хочет быстро выйти на рынок и получать доход, — отмечает Мартин Скроманс.

Goodwill: плата за воздух или нематериальный актив?

Термин «Goodwill» (гудвилл) часто встречается при покупке действующего бизнеса. По сути, это нематериальный актив, отражающий деловую репутацию, лояльность клиентов, узнаваемость бренда, налаженные связи с поставщиками и другие неосязаемые факторы, которые обеспечивают бизнесу прибыльность, превышающую среднерыночную. Профессиональный инвесторы чувствуют гудвилл за тысячи километров. 

Формула: Goodwill = Цена покупки — (Справедливая стоимость активов — Справедливая стоимость обязательств). Например, если инвестор покупает компанию за 1,5 млн евро, а ее чистые активы (справедливая стоимость) составляют 1 млн евро, то гудвилл равен 500 тысячам евро. Инвестор понимает, что Goodwill — это не «плата за воздух». Это реальная стоимость, которую вы платите за:

1. Бренд и репутацию — ценность, которую клиенты видят в названии компании на момент покупки
2. Клиентскую базу — постоянные клиенты, которые обеспечивают стабильный доход
3. Налаженные процессы — эффективная система работы, которая позволяет бизнесу функционировать без сбоев, «ехать по рельсам» легко и непринужденно
4. Профессиональную команду — обученные и мотивированные сотрудники, которые являются основой успеха любого бизнеса

Безусловно, инвестору при оценке Goodwill важно провести тщательный анализ, чтобы убедиться, что показатель обоснован. В целом это субъективный показатель и зависит от множества факторов. Поэтому при покупке компании или доли в ней, особенно на Кипре, крайне важно привлекать независимых финансовых и юридических консультантов, чтобы получить объективную оценку и минимизировать риски.

Подводные камни и риски при покупке коммерческой недвижимости

Покупка коммерческой недвижимости на Кипре, как и в любой другой стране, требует внимательности. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, обратите внимание на следующие аспекты:

1. Правовой статус объекта. Убедитесь, что продавец имеет полные права собственности на объект, а сам объект имеет все необходимые разрешения и «Title Deeds» (свидетельство о праве собственности). Недобросовестные продавцы могут предлагать объекты без данного документа, иногда по заниженной стоимости.
2. Наличие арендаторов и условия договоров. Если вы приобретаете объект с арендаторами, тщательно изучите условия договора аренды. Важно понимать срок его действия, условия продления, размер арендной платы и ее индексацию. Это напрямую влияет на вашу окупаемость и ROI.
3. Зонирование и разрешения. Очень важно проверить, соответствует ли фактическое использование объекта его зонированию. Например, помещение, официально зарегистрированное как офисное, может не иметь разрешения на использование под ресторан. Это критично для отелей, ресторанов и торговых площадей. Даже если ранее недвижимость использовалась в том виде, как поступила на продажу.
4. Оценка ROI, амортизация, расходы на обслуживание. Проведите детальный финансовый анализ. Расчет ROI (доходности инвестиций) должен учитывать не только арендный доход, но и все сопутствующие расходы: налоги на недвижимость, коммунальные услуги, страховку, расходы на управление, обучение и амортизацию.
5. Потенциал роста. Изучите планы развития района и вероятность их воплощения. Новые дороги, инфраструктурные проекты, планы застройки — все это может существенно повлиять на стоимость и доходность вашей недвижимости в будущем. 

Многие инвесторы сосредотачиваются только на цене и текущем доходе, забывая о потенциальных рисках. Наш подход — предоставить полный пакет информации, включая юридический статус, анализ рынка и потенциальные риски. Это позволяет инвестору принимать решения, основанные на фактах, а не только на цифрах, — делится Мартин Скроманс.

Юридические и налоговые нюансы

Понимание юридических и налоговых аспектов является неотъемлемой частью успешной сделки. В частности, следует учесть сделующие пункты:

1. Процедура покупки коммерческой недвижимости для нерезидентов. Нерезиденты ЕС могут свободно приобретать коммерческую недвижимость на Кипре, но им может потребоваться разрешение Совета министров, если они приобретают более одного объекта или землю. В случае покупки готового бизнеса через компанию (SPV), процесс покупки упрощается.
2. НДС и гербовые сборы. Ставка НДС при покупке новой коммерческой недвижимости составляет 19%. Есть возможность снижения до 5% при выполнении определенных условий. При перепродаже НДС не взимается. Гербовый сбор рассчитывается по прогрессивной шкале, от 0,15% до 0,20%, и взимается от суммы в договоре купли-продажи (максимум 20 тысяч евро).
3. Налог на прибыль (Capital Gains Tax). Составляет 20% с прибыли, полученной от продажи недвижимости. Оплачивается продавцом в случае перепродажи, с суммы прибыли.
4. Обслуживание недвижимости: коммунальные расходы, налоги на имущество. Владельцы коммерческой недвижимости обязаны уплачивать местные сборы. При этом с 2017 года на Кипре отменен налог на недвижимость, что делает приобретение более выгодным. Коммунальные расходы обычно покрывает арендатор. Но и их также нужно учитывать при расчете ROI.
5. Налог на доход от аренды. Для налоговых резидентов Кипра — фиксированная ставка 12,5% на чистую прибыль. Для нерезидентов — налог платится в стране налогового резидентства. 
6. Возможность открытия компании на Кипре для оптимизации налогообложения. Открытие компании на Кипре (с низкой ставкой корпоративного налога в 12,5%) является эффективным инструментом для оптимизации налогообложения доходов от аренды и будущей продажи активов с наибольшей выгодой.

Инвестиции в коммерческую недвижимость и бизнес на Кипре — это перспективное направление, которое требует внимательного и грамотного подхода. Мы надеемся, что этот обзор помог вам сориентироваться в многообразии предложений и понять ключевые моменты, на которые следует обратить внимание.

Главное — не спешить, проводить тщательный анализ и работать с надежными партнерами, которые обладают глубоким знанием местного рынка. Это позволит вам минимизировать риски и максимизировать потенциальную доходность.

Если у вас есть бизнес-идея или вы уже определились с сектором инвестиций, наша команда готова предоставить вам всю необходимую информацию, помочь со структурированием сделки и провести полный юридический и финансовый анализ. Мы не просто показываем объекты, мы помогаем принимать взвешенные инвестиционные решения, — резюмирует Мартин Скроманс.

Успешные инвестиции на Кипре — это результат стратегического планирования и профессионального сопровождения на всех этапах сделки. К слову, совсем недавно мы подробно разбирали с Мартином Скромансом, как найти покупателя или инвестора для своего проекта на Кипре. А вы уже начали взращивать на Кипре собственную колонку финансовых активов?