Как изменился рынок недвижимости в Никосии за последние 10 лет?

Рынок недвижимости зависит от многих факторов: внешних и внутриполитических, экономических, социальных. За последнее десятилетие произошло множество событий и потрясений, которые оказали непосредственное влияние на сектор жилья на Кипре в целом, и в Никосии в частности. Рассмотрим как менялись спрос и цены на недвижимость за последние 10 лет и что повлияло на их формирование.

2015-2016 годы — выход из банковского кризиса

Банковский кризис 2013 года затронул все аспекты жизни киприотов. Многие банки закрылись, уровень безработицы вырос до рекордных 17%, покупательная способность уменьшилась, что существенно отразилось на рынке недвижимости. Кризис спровоцировал финансовую нестабильность, потерю уверенности потенциальных инвесторов и спад спроса, как со стороны местных, так и иностранных покупателей.

Многие владельцы ипотечных кредитов не смогли их оплатить и были вынуждены продавать дома по более низкой стоимости. Это также привело к лишению права выкупа и продажи банками заложенной недвижимости, что еще больше снизило цены. Наблюдалось снижение зарубежных инвестиций, из-за нестабильности на рынке недвижимости, что в большей степени сказалось на рынках Пафоса и Лимассола. В меньшей — Никосии, почти полностью зависящей от местного спроса. Произошла остановка и замедление строительных проектов. Из-за недостаточного финансирования и низкого спроса, многие застройщики приостановили, либо заморозили проекты на неопределенный срок, что привело к появлению недостроенных зданий. Особенно это коснулось Никосии и Лимассола. Начиная со второй половины 2015 года рынок недвижимости постепенно начал расти, чему способствовала стабилизация ситуации в банковском секторе и экономической обстановке, а также государственные инициативы по привлечению иностранных инвестиций (Permanent Residency for investment scheme).

Впервые государственная инициатива по привлечению иностранных инвесторов стартовала в 2012 году, предлагая получить ПМЖ за вложения в жилую недвижимость в размере 300 тысяч евро. К 2015-16 годам она стала особо популярна среди инвесторов из России, Китая и Ближнего Востока, что помогло повысить спрос и интерес у зарубежных покупателей недвижимости. Хотя программа для инвесторов не оказала сильного влияния на рынок Никосии из-за малой доли иностранных инвестиций, понижение процентных ставок на ипотеку способствовало увеличению количества сделок в столице.

Улучшение системы по выдаче документов на право собственности тоже оказало положительное влияние на число продаж. После небольшого спада в первой половине 2015 года, цены на недвижимость в Никосии стабилизировались к концу года и в 2016 году продолжали расти. Так по данным Земельного департамента Кипра, в первом квартале 2016 года продажи жилой недвижимости выросли на 24.5% по всему острову и на 23.6% — в Никосии, где было подписано около 215 контрактов. По данным Центробанка Кипра, за 2015 год средняя цена домов на острове снизилась на 1-3% и составила 372 714 евро.

Статистика за 2015

Цены на жилую недвижимость (годовые изменения YоY, по статистике Центрального Банка Кипра):

1. Средняя цена на дома в Никосии упала на 1-3%, в Лимассоле — на 1-2%. В Пафосе, наоборот, поднялась на 1-2% и осталась без изменений в Ларнаке.
2. Средняя цена на квартиры в Никосии опустилась на 3-5%, на 2-4% — в Лимассоле, на 1-3% — в Ларнаке и оставалась без изменений в Пафосе.

Цена на аренду недвижимости (годовые изменения YoY по статистике Ask WiRE Index и RICS):

1. Стоимость аренды квартир в Никосии увеличилась на 1-3%, в Лимассоле — на 3-5%, в Ларнаке — 1-2% и осталась неизменной в Пафосе.
2. Стоимость аренды домов в Никосии, Пафосе и Ларнаке осталась на том же уровне, и повысилась на 2-4% в Лимассоле.

Общий объем сделок (годовые изменения YoY по статистике PWC):

1. Увеличился за год на 5-8% в Никосии, на 8-12% — в Лимассоле, на 6-9% — в Ларнаке и на 10-18% — в Пафосе.

Строительство новых проектов (годовые изменения YoY по статистике Cyprus Statistical Service):

1. Снизилось в Никосии на 10-15%, на 5-8% — в Лимассоле, на 7-10% — в Ларнаке и на 3-6% — в Пафосе.

Основные тренды:

1. Увеличение спроса на аренду недвижимости, особенно в центре Никосии, так как из-за экономической нестабильности все больше людей предпочитало аренду, нежели покупку недвижимости.
2. Меньшее количество новых строительных проектов, так как застройщики фокусировались на продаже уже существующих объектов.
3. Маленькие дома и квартиры стали более популярны, нежели большие.
4. Снижение спроса на элитную недвижимость.
5. Спрос на покупку квартир снизился, в то время как спрос на их аренду возрос.
6. Спрос на покупку и аренду домов остался неизменным.
7. Доля иностранных инвесторов в Никосии оставалась довольно низкая по сравнению с прибрежными городами и составила примерно 5-7% за 2015 год и увеличилась лишь на 1-2% за 2016.

2017-2019 годы — рост и оптимизм на рынке недвижимости

По данным годового отчета PWC в первом квартале 2017 года экономика Кипра начала стабилизироваться, с сезонным ростом ВВП на 0,9%, что привело к годовому росту ВВП на 3,9%. Хотя безработица все еще находилась на довольно высоком уровне равном 10.2%, это было значительно ниже показателей прошлых лет.

Наблюдалось снижение процентных ставок по кредитам и ипотеке. Местные банки стали более охотно выдавать ссуды. За первые три квартала 2017 года они предоставили населению около 2,1 млрд евро в кредитах. Растущее доверие к банковской сфере, снижение безработицы и экономический рост позитивно сказались на рынке недвижимости. По данным Земельного департамента, за 2018 год общее число сделок на недвижимость по Кипру выросло на 1,9%, составив 15,8 тысяч сделок. Инвестиции в кипрскую недвижимость за 2018 год увеличились почти в четыре раза по сравнению с показателями 2013 года.

Благодаря государственной программе по привлечению иностранных инвестиций, рынки недвижимости Пафоса и Лимассола находились на подъеме и имели лучшие показатели с самым большим объемом сделок и самым высоким процентом строительных проектов. В 2017-18 годах рынок недвижимости в Никосии продолжал расти, наблюдался стабильный рост цен на недвижимость, рост спроса на аренду и повышение активности инвесторов.

В то время, как 2017 год стал годом стабилизации экономики и сектора недвижимости, в 2018 году наметился уверенный рост, особенно цен на квартиры и студии и доходы от аренды тоже продолжали расти. Позитивная динамика 2017 года продолжилась и в 2018 году. Рынок недвижимости Никосии испытывал умеренный, но стабильный рост, благодаря понижению ипотечных процентных ставок. В целом, 2018 год был более позитивным для Никосии, чем 2017, наблюдался более стремительный рост на цены и спрос на недвижимость, количество сделок также возросло.

Статистика за 2017 год

Цены на продажу недвижимости (годовые изменения YоY, по статистике Центрального Банка Кипра):

1. Цены на продажу домов в Никосии увеличились на 1-3%, на 3-5% — в Лимассоле, на 2-4% — в Ларнаке, и на 4-6% — в Пафосе.
2. Цены на продажу квартир повысились в Никосии на 2-4%, на 5-7% — в Лимассоле, на 3-5% — в Ларнаке и на 6-8% — в Пафосе.

Цены на аренду недвижимости (годовые изменения YoY по статистике Ask WiRE Index и RICS):

1. Цены на аренду домов в Никосии и Ларнаке увеличились на 2-4%, на 4-6% — в Лимассоле, на 3-5% — в Пафосе.
2. Цены на аренду квартир в Никосии выросли в среднем на 4-6%, на 6-9% — в Лимассоле, на 3-5% — в Ларнаке и на 5-7% — в Пафосе.

Общий объем сделок на недвижимость (годовые изменения YoY по статистике PWC):

1. Увеличился в Никосии на 10-12%, на 15-20% — в Лимассоле, на 12-14% — в Ларнаке и на 18-22% — в Пафосе.

Новые строительные проекты (годовые изменения YoY по статистике Cyprus Statistical Service):

1. Разрешение на застройку новых жилых проектов увеличились в Никосии на 8-10%, на 12-15% — в Лимассоле, на 10-12% — в Ларнаке и на 14-18% — в Пафосе.

Основные тренды:

1. Государственная программа по привлечению иностранных инвесторов не оказала сильного влияния на рынок недвижимости Никосии. Процент иностранных инвесторов в жилой сектор оставался довольно низким по сравнению с прибрежными городами.
2. Местные покупатели и инвесторы стали активнее, благодаря улучшению в экономике острова, и благоприятным условиям по ипотеке.
3. Увеличился спрос на квартиры, особенно на небольшие студии.
4. Из-за увеличения количества университетов и их модернизации, количество студентов значительно возросло, что способствовало повышенному спросу на аренду небольших квартир и студий.
5. Рост спроса на недвижимость в пригородах и спальных районах. Спрос на продажу и долгосрочную аренду пригородных домов возрос за счет молодых профессионалов и снижению безработицы, а также благодаря студентам.
6. Возрос спрос на студенческие общежития и доступные (недорогие) квартиры.
7. Возросла уверенность на рынке недвижимости среди инвесторов.
8. Спрос на квартиры превысил спрос на дома. Доходы от аренды квартир были выше чем доходы от аренды домов.

2019-2020 годы — устойчивость рынка во время пандемии

В 2019 году столичный рынок недвижимости продолжал позитивную динамику роста по всем секторам: продаже и аренды недвижимости, строительству новых проектов и объемам сделок.

Так, например, за год в Никосии было выдано около 37% от общего числа строительных разрешений на острове. В столице велось активное строительство новых объектов недвижимости. Также наблюдался рост спроса среди местного населения, что благоприятно сказалось на рынке Никосии, которая лидировала среди других городов, получив 28% от общей доли местных покупателей и инвесторов.

Кризис 2020 года, связанный с пандемией коронавируса, а также с остановкой государственной программы для иностранных инвесторов (Cyprus Investment Program) 1 ноября того же года, в меньшей мере затронул столичный рынок недвижимости, который оказался необычайно устойчив к этим изменениям. Как и в предыдущие годы, рынок недвижимости Никосии почти целиком зависел от местного спроса, с довольно малой долей иностранных инвестиций.

Экономика Кипра тоже оставалась достаточно стабильной, благодаря мерам поддержки со стороны государства. По данным ежегодного отчета PWC, уровень безработицы незначительно вырос, всего на 0,5%, по сравнению с предыдущим годом. И хотя туристический сектор более всего пострадал из-за коронавирусных ограничений, другие секторы экономики, как профессиональные сферы и грузоперевозки продолжали развиваться.

Пафос и Лимассол, в большей степени зависящие от иностранных инвесторов, испытывали значительный спад спроса на продажу и покупку недвижимости из-за пандемии и отмены программы для зарубежных инвесторов (CIP). Напротив, рынок недвижимости Никосии оставался стабильным и даже наблюдался небольшой рост. По данным Центробанка Кипра и RICS, цены на продажу домов в Никосии возросли в среднем на 1%, а общий объем продаж увеличился на 3%. Согласно ежегодному отчету PWC, в 2020 году Никосия заняла второе место по числу сделок с жильем (2 054 единицы), уступая лишь Лимассолу, где было зарегистрировано 2 480 сделок.

Статистика за 2020 год

Цены на продажу недвижимости (годовые изменения YоY, по статистике Центрального Банка Кипра):

1. Цены на продажу домов в Никосии выросли на 0.5-1%, но снизились в Лимассоле на 2,7%, на 0,8% — в Ларнаке, и на 1,6% — в Пафосе.
2. Цены на продажу квартир в Никосии возросли на 3,4%, на 2,4% — в Лимассоле, на 6% — в Ларнаке, но снизились в Пафосе на 3%.

Цены на аренду недвижимости (годовые изменения YoY по статистике Ask WiRE Index и RICS):

1. В среднем, цены на аренду домов в Никосии снизились на 1%, на 4-15% — в Лимассоле, на 2% — в Ларнаке и Пафосе.
2. Цены на аренду квартир в Никосии упали в среднем на 1% и на 4% — в Лимассоле, на 3% — в Пафосе и на 2% — в Ларнаке.

Общий объем сделок с недвижимостью (годовые изменения YoY по статистике PWC):

1. Снизился в Никосии на 12%, на 36% — в Лимассоле, на 47% — в Пафосе и на 16% — в Ларнаке.

Новые строительные проекты (годовые изменения YoY по статистике Cyprus Statistical Service):

1. Число строительных проектов в Никосии сократилось на 5%, на 10% — в Лимассоле, в то время, как в Пафосе и Ларнаке наблюдался рост их числа на 20% и 15%, соответственно.

Основные тренды:

1. Никосия стала единственным Кипрским городом, где наблюдался рост продаж недвижимости в районе 3%, в то время как в других городах произошел довольно резкий спад.
2. Спрос на аренду квартир и домов в 2020 году оставался довольно стабильным. Наблюдалось небольшое снижение спроса в нижнем ценовом сегменте, и более значительное в элитном сегменте.
3. Возрос спрос на покупку квартир средней стоимости 100-300 тысяч евро. Именно этот ценовой сегмент помог стимулировать рост на столичном рынке недвижимости.
4. В Пафосе и Лимассоле наблюдалось наибольшее снижение объема сделок. Эти города пострадали больше всего из-за локдаунов во время пандемии и закрытия программы по привлечению иностранных инвесторов. В то время как в Никосии наблюдался умеренный спад.
5. Иностранные инвесторы составили лишь 8% от общего объёма сделок в Никосии за 2020 год.

2021-2022 годы — относительная стабильность на фоне инфляции

По данным СYSTAT, годовая инфляция в 2022 году достигла 8,4%. Частично это произошло из-за роста туризма после периода пандемии, а также в большей степени из-за санкций, введенных США и ЕС против России, что привело к значительному росту цен на энергоресурсы. В частности, цены на электричество выросли на 44,5% за 2022 год, цены на бензин поднялись в среднем на 26,8% а на топливо LPG на 34,55%. Рост инфляции существенно снизил покупательную способность киприотов, а рост цен на ресурсы и стройматериалы вызвал замедление и заморозку строительных проектов.

По данным Центробанка Кипра, средний рост индекса цен на недвижимость в 2022 году составил 7,4%, что говорит о том что спрос на недвижимость превышает предложение. Из-за этого произошел скачок цен на аренду недвижимости, в особенности это коснулось Никосии, которая стала лидером по росту цен на аренду квартир и домов. Наблюдался стабильный рост продаж квартир в ценовом сегменте от 100 тысяч евро до 300 тысяч евро. Это было обусловлено высоким спросом на объекты для основного места жительства, а также в увеличении инвестиций в частное арендованное жилье, в основном квартиры, а также ростом числа экспатов. Эта тенденция в полной мере затронула Никосию, которая в 2021-2022 годах стала более популярным местом для экспатов, благодаря развитию коммерческой деятельности, открытию зарубежных компаний и стартапов в столице. В частности, недвижимость Никосии начала набирать популярность среди зарубежных инвесторов, благодаря государственным инициативам и благоприятным условиям налогооблажения.

Статистика за 2022 год

Цены на продажу недвижимости (годовые изменения YоY, по статистике Центрального Банка Кипра):

1. Цены на продажу квартир в Никосии возросли на 2.9%, на 7,9% — в Лимассоле, на 6,9% — в Ларнаке, и на 7,2% — в Пафосе.
2. Цены на продажу домов в Никосии повысились на 2,9%, на 7,1% — в Лимассоле, на 3,3% — в Ларнаке и на 10,4% — в Пафосе.

Цены на аренду недвижимости (годовые изменения YoY по статистике Ask WiRE Index и RICS):

1. Цены на аренду квартир в Никосии увеличились в среднем на 18,9%, на 7,6% — в Ларнаке, на 16,2% — в Пафосе и на 10% — в Лимассоле.
2. Цена на аренду домов возросла в Никосии в среднем на 11,6%, на 5,3% — в Ларнаке, на 6,4% — в Лимассоле, на 12,2% — в Пафосе.

Общий объем сделок на недвижимость (годовые изменения YoY по статистике PWC):

1. Общий объем сделок в Никосии снизился на 6%, в то время как в Лимассоле, Пафосе и Ларнаке он повысился на 18%, 31% и 23%, соответственно.

Новые строительные проекты (годовые изменения YoY по статистике Cyprus Statistical Service):

1. Число разрешений на постройку жилых объектов в Никосии повысилось на 10,4%, а в Лимассоле, Пафосе и Ларнаке, наоборот, сократилось на 5%, 12,6% и 19,8%, соответственно.

Основные тренды:

1. Рост строительства новых объектов в Никосии и снижение строительной активности в прибрежных городах.
2. Никосия лидирует по статистике роста цен на аренду жилой недвижимости.
3. Увеличение цен на стройматериалы, а также превышение спроса над предложением спровоцировали существенный рост цен на недвижимость, в особенности в Никосии.
4. Увеличился спрос на 2-спальные апартаменты, которые были самыми востребованными при покупке, за ними следовали студии и 1-спальные квартиры.
5. Наибольшим спросом при покупке квартир пользовались апартаменты в новостройках, что составило 69% от общего объема сделок.
6. Продажи квартир в Никосии составили 72% от общего числа сделок.
7. Никосия начала набирать популярность среди иностранных инвесторов, в особенности из стран за пределами ЕС.

2023-2024 годы — рост спроса на премиальную недвижимость

По данным ежегодного отчета PWC, кипрская экономика росла умеренно. ВВП увеличился на 3,8%. Туристический, строительный и торговый сектор продолжали уверенно развиваться, благодаря увеличению инвестиций. Безработица была на довольно низком уровне и составила 5%. Инфляция также уменьшилась по сравнению с 2023 годом и составила 2,2%. Эти благоприятные экономические условия способствовали привлечению инвесторов и росту продаж на рынке недвижимости.

Кипрская недвижимость стала одной из самых востребованных и выгодных в Европе. Так, например, годовой доход от аренды квартир на острове превышал 10% во втором квартале 2023 года, по данным RICS. Благодаря этому, остров снова начал привлекать большее количество зарубежных инвесторов. Но, в то время, как в первой половине 2010 годов, большую долю иностранного рынка составляли российские и британские покупатели, за последние несколько лет возросла доля инвесторов из Израиля, Ливана и стран ЕС. Увеличилась и доля иностранных инвесторов в Никосии. Так, в 2023 году 6,9 тысяч объектов на Кипре были куплены иностранцами (+16%) по сравнению с показателями предыдущего года.

Также, за 2024 год доля местных покупателей столичной недвижимости составляла около 82,8%, а иностранных 17,1%, чье количество возросло более чем на 10% за последние несколько лет. На кипрском рынке недвижимости начал набирать популярность премиальный сегмент. Так, во втором квартале 2024 года около 18% всех сделок составили сделки с премиальной недвижимостью.

В столице также повысился спрос на премиальную недвижимость. По официальным данным, в Никосии в первом квартале 2024 года было совершено 705 сделок с жилой недвижимостью, из которых 19%, а именно 136 объектов, пришлись на премиальный сегмент рынка. По данным ежегодного отчета PWC, в 2024 году на кипрском рынке недвижимости наблюдался умеренный рост, Никосия и Ларнака лидировали по количеству продаж. Так, в первом квартале 2024 года, 25% от всех продаж, около 849 сделок на Кипре пришлось на столичный рынок. Число общих продаж за 2024 год на Кипре также возросло на 1,5%. По данным Центробанка Кипра, House Price Index (индекс цен на жилье) в третьей четверти 2024 года составил 113,62.

Статистика за 2024 год

Цены на продажу недвижимости (годовые изменения YоY, по статистике Центрального Банка Кипра):

1. Цены на продажу домов в Никосии возросли на 4,8%, на 2,1% — в Лимассоле, на 7,1% — в Пафосе и на 6,6% — в Ларнаке.
2. Цены на продажу квартир в Никосии увеличились на 4,3%, на 6,3% — в Лимассоле, на 21,4% — в Пафосе и на 18% — в Ларнаке.

Цены на аренду недвижимости (годовые изменения YoY по статистике Ask WiRE Index и RICS):

1. Цены на аренду домов в Никосии возросли на 4,8%, на 6,4% — в Лимассоле, на 5,7% — в Пафосе и на 9,5% — в Ларнаке.
2. Цены на аренду квартир в Никосии увеличились на 4,8%, на 9,3% — в Лимассоле, на 8,3% — в Пафосе и на 7,6% — в Ларнаке.

Общий объем сделок (годовые изменения YoY по статистике PWC):

1. Увеличился в Никосии на 13,6%, на 5,4% — в Ларнаке, на 1,2% — в Лимассоле и на 7,9% — в Пафосе.

Новые строительные проекты (годовые изменения YoY по статистике Cyprus Statistical Service):

1. Количество разрешений на строительство возросло в Никосии на 14,3%, в Лимассоле — на 32,7%, в Пафосе — на 65,9% и в Ларнаке — на 107,5%.

Основные тренды:

1. Рост спроса на премиальный сегмент жилья в Никосии.
2. Никосия становится важным стратегическим центром, как для местных, так и для зарубежных инвесторов, благодаря развитию инфраструктуры и новым проектам в сфере коммерческой и жилой недвижимости.
3. Спрос на квартиры в Никосии, особенно в центре города, продолжает расти.
4. Ларнака стала абсолютным лидером по новым строительным проектам, их количество возросло в два раза, в то время как в Никосии наблюдался умеренный рост.
5. В 2024 году Никосия стала лидером среди других кипрских городов по объему продаж.
6. Большая часть продаж в Никосии составляла продажа квартир, из-за растущей популярности жизни в центре города и строительства новых жилых апартаментов.

Прогноз на 2025 год

По мнению аналитиков, 2025 год обещает быть благоприятным для рынка недвижимости. Позитивная тенденция последних нескольких лет по повышению цен на недвижимость, особенно на квартиры продолжиться и в этом году. Ожидается 30% рост цен в 2025 году. Эксперты предполагают что в Никосии возрастет спрос на квартиры в центре города, как в среднем ценовом сегменте, так и в премиальном. Доля иностранных инвесторов в столичную недвижимость тоже будет расти.

Рынок недвижимости Никосии успешно справился с внешними и внутренними вызовами прошлого десятилетия. В первой половине 2010 годов практически полная зависимость от местного спроса, помогла ему оставаться устойчивым в моменты кризиса после пандемии коронавируса и оттока иностранных инвесторов. За последние несколько лет, развитие Никосии, как образовательного и экономического центра, а также строительство современных жилых и коммерческих объектов сделали столицу еще более привлекательной для иностранных инвестиций. По мнению экспертов, потенциал столичного рынка недвижимости будет продолжать расти на протяжении следующих лет.

Читайте также:

1. Никосия: что можно купить до 200 тысяч евро?
2. Общежития для студентов на Кипре
3. Самые необычные здания Никосии
4. ТОП-5 самых популярных университетов Кипра: преимущества и недостатки каждого
5. «Зеленые стандарты» строительства на Кипре